Κεφάλαια 50 εκατ. ευρώ «έριξε» στον κλάδο των γραφείων η κτηματαγορά το τρίτο τρίμηνο, με τις αναμενόμενες επενδύσεις για το σύνολο του 2022 να υπολογίζονται στα 300 εκατομμύρια.

Πρόκειται για ποσό 30% υψηλότερο σε σύγκριση με το 2021, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της Cushman & Wakefield Proprius, οι ερευνητές της οποίας θεωρούν επίσης ότι «το δυσκολότερο κλίμα χρηματοδότησης έχει ως αποτέλεσμα υψηλότερες απαιτήσεις απόδοσης από τους επενδυτές, καθώς αυξάνεται ο κίνδυνος αστάθειας. Ωστόσο, ο τουριστικός τομέας και τα μέτρα στήριξης των αρχών μετριάζουν τον αντίκτυπο, οδηγώντας σε αυξημένη δραστηριότητα στον κλάδο έως το τέλος του έτους».

1

15 deals πριν εκπνεύσει το 2022

Μόνο στην Αθήνα, καταγράφηκαν 15 νέες συμφωνίες μίσθωσης που μεταφράζονται σε 20.000 τ.μ. που άλλαξαν χέρια, ανεβάζοντας τον μέχρι σήμερα όγκο στα 53.000 τ.μ., δηλαδή στα ίδια επίπεδα με το 2021. «Οι συναλλαγές χρειάζονται περισσότερο χρόνο για να ολοκληρωθούν και η πλειονότητα των ενοίκων προτιμά να ανανεώσει τις τρέχουσες μισθώσεις με ή χωρίς μείωση χώρου», αναφέρουν τα στελέχη της Cushman & Wakefield Proprius.

Τη μερίδα του λέοντος στις συμφωνίες κατέχει η λεωφόρος Κηφισίας, χάρη στο deal της PwC με τη Dimand για την ανάπτυξη νέου συγκροτήματος γραφείων 22.500 τ.μ., στο οποίο θα μετακομίσει η ελεγκτική. Τα υπό ανάπτυξη έργα που ολοκληρώνονται σε ορίζοντα τριετίας αντιστοιχούν σε 140.000 τ.μ., εκ των οποίων το 18% έχει προσυμφωνηθεί να εκμισθωθεί. Πρωταγωνιστικό ρόλο όσον αφορά στη ζήτηση για χώρους γραφείων έπαιξε φέτος το δημόσιο, οι επιχειρήσεις παροχής υπηρεσιών και οι τεχνολογικές εταιρείες, οι συμφωνίες των οποίων αντιπροσωπεύουν περίπου το 65% του συνόλου των συναλλαγών.

Το μεγαλύτερο από τα φετινά deals του real estate είναι η επιλογή του σχήματος Dimand – Premia – EBRD ως προτιμητέος επενδυτής για το Skyline, το χαρτοφυλάκιο 575 ακινήτων (κυρίως γραφείων) της Alpha Bank. Θυμίζουμε ότι πρόκειται για περιουσιακά στοιχεία αξίας 500 εκατ. ευρώ, στα οποία περιλαμβάνονται περίπου 50 ακίνητα «υψηλής προβολής». Εντός των επόμενων ημερών, μάλιστα, αναμένεται να πέσουν οι υπογραφές ανάμεσα στους επενδυτές και την τράπεζα και να διαμορφωθούν τα ακριβή ποσοστά συμμετοχής στη Skyline. Dimand, Premia και EBRD θα συμμετέχουν με 65% στην κοινοπραξία (μέτοχος πλειοψηφίας θα είναι η Dimand), ενώ η Alpha Bank θα έχει ποσοστό 35%.

Σημαντικές συμφωνίες είναι η αγορά του Ευρωπαϊκού Κέντρου Εκθέσεων και Προβολής (ΕΚΕΠ) στο 12ο χιλιόμετρο της Εθνικής Οδού Αθηνών – Λαμίας από τη Dromeus Capital. Το fund του Αχιλλέα Ρισβά απέκτησε μέσω πλειστηριασμού το ακίνητο των 14.868 τ.μ. στη Μεταμόρφωση, καταβάλοντας 11,57 εκατ. ευρώ. To ακίνητο ανήκε στην οικογένεια Αλεξόπουλου, αποτέλεσε από τα πρώτα μεγαλύτερα εκθεσιακά κέντρα της Αττικής, ενώ εσχάτως λειτούργησε ως family park.

Στους «dealers» της χρονιάς και η Εθνική Τράπεζα που πούλησε ένα από τα μεγαλύτερα ακίνητά της στην Ακαδημίας 59 – 61 έναντι 9,5 εκατ. ευρώ. Στο κτίριο των 8.379 τ.μ. θα στεγαστεί κυρίως η Επιτροπή Ανταγωνισμού. Τέλος, εντός του τρίτου τριμήνου η Everty, ελληνική θυγατρική της ισραηλινής επενδυτικής ΥNV αγόρασε από τη Hellenic Properties του Ερρίκου Αρώνες κτίριο γραφείων 6.200 τ.μ. στην οδό Αρτέμιδος, στο Μαρούσι.

H κινητικότητα, βέβαια, συνεχίστηκε και στο τέταρτο τρίμηνο. Η τελευταία συμφωνία που ανακοινώθηκε ήταν η απόκτηση των γραφείων του υπουργείου Τουρισμού στο Σύνταγμα από την Prodea αντί 49 εκατομμυρίων. Τον προηγούμενο μήνα, η Noval εξαγόρασε από τη Helleniq Energy (ΕΛΠΕ) κτίριο γραφείων 6.636 τ.μ. στη λεωφόρο Κηφισίας, με τίμημα 11 εκατ. ευρώ. Συνολικές επενδύσεις 30 εκατομμυρίων σχεδιάζει η Premia Properties στο Athens Heart, το οποίο περιήλθε στην κατοχή της σε συνεργασία με την Εθνική και θα μεταμορφωθεί σε κτίριο με κύρια χρήση αυτή των γραφείων.

Σταθερά τα ενοίκια – Κίνδυνος πιέσεων στα επαγγελματικά ακίνητα

Παρά τη… σωρεία deals, τα ενοίκια των γραφειακών ακινήτων παραμένουν σταθερά, αφού είχαν ήδη αυξηθεί κατά 10% το δεύτερο εξάμηνο του 2021. Το 2022 τα ενοίκια κυμαίνονται στα 25 ευρώ ανά τετραγωνικό, ωστόσο αναμένεται ότι θα πιεστούν το 2023, λόγω της αυξημένης προσφοράς και παρά την έλλειψη ποιοτικών χώρων γραφείων στην Αθήνα. Χθες, πάντως, ο πρωθυπουργός ανακοίνωσε από την Τρίπολη παράταση του πλαφόν 3% στην αύξηση ενοικίων των εμπορικών και επαγγελματικών ακινήτων. «Οι επικείμενες αναθεωρήσεις σε αυτό το πληθωριστικό περιβάλλον αναμένεται να πιέσουν περισσότερο τους ενοικιαστές που δεν προστατεύονται από το κυβερνητικό πλαφόν», αναφέρει η έρευνα.

Σε χαμηλότερα επίπεδα, της τάξης των 22 ευρώ το τετραγωνικό, κινούνται τα μισθώματα στο νότιο τμήμα της Αθήνας, όπου, πάντως, έχουν δρομολογηθεί σχεδόν οι μισές από τις προγραμματισμένες επενδύσεις των εταιρειών ακινήτων. Σε σύνολο 296 χιλιάδων τ.μ. που αναπτύσσονται, κτίρια επιφάνειας 173,7 χιλ. τετραγωνικών μέτρων κατασκευάζονται στις λεωφόρους Συγγρού και Βουλιαγμένης και παρακειμένως. Τα ενοίκια στον Πειραιά, όπου το πιο σημαντικό έργο που κατασκευάζεται είναι ο Πύργος που αναβαθμίζεται από τη Dimand, φτάνουν στα 18 ευρώ μηνιαίως. Σημειωτέον ότι anchor tenant του Πύργου Πειραιά είναι η τεχνολογική Dialectica.

Αναφορικά με τα yields, η υψηλότερη απόδοση (7%) καταγράφεται στο βόρειο τμήμα της πρωτεύουσας, κοντά στην Εθνική Οδό Αθηνών – Λαμίας και ακολουθεί το λιμάνι του Πειραιά (6,9%), οι οδικοί άξονες στα νότια προάστια (6,3%), τα βόρεια προάστια, δηλαδή οι λεωφόροι Κηφισίας, Μεσογείων και οι περιοχές γύρω από την Αττική Οδό (6%), ενώ χαμηλότερες είναι οι αποδόσεις στο κέντρο της Αθήνας (5,8%).