Μία αντιδικία με φόντο ένα κατάστημα της Praktiker στη Ρουμανία και μία «κρυφή» έκπτωση του ενοικίου από τους ιδιοκτήτες στάθηκε η αιτία να έρθει στο φως το άγνωστο ναυαγισμένο deal της επενδυτικής ακινήτων Bluehouse με την εταιρεία του πρώην CEO της Lamda Development, Λάμπρου Αναγνωστόπουλου.

Τα σχέδια για τη δημιουργία ενός ισχυρού πόλου στο real estate της νοτιοανατολικής Ευρώπης με ακίνητα μισού δισ., που έπεσαν επί χάρτου το 2013, όχι μόνο ναυάγησαν, αλλά φέρνουν αντιμέτωπους τους τότε εταίρους της Bluehouse, Γιάννη Δεληκανάκη (ο οποίος αποχώρησε στα τέλη του 2020), Victor Pisante και Μπάμπη Πανδή με μήνυση για απάτη.

1

Μόλις προχθές ήρθε στο φως η έγκληση και μήνυση που κατέθεσε στις 25 Αυγούστου στην Εισαγγελία Πρωτοδικών Αθηνών η Secure Property Development & Investment που εδρεύει στην Κύπρο, κατά των παραπάνω για την τέλεση του αδικήματος της απάτης, η οποία τελέστηκε στην Αθήνα από τις 18 Ιουνίου 2014 έως τις 21 Μαΐου 2015 και ήρθε σε γνώση της εταιρείας στις 9 Ιουνίου 2022.

Όπως πληροφορούμαστε, η διαδικασία κλήσης των μαρτύρων είναι σε εξέλιξη, συγκεκριμένα αύριο καταθέτουν πρόσωπα με γνώση της υπόθεσης.

Ποιοι είναι οι παρ’ολίγον συνέταιροι

Η Secure Property Development & Investment δραστηριοποιείται στο χώρο των επενδυτικών ακινήτων, εστιάζοντας στις αγορές της Ρουμανίας, της Βουλγαρίας, της Ελλάδας και της Ουκρανίας, με στόχευση την απόκτηση κι εκμετάλλευση εμπορικών ακινήτων.

Είναι εισηγμένη στο Χρηματιστήριο του Λονδίνου, με κεφαλαιοποίηση 14,7 εκατ. στερλίνων, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία που έχει δημοσιεύσει η ίδια, ενώ έχει ιδρυθεί από έναν παλιό γνώριμο στα ελληνικά πράγματα, τον Λάμπρο Αναγνωστόπουλο, διευθύνοντα σύμβουλο της Lamda Development από το 2000 έως το 2007 και αντιπρόεδρο της EFG Eurobank Properties (μετέπειτα Grivalia).

Η μοναδική επένδυση της εταιρείας στην Ελλάδα είναι η εκμετάλλευση logistics park στον Ασπρόπυργο, το οποίο έχει εξαγοράσει από τη Γ.Ε. Δημητρίου.

Από την άλλη, η Bluehouse έχει πετάξει λευκή πετσέτα στη μεγαλύτερη επένδυσή της στην Ελλάδα, το McArthur Glen, από κοινού επένδυση με τη McArthur Glen.

Το εμπορικό κέντρο των Σπάτων περιήλθε στην κατοχή της Lamda Development έναντι 109 εκατ. ευρώ το καλοκαίρι και θα μετονομαστεί σε Designer Outlet.

Πλέον, το ελληνικό χαρτοφυλάκιό της αποτελείται από το Fashion City Outlet στη Λάρισα, επένδυση 9 εκατ. ευρώ της Bluehouse και της πορτογαλικής Sonae Sierra.

Το ακίνητο έχει εύλογη αξία 20,1 εκατομμυρίων και το mall τζιράρει 2,3 εκατ. ευρώ. Επίσης δρομολογεί επένδυση 20 εκατ. για την ανακατασκευή του Castello Bibelli στην Κέρκυρα, από κοινού με τον όμιλο Φάις. Θυμίζουμε πως ο συνιδρυτής της επενδυτικής ακινήτων, Γιάννης Δεληκανάκης αποχώρησε από την εταιρεία στα τέλη του 2020, ιδρύoντας τη Southrock Asset Management, κοινοπραξία με τη γερμανική EOS του Otto Group.

Το καλοκαίρι του 2013 κι ενώ είχαν προηγηθεί δύο «αποτυχημένες» απόπειρες της Bluehouse να εισαχθεί στο Χρηματιστήριο της Βαρσοβίας, υπήρξαν συζητήσεις μεταξύ των εταιρειών για κοινές επενδύσεις και επαφές μεταξύ του Λάμπρου Αναγνωστόπουλου και εταίρους της Bluehouse.

Οι συζητήσεις ξεκίνησαν τον Νοέμβριο του 2013 έως ότου προέκυψε επενδυτικό ενδιαφέρον από το Equity, fund ακινήτων, που εδρεύει στο Σικάγο των ΗΠΑ για συμμετοχή στη σύμπραξη των δύο.

Ενόσω συνεχίζονταν οι συζητήσεις με την Equity, η SPDI του κ. Αναγνωστόπουλου και η Bluehouse υπέγραψαν μνημόνιο συνεργασίας για την αγορά ακινήτων της Bluehouse από την SPDI, με στόχο τη δημιουργία μιας εισηγμένης με χαρτοφυλάκιο 500 εκατ. ευρώ και ισχυρή παρουσία στην ανατολική Ευρώπη. Τ

ο μνημόνιο περιελάμβανε μία λίστα έξι ακινήτων σε Ρουμανία και Βουλγαρία, με αναφορά και στα ετήσια έσοδα από τα μισθώματα κάθε ακινήτου.

Οι Αμερικανοί επενδυτές που αποχώρησαν & το μετ’ εμποδίων due diligence

Πρόθεση του αμερικανικού fund ήταν να επενδύσει 50 εκατ. δολάρια, με τις πλευρές να καταλήγουν στην αγορά δύο ακινήτων για αρχή, ένα εμπορικό κτίριο στην Κραϊόβα της Ρουμανίας, μισθωμένο έως το 2019 στην Praktiker και 20% κτιρίου γραφείου στη Σόφια. Σύμφωνα με τη Bluehouse, η απόδοση των ακινήτων έφτανε το 9%.

Η αξία του Praktiker υπολογιζόταν στα 10,8 εκατ. ευρώ, δεδομένου ότι το ενοίκιο ανερχόταν σε 971 χιλ. ευρώ και η «συμφωνημένη απόδοση ενοικίου» ήταν 9% (συν ένα premium 2,5% υπέρ του πωλητή). Το 20% του γραφειακού ακινήτου στη Σόφια αποτιμήθηκε στα 4 εκατ. ευρώ. Το υπόλοιπο 80% του Autounion (έτσι λεγόταν το ακίνητο στη Βουλγαρία θα μεταβιβαζόταν αργότερα).

Ένα μήνα μετά την υπογραφή του μνημονίου έκανε στην Praktiker έκπτωση 40% στο ενοίκιο του καταστήματος, πρακτική που εφάρμοσε για τουλάχιστον τέσσερις μήνες.

Δεδομένου ότι το μνημόνιο προέβλεπε τη διεξαγωγή due diligence, κατά την οποία θα εξεταζόταν και το σχετικό έγγραφο, η Bluehouse ενημέρωσε την SPDI ότι επρόκειτο για μια προσωρινή διευκόλυνση που είχε ζητήσει η Praktiker, προκειμένου να ξεπεράσει συγκυριακές δυσκολίες χρηματοροών.

Την άνοιξη του 2015 ολοκληρώθηκε και η ΑΜΚ που ήταν προϋπόθεση για τη συμμετοχή του αμερικανικού fund στη σύμπραξη και το due diligence. Ενώ τα έγγραφα της συμφωνίας ήταν έτοιμα προς υπογραφή, η Bluehouse προχώρησε σε νέα έκπτωση στην Praktiker, για ολόκληρο το 2015. Μάλιστα, η σύμβαση ανέφερε ότι «δεν έχει συμβεί κανένα γεγονός που θα θέσει σε κίνδυνο την απόδοση των μισθώσεων», κάτι το οποίο αποδείχθηκε ψευδές, όπως αναφέρει η εγκαλούσα.

Εντός του καλοκαιριού του 2015, στελέχη της αμερικανικής Equity αποχώρησαν από το fund, με αποτέλεσμα η εταιρεία να μην είναι σε θέση να αντλήσει κεφάλαια και να χρηματοδοτήσει την κοινοπραξία με 50 εκατ. ευρώ.

Όσο ο τρίτος πόλος της συμφωνίας απομακρυνόταν, η Praktiker ενημέρωνε την SPDI πως οι δυσκολίες της συνεχίζονταν, δίνοντας «τελεσίγραφο» στους νέους ιδιοκτήτες του ακινήτου να καταστήσουν μόνιμη την έκπτωση, ειδάλλως θα αποχωρούσε από το μίσθιο. Το ζήτημα ανέλαβε να διευθετήσει η Bluehouse, ενώ ένα άλλο γεγονός «ήρθε να θορυβήσει την SPDI».

Σύμφωνα με εκτιμητική εταιρεία (την DTZ Echinox), η αξία του ακινήτου προσδιοριζόταν σε 6,48 – 6,94 εκατ. ευρώ, βασιζόμενη στο μειωμένο ενοίκιο και την έκπτωση που τελικά ήταν μόνιμη κι όχι προσωρινή. Η Bluehouse επικαλέστηκε προγενέστερη έκθεση της BNP Paribas, ενώ παράλληλα υπέγραφε την επέκταση της σύμβασης με την Praktiker έως το 2024.

Την ίδια εποχή, η SPDI αναζητούσε αντικατάσταση των Αμερικανών. Το 2016 εκδήλωσε ενδιαφέρον η βρετανική VGO Capital Partners, συνεργασία που τελικά δεν προχώρησε, με την SPDI να διαπιστώνει πως η Bluehouse δεν ενδιαφερόταν πλέον να συνεργαστεί με την εταιρεία, αλλά να «μεγιστοποιήσει τα δικά της κέρδη».

Οι επαφές του Λάμπρου Αναγνωστόπουλου με τον Γιάννη Δεληκανάκη συνεχίζονταν αμείωτες, ωστόσο λύση δε βρισκόταν. Τα κεφάλαια για την αγορά του υπόλοιπου 80% του ακινήτου στη Βουλγαρία δε βρέθηκαν από την SPDI και η Bluehouse άσκησε το δικαίωμα να πάρει πίσω το 20% χωρίς να πληρώσει, καταλογίζοντάς το ως πληρωμή για τη μετατροπή των μετοχών που είχε λάβει για την αγορά του επίμαχου Praktiker στη Ρουμανία.

Το ναυάγιο & τα ασφαλιστικά μέτρα

«Ακόμα και μετά από αυτό», η εισηγμένη στο Λονδίνο αναζητούσε τρόπους να διασώσει τη συμφωνία με τη Bluehouse για την οποία είχε επενδύσει χρόνο και χρήμα. Το 2018 υπεγράφη μνημόνιο κατανόησης, βάσει του οποίου η SPDI θα προσέφερε 12,7 εκατ. νέες μετοχές στη Bluehouse, οι οποίες είχε συμφωνηθεί προφορικά ότι θα θεωρούνταν αμοιβή για υπηρεσίες που θα προσέφερε η Bluehouse για μελλοντική άντληση κεφαλαίων.

Τα πράγματα και πάλι δεν εξελίχθηκαν ομαλά, όπως αναφέρει χαρακτηριστικά η έγκληση, καθώς η Bluehouse αρνήθηκε να υπογράψει τη συμφωνία διαχείρισης των ακινήτων που θα περιέρχονταν στην κατοχή της SPDI.

Η Bluehouse απαιτούσε να πληρωθεί εντός 5 εβδομάδων για την έκδοση 16,2 εκατ. μετοχών – περισσότερες από αυτές που είχαν συμφωνηθεί.

Με δεδομένο το ναυάγιο του deal, η SPDI συμφώνησε με την εισηγμένη στο Χρηματιστήριο του Άμστερνταμ Arcona Property Fund, με τη Bluehouse να προσφεύγει στα κυπριακά δικαστήρια, κινώντας διαδικασία ασφαλιστικών μέτρων.

Η SPDI αναφέρεται στην αποχώρηση του Γιάννη Δεληκανάκη από τη Bluehouse και στις κατηγορίες για απάτη εις βάρος του Victor Pisante. Σε συνάντηση «κοινωνικού χαρακτήρα», ο κ. Δεληκανάκης ανέφερε στον κ. Αναγνωστόπουλο ότι έχει πολύ κακές σχέσεις με τους πρώην συνεταίρους του, σύμφωνα με το έγγραφο που προσκομίστηκε στην Εισαγγελία.

Ο Λάμπρος Αναγνωστόπουλος προσπάθησε να βολιδοσκοπήσει αν η διαφορά της αξίας του ακινήτου ήταν τυχαία ή αποτέλεσμα συνειδητής εξαπάτησης, διαπιστώνοντας το δεύτερο κατά τον ίδιο, ο οποίος έφτασε μέχρι την Praktiker.

Από συνομιλίες που ήρθαν σε γνώση της SPDI προέκυπτε ότι οι δύο πλευρές είχαν έρθει σε συμφωνία για μείωση ενοικίου από το 2014 έως το 2019.

Πληροφορίες θέλουν ως υπεύθυνο για την αγορά της Ρουμανίας τον Μπάμπη Πανδή, ο οποίος σύμφωνα με όσα επικαλέστηκε και αναφέρονται στη μήνυση δεν γνώριζε το θέμα της διαφοράς αξίας, γιατί δεν είχε ασχοληθεί την εποχή της αγοραπωλησίας.

Διαβάστε επίσης

Έτος ρεκόρ για την Golden Visa το 2022 – Επενδύσεις 700 εκατ. ευρώ

Skyline: Ισχυρός παίκτης στο real estate η ένωση Alpha – Dimand – Premia