Πώς διαμορφώνονται οι τιμές των κατοικιών σε Αμπελοκήπους, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι και Χολαργό

Την εκτίμηση ότι η προοπτική είναι θετική για την πορεία των αξιών των κατοικιών, με βάση την εξέλιξη των τιμών σε πέντε από τις αντιπροσωπευτικότερες περιοχές της Αττικής, διατυπώνει στη σχετική μελέτη της η Geoaxis, Property & Valuation Services.

Όπως επισημαίνει, «η αγορά διαμερισμάτων καταγράφει αξιοσημείωτη ανάκαμψη, αποδεικνύοντας ότι οι σταθεροποιητικές τάσεις της προηγούμενης χρονιάς εξελίσσονται σε σταθερές αυξητικές προοπτικές, ύστερα από μία περίοδο συνεχούς πτωτικής πορείας. Σε σχέση με 12 μήνες πριν και στις 5 περιοχές μελέτης, τόσο για νεόδμητα, όσο και παλαιότερα διαμερίσματα, καταγράφεται μέση άνοδος των πιθανών τιμών πώλησης της τάξεως του 8,5%, προεξοφλώντας την επιστροφή στην οικονομική κανονικότητα».

Ειδικότερα, η μελέτη – Παρατηρητήριο Αξιών Διαμερισμάτων, αφορά το 3ο τρίμηνο του 2019 σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό διάστημα κατά το οποίο καταγράφεται μέση ετήσια άνοδος 9,07% για τα νεόδμητα και 8,31% για τα παλαιότερα διαμερίσματα.

Νεόδμητα διαμερίσματα

Στα νέα σε ηλικία διαμερίσματα, μέσης επιφανείας 81,6 τμ, μέσου όρου ηλικίας 5 ετών και 3ου ορόφου, η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (2.572 ευρώ /τμ από 2.366 ευρώ/τμ, με ετήσια άνοδο 8,73%) και εν συνεχεία κατά σειρά στην περιοχή του Παλαιού Φαλήρου (2.124 ευρώ/τμ από 1.970 ευρώ /τμ με ετήσια άνοδο 7,80%), στο Μαρούσι (2.006 ευρώ / τμ από 1.828 ευρώ /τμ με ετήσια άνοδο 9,75%), στους Αμπελόκηπους (1.789 ευρώ /τμ από 1.628 ευρώ /τμ με ετήσια άνοδο 9,86%) και τέλος στο Περιστέρι (1.509 ευρώ /τμ από 1.382 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 9,20%).

Με βάση τα παραπάνω, οι Αμπελόκηποι κατέγραψαν την μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενώ το Παλαιό Φάληρο την μικρότερη, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές. Ο Χολαργός για πρώτη φορά μετά το 2010 καταγράφει μέση τιμή άνω των 2.500 ευρώ /τμ.

Παλαιότερα διαμερίσματα

Για τα διαμερίσματα παλαιότητας μέσης επιφανείας 90,2 τμ, μέσου όρου ηλικίας 42 ετών και 3ου ορόφου, η έρευνα κατέδειξε ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (1.369 ευρώ/τμ από 1.275 ευρώ /τμ με ετήσια άνοδο 7,36) και εν συνεχεία κατά σειρά:

Στο Παλαιό Φάληρο (1.173 ευρώ/ τμ από 1.089 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 7,72%), στο Μαρούσι (1.157 ευρώ/τμ από 1.052 ευρώ /τμ με ετήσια άνοδο 10,03%), στην περιοχή των Αμπελοκήπων (964 ευρώ/τμ από 900 ευρώ /τμ με ετήσια άνοδο 7,12%) και τέλος στο Περιστέρι (938 ευρώ/τμ από 858 ευρώ /τμ με ετήσια άνοδο 9,34%).

Το Μαρούσι κατέγραψε την μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενώ οι Αμπελόκηποι την μικρότερη, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.

Μεσοπρόθεσμη Τάση – Πρόβλεψη

Σύμφωνα με τη Geoaxis, στα θετικά σημεία της αγοράς είναι η ζήτηση για:

α) μετατροπή διαμερισμάτων σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης κυρίως στο κέντρο της Αθήνας, αν και με σαφώς χαμηλότερους ρυθμούς και

β) απόκτηση ακινήτου από ξένους υπηκόους με κίνητρο τη «χρυσή visa» περισσότερο από Κινέζους και Τούρκους πολίτες, αν και η διαδικασία αυτή πιθανά να πληγεί από την εναλλακτική που προσφέρεται πλέον μέσω απλής κατάθεσης ή αγοράς χρηματιστηριακών προϊόντων.

Η ανοδική τάση των τιμών είναι ασφαλώς θετική για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που ενδιαφέρονται να πωλήσουν, αλλά και για τους παλαιούς δανειολήπτες, για τους οποίους ο κίνδυνος της χαμηλότερης αξίας του ακινήτου τους σε σχέση με το ενέχυρο του στεγαστικού δανείου τους, μειώνεται. Παράλληλα και οι τράπεζες ευνοούνται από την εξέλιξη αυτή, καθώς οι αυξημένες αξίες βελτιώνουν την εικόνα των ισολογισμών τους.

Προϋποθέσεις για τη διατήρηση της ανοδικής τάσης για το 2019/2020 αποτελούν η εμπέδωση του σταθερού πολιτικού και οικονομικού κλίματος, η συμφωνία με τους «θεσμούς» για την μετά το μνημόνιο πορεία (εποπτεία), η ουσιαστική χρηματοδότηση μικρότερων έργων (π.χ. κατοικίες) και – κυρίως – η αύξηση του πραγματικού ΑΕΠ σε συνδυασμό με την μείωση της ανεργίας που θα οδηγήσει νοικοκυριά στην απόφαση αγοράς ή μετεγκατάστασης πρώτης κατοικίας.

Τροχοπέδη στη συντήρηση της ανοδικής τάσης αποτελούν η συνεχιζόμενη επιβάρυνση της κατοχής ακίνητης περιουσίας (παρόλη την ελάφρυνση στον ΕΝΦΙΑ), η πιθανότητα αύξησης των Αντικειμενικών Αξιών και η πλήρης αδυναμία απορρόφησης του ήδη υπάρχοντος αποθέματος από ομάδες πληθυσμού όπως οι νέοι και οι οικονομικοί μετανάστες.

Απροσδιόριστος παράγοντας για το μελλοντικό επίπεδο των αξιών χαρακτηρίζεται και το θέμα των πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας, ο λανθασμένος χειρισμός του οποίου μπορεί να επιφέρει πλημμυρίδα διαμερισμάτων στα χέρια των τραπεζών ή/και distress funds που θα αγοράσουν κόκκινα δάνεια σε χαμηλές αποτιμήσεις με σκοπό να επαναπροωθήσουν ακίνητα στην αγορά σε υψηλότερες αξίες.

Ως προς την μελέτη και τις περιοχές που επιλέγονται από το Παρατηρητήριο Αξιών Διαμερισμάτων της Geoaxis η περιοχή των Αμπελοκήπων πληροί τα μέσα κριτήρια (ποιότητα κτιρίων, πρόσβαση, πληθυσμιακή ταυτότητα κ.λπ.) της ευρύτερης περιοχής του κέντρου της Αθήνας, δίχως να έχει επηρεαστεί σημαντικά από το φαινόμενο Airbnb, όπως για παράδειγμα οι γειτονιές πέριξ της Πλατείας Συντάγματος και της Ακρόπολης.

Στα Βόρεια επιλέχθηκε το Μαρούσι, λόγω της ομοιογένειας στο εσωτερικό του σε σχέση π.χ. με τη γειτονική Κηφισιά η οποία παρουσιάζει ανομοιομορφίες και έντονες διαβαθμίσεις αξίων στο εσωτερικό της ανάλογα σε ποια υποπεριοχή βρίσκεται το εκάστοτε ακίνητο (Άνω, Κάτω, Νέα Κηφισιά, Κεφαλάρι, Κοκκιναράς κ.λπ.).

Στα Νότια το Παλαιό Φάληρο αποτελεί περιοχή που συνδυάζει τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των Νοτίων Προαστίων (γειτνίαση με τη θάλασσα παράλληλα με την εύκολη σύνδεση με το κέντρο της Αθήνας), δίχως τις εξάρσεις της περιοχής των τριών Βήτα (Βούλα-Βάρκιζα-Βουλιαγμένη).

Στα Δυτικά επιλέχθηκε το Περιστέρι κυρίως λόγω της πολύ μεγάλης πληθυσμιακής του κάλυψης, γεγονός που το καθιστά ένα από τα λίγα προάστια με τόσο μεγάλη προσφορά διαμερισμάτων.

Στα Ανατολικά ο Χολαργός επελέγη λόγω της ομοιογένειας στο εσωτερικό του σε σχέση π.χ. με τη γειτονική Αγία Παρασκευή, η οποία παρουσιάζει ανομοιομορφίες και διαβαθμίσεις αξιών, ανάλογα σε ποια υποπεριοχή (Κοντόπευκο, Άγιος Ιωάννης, Πευκάκια, Νέα Ζωή κ.λπ.) βρίσκεται το ακίνητο.

Τα συγκριτικά στοιχεία αφορούν σε οριζόντιες ιδιοκτησίες – διαμερίσματα με αποκλειστικής χρήσης παραρτήματα (μία θέση στάθμευσης και μία υπόγεια αποθήκη) μέσης, τυπικής ποιότητας κατασκευής, σε απολύτως κλασσικές πολυκατοικίες δίχως ιδιαιτερότητες στην αρχιτεκτονική, στη θέα, στις παροχές κλπ. Για τα νέα διαμερίσματα η ηλικία είναι περίπου 10 έτη, ενώ για τα παλαιά άνω των 35 ετών.