Τι αλλάζει στις τιμές μίσθωσης γραφείων για πρώτη φορά μετά από 10 χρόνια

Οριακή άνοδος των τιμών μίσθωσης γραφείων, για πρώτη φορά μετά το 2008, καταγράφεται σε 6 περιοχές, πρωτεύουσες αγορές γραφείων (prime office markets), και, συγκεκριμένα, σε Κολωνάκι, Λ. Κηφισίας, Σύνταγμα, Λ. Μεσογείων, Λ. Βουλιαγμένης και Λ. Συγγρού, σηματοδοτώντας πιθανά το τέλος του καθοδικού κύκλου.

Τα παραπάνω προκύπτουν από την περιοδική έρευνα της Geoaxis property & valuation services (Πιστοποιημένη Εταιρία Εκτιμητών Ακινήτων RICS, Υπ.Οικ., ISO 9001) κατά το πρώτο τρίμηνο του 2018

Σε σχέση με το 1ο τρίμηνο του 2017, οι μισθωτικές αξίες εμφανίζουν οριακά ανοδική πορεία. Για τα αυτοτελή κτίρια η αύξηση κινείται σε ένα μέσο όρο στο 0,42%, ενώ για τις οριζόντιες ιδιοκτησίες σε ένα μέσο όρο 0,49%. Την μεγαλύτερη αύξηση στις αξίες κατέγραψαν οριζόντιες ιδιοκτησίες στο Σύνταγμα (0,88%) και την μικρότερη οριζόντιες ιδιοκτησίες στο Κολωνάκι (0,16%).

Αναλυτικότερα, οι τιμές μίσθωσης στις προαναφερόμενες περιοχές με βάση την έρευνα της Geoaxis έχουν ως εξής:

Αυτοτελή κτίρια

–  Αυτοτελή κτίρια γραφείων με θέσεις στάθμευσης, σε βασικούς οδικούς άξονες: Τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Συγγρού (0,55% από 8,55 σε 8,60 ευρώ/τμ/μήνα) και ο άξονας της Λ. Μεσογείων (0,47% από 8,67 σε 8,71 ευρώ/τμ/μήνα), ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Κηφισίας (0,45% από 9,74  σε 9,79 ευρώ/τμ/μήνα) και ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (0,34% από 7,76 σε 7,78 ευρώ/τμ/μήνα).

–  Αυτοτελή κτίρια γραφείων δίχως θέσεις στάθμευσης, σε βασικούς οδικούς άξονες: Τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Συγγρού (0,63% από 6,56 σε 6,60 ευρώ/τμ/μήνα), ο άξονας της Λ. Μεσογείων (0,40% από 7,29 σε 7,32 ευρώ/τμ/μήνα), ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (0,31% από 6,40 σε 6,42 ευρώ/τμ/μήνα και ο άξονας της Λ. Κηφισίας (0,29%% από 8,80 σε 8,82 ευρώ/τμ/μήνα).

–  Αυτοτελή κτίρια γραφείων με θέσεις στάθμευσης, στο κέντρο της Αθήνας: Στο κέντρο της Αθήνας η περιοχή πέριξ της πλατείας Συντάγματος παρουσιάζει αύξηση 0,26% (από 11,64 σε 11,67 ευρώ/τμ/μήνα) και το Κολωνάκι  0,42% (από 15,92 σε 15,99 ευρώ/τμ/μήνα). Στις περιοχές αυτές το ποσοστό των αυτοτελών κτιρίων που ωφελούνται από θέσεις στάθμευσης κινείται περίπου στο 20% επί του συνόλου των συγκριτικών στοιχείων.

Οριζόντιες ιδιοκτησίες

–  Οριζόντιες ιδιοκτησίες, με θέσεις στάθμευσης: Τη μεγαλύτερη αύξηση σε σχέση με το 1ο τρίμηνο του 2017 παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (0,72% από 7,73 σε 7,78 ευρώ/τμ/μήνα), ο άξονας της Λ. Μεσογείων (0,47% από 6,90 σε 6,93 ευρώ/τμ/μήνα), ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Κηφισίας (0,43% από 8,34 σε 8,37 ευρώ/τμ/μήνα), ο άξονας της Λ. Συγγρού  (0,33% από 6,90 σε 6,93 ευρώ/τμ/μήνα) και το Κολωνάκι (0,16% από 10,61 σε 10,63 ευρώ/τμ/μήνα).

–  Οριζόντιες ιδιοκτησίες, δίχως θέσεις στάθμευσης: Τη μεγαλύτερη αύξηση σε σχέση με το 1ο τρίμηνο του 2017 παρουσιάζουν το Σύνταγμα (0,88% από 9,84 σε 9,93 ευρώ/τμ/μήνα), ο άξονας της Λ. Μεσογείων (0,76% από 5,26 σε 5,30 ευρώ/τμ/μήνα), ο άξονας της Λ. Συγγρού (0,58% από 5,44 σε 5,47 ευρώ/τμ/μήνα), ενώ έπονται ο άξονας, το Κολωνάκι (0,40% από 7,80 σε 7,83 ευρώ/τμ/μήνα), ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (0,40% από 6,71 σε 6,73 ευρώ/τμ/μήνα) και τέλος ο άξονας της Λ. Κηφισίας (0,31% από 7,05 σε 7,07 ευρώ/τμ/μήνα).

Χαρακτηριστικά Αγοράς Γραφειακών Χώρων στην Αττική

Σύμφωνα με την ιστορική βάση δεδομένων που διατηρεί η Geoaxis για την εξέλιξη των αξιών των γραφειακών χώρων στην Αττική, έρευνες που έχουν διενεργηθεί αλλά και σχετικές ημερίδες που έχουν πραγματοποιηθεί από το RICS και το ΕΛΙΕ για την πορεία της κτηματαγοράς, στην αγορά γραφείων τα τελευταία χρόνια καταγράφονται: Περιορισμένο απόθεμα σύγχρονων, υψηλής ποιότητας γραφείων. Πληθώρα παλαιών γραφείων και διαμερισμάτων που έχουν μετατραπεί σε γραφεία. Μειούμενη ζήτηση, με παράλληλη στροφή των επιχειρήσεων προς μικρότερη και φθηνότερη επαγγελματική στέγη. Αυξημένη προσφορά όχι λόγω παραγωγής νέων χώρων αλλά λόγω της συρρίκνωσης της επιχειρηματικής δραστηριότητας με αποτέλεσμα την εκκένωση σημαντικών γραφειακών επιφανειών, πτωτική τάση τιμών, επαναδιαπραγματεύσεις μισθωμάτων για την μείωση των λειτουργικών εξόδων των μισθωτών, ανυπαρξία χρηματοδότησης και σχετική επιφυλακτικότητα ως προς την ανάπτυξη νέων επενδυτικών σχεδίων και αύξηση των κενών γραφειακών χώρων ακόμα και εντός αμιγώς επαγγελματικών κτιρίων γραφείων σύγχρονων υποδομών.

Μεσοπρόθεσμη Τάση – Πρόβλεψη

Η ήπια ανοδική τάση στην αγορά γραφείων στην Αττική εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί για το υπόλοιπο 2018, μόνο εάν συνοδευτεί από ομαλή εξέλιξη στα εθνικά θέματα (Ελληνοτουρκικά – Σκοπιανό), σταθερό πολιτικό κλίμα εσωτερικά, συμφωνία με τους Θεσμούς για την 4η αξιολόγηση, πραγματική εκκίνηση σημαντικών έργων real estate (π.χ. Ελληνικό, Αστέρας, Παράλιο μέτωπο), ουσιαστική αύξηση χρηματοδότησης μικρότερων έργων και – κυρίως – ομαλή απορρόφηση των ακινήτων μη εξυπηρετούμενων δανείων που τα funds και οι τράπεζες θα προωθήσουν για πώληση στην αγορά.

Ιδιαίτερα για τα γραφεία, το υφιστάμενο ποσοστό των κενών χώρων σε σχέση με τις εξαγγελθείσες κατασχέσεις/πλειστηριασμούς καθίσταται ακόμα πιο ανησυχητικός παράγοντας στην αναστροφή των αξιών, καθώς η πλειοψηφία των κινήσεων συνεχίζει να αφορά σε μεταστεγάσεις σε μικρότερα ή/και νεότερα γραφεία αφήνοντας πίσω ένα σημαντικό stock που πολύ δύσκολα θα απορροφηθεί. Αναφορικά με τις αξίες, περιοχές που φαίνεται να έπιασαν ιστορικά χαμηλά όπως η Λ. Βουλιαγμένης και η Λ. Συγγρού, μπορεί να πρωταγωνιστήσουν σε μια μελλοντική κούρσα ανόδου.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΗ: Notos Com: Τι προβλέπει η συμφωνία με τις τράπεζες