Σημαντική αύξηση, της τάξης του 60,2%, κατέγραψαν την περίοδο Ιανουαρίου-Σεπτεμβρίου οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις για αγορά ακινήτων, ποσοστό που μεταφράζεται σε κεφάλαια ύψους 1,27 δισ. ευρώ.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος που δημοσιεύτηκαν στην ενδιάμεση Έκθεση Νομισματικής Πολιτικής, το ποσό αυτό ξεπέρασε τα επίπεδα που είχαν σημειώσει οι ξένες επενδύσεις στο ελληνικό real estate πριν την πανδημία, αφού το 2019 είχαν ανέλθει σε 1,03 δισεκατομμύρια ευρώ. Κατά το εννεάμηνο του 2021 είχαν φτάσει τα 797,2 εκατ. ευρώ, ενώ το εννεάμηνο του 2020 το ποσό ήταν κάτω του ημίσεος του τρέχοντος έτους, λίγο πάνω από το μισό δισεκατομμύριο (592 εκατ. ευρώ).

Παρά την προσέλκυση έντονου επενδυτικού ενδιαφέροντος και την υψηλή ζήτηση για κατοικίες και υψηλών προδιαγραφών επαγγελματικές χρήσεις, η Τράπεζα της Ελλάδος, σπεύδει να σημειώσει πως η αγορά βρίσκεται πάλι αντιμέτωπη με σημαντικές αβεβαιότητες, που σχετίζονται κυρίως με το ρωσο-ουκρανικό ζήτημα. Μάλιστα, το γεγονός ότι η αύξηση που καταγράφεται στις τιμές και τη ζήτηση για ακίνητα υψηλών προδιαγραφών είναι συνυφασμένη με την άμεση ή έμμεση –μέσω του τουρισμού– εισροή ξένων κεφαλαίων στην αγορά, καθιστά τη διατήρηση των υψηλών ρυθμών ανάπτυξης ευάλωτη στη διεθνή συγκυρία και ειδικά στα ζητήματα επάρκειας και κόστους της ενέργειας.

Παγώνουν οι οικοδομές

Εξάλλου, εξαιρουμένων των ξενοδοχείων, η επίδραση της ανόδου του κόστους των υλικών και της ενέργειας έχει ήδη αρχίσει να αποτυπώνεται έντονα στην οικοδομική δραστηριότητα, η οποία μετά το πρώτο δίμηνο του 2022 υποχωρεί σημαντικά. Το οκτάμηνο του 2022 η κατασκευαστική δραστηριότητα για επαγγελματικές χρήσεις κατέγραψε αρνητικούς ρυθμούς. Οι νέες άδειες για την κατασκευή γραφείων μειώθηκαν κατά 8% και καταστημάτων κατά 31,5%, ενώ και σε όρους όγκου, οι άδειες μειώθηκαν επίσης κατά 18,8% και 26,6%, αντίστοιχα. Χαρακτηριστικό είναι πως η κατασκεύη νέων κατοικιών ήταν το φετινό εννεάμηνο 8,5% ακριβότερη βάσει στοιχείων της ΕΛΣΤΑΤ, ενώ υψηλότερος ήταν ο ρυθμός αύξησης στο κόστος υλικών (10,8%). Μόνο τα ξενοδοχεία συνεχίζουν να ανεγείρονται, καθώς εκδόθηκαν 32% περισσότερες νέες άδειες.

Επίσης, η συμπίεση των καθαρών αποδόσεων των επενδύσεων και των προσδοκώμενων υπεραξιών από τα ακίνητα, σε συνδυασμό με την αύξηση των επιτοκίων και της αβεβαιότητας, εκτιμάται ότι σταδιακά οδηγεί, εκ νέου, μέρος των επενδυτών σε στάση αναμονής. Αντισταθμιστικά λειτουργούν οι μεγάλες αναπλάσεις που προγραμματίζονται, η σταδιακή ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων (με τη συμβολή και του Εθνικού Σχεδίου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας) και οι ελκυστικές αποδόσεις των ακινήτων υψηλών προδιαγραφών. Τις προοπτικές των πράσινων ακινήτων διαβλέπει και η ΤτΕ, εκτιμώντας πως σημαντικό μέρος των επενδυτικών κεφαλαίων θα κατευθύνεται πλέον προς νέα ή ανακατασκευασμένα κτίρια, σύγχρονων περιβαλλοντικών προδιαγραφών, συμβατά με τη διεθνή τάση για βιώσιμες λύσεις.

Πάντως, οι τιμές των επαγγελματικών ακινήτων συνεχίζουν να τραβούν την ανιούσα. Το πρώτο εξάμηνο του 2022 οι τιμές γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 0,7% σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο, ανάπτυξη που έφτασε το 2% στην Αθήνα. Οι τιμές καταστημάτων αυξήθηκαν το ίδιο διάστημα κατά 2,4% και 3,1% και στην Αθήνα, ενώ τα ενοίκια γραφείων και καταστημάτων κινήθηκαν ανοδικά κατά 0,9% και 2,5%, αντίστοιχα.

Από την πλευρά τους, οι ΑΕΕΑΠ όπως είναι γνωστές οι εταιρείες ακινήτων τοποθέτησαν κεφάλαια σε ξενοδοχεία, γραφεία υψηλών προδιαγραφών και logistics, ενώ αποκτήθηκαν και σημαντικής αξίας εκτάσεις για επενδυτική οικιστική ανάπτυξη. Οι ελάχιστες αποδόσεις των γραφείων υψηλών προδιαγραφών στα εμπορικότερα σημεία του κέντρου της πρωτεύουσας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,6% και 6,4% κατά το πρώτο εξάμηνο του 2022, μειωμένες σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο (6,1%- 6,8%), ενώ οι ελάχιστες αποδόσεις καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών στις εμπορικότερες θέσεις του κέντρου της Αθήνας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,3% και 6,2%, επίσης ελαφρώς χαμηλότερα σε σχέση με το δεύτερο εξάμηνο του 2021 (5,6%-6,3%).

Φρενάρουν τα στεγαστικά δάνεια

Όσον αφορά στην αγορά των κατοικιών, σε χαμηλά επίπεδα παραμένει ύψος των νέων στεγαστικών δανείων, παρότι καταγράφει άνοδο 28,2% κατά το δεκάμηνο του 2022. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Τραπεζικών Χορηγήσεων (γ΄ τρίμηνο 2022), παρατηρείται μείωση της ζήτησης στεγαστικών δανείων επί δεύτερο κατά σειρά τρίμηνο, μετά από δύο έτη συνεχούς καταγραφής αύξησης της ζήτησης (από το β΄ τρίμηνο του 2020). Οι τράπεζες, μάλιστα, αναμένουν ότι η μείωση της ζήτησης θα συνεχιστεί και το επόμενο τρίμηνο. Παρόλα αυτά, οι επενδύσεις σε κατοικίες κατά 13,3% το εννεάμηνο του 2022, «κατεβάζοντας ταχύτητα», αφού την αντίστοιχη περίοδο του 2021 ο ρυθμός ανάπτυξης ήταν 34,8%.

Έως τον Σεπτέμβριο, οι τιμές των διαμερισμάτων είχαν αυξηθεί κατά 10,4% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 6,8% το αντίστοιχο διάστημα του 2021. Σε τοπικό επίπεδο, οι τιμές των κατοικιών εμφανίζουν ετερογένεια ως προς τις μεταβολές τους, με σημαντικές αυξήσεις κυρίως σε περιοχές με έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον και οριακές μεταβολές σε άλλες. Συγκεκριμένα, σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 12% και 10,5%, όταν σε άλλες μεγάλεις πόλεις και τις υπόλοιπες περιοχές οι ρυθμοί ήταν μικρότεροι από τον αντίστοιχο μέσο όρο για το σύνολο της χώρας, αγγίζοντας το 9,4% και 7,6%, αντίστοιχα.