Logistics: 1.000 ευρώ το τετραγωνικό για μία αποθήκη

Πώληση με τίμημα μεγαλύτερο των 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο μπορεί να πετύχει «εύκολα» ιδιοκτήτης εμπορικής αποθήκης, σήμερα, αρχές του 2025.

Η τιμή αυτή δεν είναι ταβάνι εφόσον το κτίριο είναι νεόδμητο, διαθέτει χώρους ψύξης και βρίσκεται σε κομβικό σημείο, σύμφωνα με μελέτη της εκτιμητικής εταιρείας Geoaxis για την αγορά των logistics. Οι αξίες των εμπορικών αποθηκών κινούνται σε ένα εύρος μεταξύ 384 έως 814 ευρώ ανά τ.μ., ενώ πωλήσεις με τίμημα πάνω από 650 ευρώ το τετραγωνικό αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών. «Οι αξίες θα βαίνουν αυξανόμενες τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης», σύμφωνα με τους εκτιμητές, που συμπεραίνουν πως κύριο πρόβλημα είναι ότι δεν υπάρχει προϊόν για αγορά καθώς οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους, είτε τα συμβόλαια για την πώληση τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθούν τα έργα. Πάντως, ήδη πολλά έργα για νέους αποθηκευτικούς χώρους και εγκαταστάσεις logistics προχωρούν ή αναμένεται να ξεκινήσουν την υλοποίησή τους εντός του 2025, ανεβάζοντας την αξία των επενδύσεων που υλοποιούνται φέτος στα 2 δισεκατομμύρια ευρώ.

Σήμερα, κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 15.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ανύπαρκτη προσφορά. Οι αποδόσεις στην Ελλάδα είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε ευρωπαϊκό επίπεδο καθώς μια τυπική απόδοση στην Μεγάλη Βρετανία, στη Γαλλία ή στην Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα, κυμαίνεται σήμερα περί το 5% – 5,5%, με αυξανόμενες τάσεις για το 2025.

Ήδη το πρώτο εξάμηνο του 2024 μισθώθηκαν πάνω από 200.000 τ.μ. νέων logistics, με τη διαθεσιμότητα κενών χώρων να παραμένει εξαιρετικά περιορισμένη, κάτω του 3%. Σήμερα αναπτύσσονται πάνω από 400.000 τ.μ. νέων κτιρίων, τα περισσότερα εκ των οποίων έχουν ήδη βρει χρήστη, δυναμικότητα στην οποία δεν υπολογίζεται το Θριάσιο Ι το οποίο θα προσθέσει επιπλέον 260.000 τετραγωνικά μέτρα.

Την ανιούσα έχουν πάρει και τα ενοίκια, που αναμένεται να αυξηθούν κι άλλο το 2025, με μικρότερη όμως ταχύτητα. Οι τιμές των μισθωμάτων έχουν διαμορφωθεί ήδη στα επίπεδα των 5,50 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως, ενώ οι αποδόσεις έχουν σταθεροποιηθεί γύρω στο 6,75%. Το δίκτυο logistics στην Ελλάδα έχει αναπτυχθεί γύρω από επτά διακριτά περιφερειακά κέντρα σε Θριάσιο Πεδίο, Ανατολική Αττική, Βόρεια Αττική, Πειραιά, Οινόφυτα, Σίνδος και Καλοχώρι. Στην Αττική όπου βρίσκεται περίπου το 60%-70% του συνόλου των επιφανειών. Η τιμή μίσθωσης στην Ελλάδα υπολείπεται ακόμη σημαντικά από τα ευρωπαϊκά επίπεδα όπου η μέση τιμή μίσθωσης βρίσκεται στα 8 έως 10 ευρώ/τ.μ. το μήνα.

Ανεβασμένο είναι και το κατασκευαστικό κόστος, που κυμαίνεται από τα 650 έως τα 750 ευρώ ανά τετραγωνικό για κατασκευή με το κλειδί στο χέρι, χωρίς να συμπεριλαμβάνεται ο εξοπλισμός και η αγορά γης. «Η εποχή που τα αποθηκευτικά κτίρια αποτελούσαν τις απλούστερες, γρηγορότερες και φτηνότερες κατασκευές έχει παρέλθει», επισημαίνεται στη μελέτη, η οποία σημειώνει ότι δίνεται μεγαλύτερη έμφαση στα συστήματα αυτοματισμού και ψηφιοποίησης. «Στην αυγή του 2025, το κόστος κατασκευής είναι δύσκολο να προβλεφθεί μεσοπρόθεσμα, καθώς υλικά (προμήθεια και κόστος), χρηματοδότηση και πληθωρισμός αποτελούν παράγοντες αβεβαιότητας».

Η άνοδος των τιμών εξηγείται, πέρα από τη μικρή διαθεσιμότητα γης, και από τους πολεοδομικούς περιορισμούς που αναμένεται να ενταθούν, σύμφωνα με τη Geoaxis. Το κόστος κατασκευής θα είναι δύσκολο να προβλεφθεί, ενώ το διαθέσιμο εργατικό δυναμικό θα είναι δύσκολο να βρεθεί και να διατηρηθεί, ιδιαίτερα σε εκτός αστικών κέντρων περιοχές.