Τα μεγάλα «αγκάθια» που βάζουν «φρένο» στην ανάπτυξη του real estate

Η απουσία ξένων επενδύσεων γενικά στην Ελλάδα, η οποία επηρεάζει τη ζήτηση για επαγγελματικούς χώρους, η έλλειψη επενδυτικού προϊόντος, ο ανταγωνισμός από μη εισηγμένα funds, αλλά και η ανυπαρξία συζήτησης με την Πολιτεία για την επαναφορά των συνθηκών φορολόγησης σε πλαίσιο ανταγωνιστικό με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές εταιρείες του είδους προβληματίζει τις μεγάλες ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας) στην πορεία προς την περαιτέρω ανάπτυξή τους.

Όπως επεσήμανε πρόσφατα ο διευθύνων σύμβουλος της Εθνικής Πανγαία ΑΕΕΑΠ Αριστοτέλης Καρυτινός, η αγορά των ακινήτων δεν θα ανακάμψει ουσιαστικά αν δεν δημιουργηθεί η ανάγκη για χώρους που θα στεγάσουν νέες δραστηριότητες. Με άλλα λόγια οι ξένες επενδύσεις σε όλους τους τομείς της οικονομίας είναι αναγκαίες για να αυξηθούν οι τελικοί χρήστες – μισθωτές.

«Άλλες χώρες όπως για παράδειγμα η Ρουμανία, η οποία ήταν πίσω από την Ελλάδα προ κρίσης, προχώρησαν σε ένα τεράστιο πρόγραμμα προσέλκυσης ξένων επενδυτών και τα έχουν ήδη καταφέρει πολύ καλά. Το ίδιο έχει αρχίσει να κάνει η Βουλγαρία και η Σερβία. Αυτός είναι ο μόνος τρόπος να δημιουργηθεί στη χώρα ανάπτυξη, ωστόσο δεν βλέπουμε να γίνεται καμία κίνηση προς αυτή την κατεύθυνση στη χώρα – πολύ περισσότερο από την στιγμή που η Ελλάδα είναι μία χώρα που στηρίζεται στις μικρομεσαίες επιχειρήσεις. Ο τουρισμός και τα διαμερίσματα τύπου Airbnb στα οποία υπάρχει αυτή την στιγμή μεγάλη κινητικότητα σχετίζεται με την ζήτηση από το εξωτερικό και γι’ αυτό είναι ένας χώρος που παρουσιάζει αυτή την στιγμή ανάπτυξη».

Ο κ. Καρυτινός επισημαίνει όμως και μια άλλη παράμετρο με βάση την εμπειρία που είχε πρόσφατα από την επαφή του με ξένους επενδυτές με αφορμή την προσπάθεια της Πανγαία για τη σύναψη ομολογιακού δανείου. Διεθνώς αυτή τη στιγμή υπάρχουν ανακατατάξεις όσο αφορά τη λιανική εξαιτίας της ανάπτυξης του ηλεκτρονικού εμπορίου που λιγοστεύει την ανάγκη για φυσικά καταστήματα. Αυτό επηρεάζει ευθέως το real estate, όπως και την προοπτική των μεγάλων εμπορικών κέντρων, ενώ αντίθετα δημιουργεί ευκαιρίες στην αγορά των logistics.

Την ίδια στιγμή τα στελέχη των ΑΕΕΑΠ εν μέσω αμυδρής προσδοκίας για βελτίωση   των μισθωμάτων στα επαγγελματικά ακίνητα πρώτης κατηγορίας, επαναφέρουν τη συζήτηση για το θέμα της υψηλής φορολογίας που καθιστά τις εταιρείες αδύναμες στην προσέλκυση ξένων κεφαλαίων.

Υπενθυμίζεται ότι τον Ιούνιο του 2016, η κυβέρνηση αύξησε τον συντελεστή του φόρου που επιβάλλεται στο σύνολο του ενεργητικού των ΑΕΕΑΠ (ακίνητα και καταθέσεις). Ο συντελεστής 7πλασιάστηκε (από 0,105% διαμορφώθηκε σε 0,75% ετησίως) με το χειρότερο να θεωρείται η φορολόγηση των καταθέσεων. Με άλλα λόγια φορολογείται η ρευστότητα που συγκεντρώνεται από τις ΑΕΕΑΠ για την πραγματοποίηση επενδύσεων τη στιγμή που είναι αναγκαία για τις εταιρείες του είδους που αναζητούν διαρκώς ακίνητα για να μεγαλώσουν τα χαρτοφυλάκιά τους. Έπειτα από τις αντιδράσεις που υπήρξαν τότε στελέχη της κυβέρνησης είχαν αφήσει να εννοηθεί ότι θα ξαναδούν το όλο θέμα, χωρίς αυτό να έχει συμβεί παρά το γεγονός ότι έχουν παρέλθει δύο χρόνια.

Η εκτίμηση είναι ότι αν δεν είχε καταργηθεί το ευνοϊκό φορολογικό πλαίσιο που είχαν οι ΑΕΕΑΠ έως τα μέσα του 2016, ευθέως συγκρίσιμο με τα αντίστοιχα του εξωτερικού, θα είχε εισρεύσει σημαντική ρευστότητα στο ελληνικό real estate. «Θεσπίσαμε από τους πρώτους τον θεσμό των ΑΕΕΑΠ» σημείωσε την προηγούμενη εβδομάδα σε σχετική με το real estate συζήτηση ο διευθύνων σύμβουλος της Grivalia Properties ΑΕΕΑΠ, Γιώργος Χρυσικός, «με την συνολική αξία του κλάδου σήμερα να βρίσκεται περίπου στα 3 δις. ευρώ. Την ίδια στιγμή στην Ισπανία όπου ο θεσμός λειτουργεί μόλις 3 χρόνια έχουν επενδυθεί κεφάλαια 20 δις. ευρώ».

«Ενώ οι ΑΕΕΑΠ ξεκίνησαν την προηγούμενη δεκαετία ως ένας θεσμός ανάπτυξης του κλάδου των ακινήτων, με φορολογικούς συντελεστές που θα μπορούσαν να προσελκύσουν περισσότερα κεφάλαια και από το εξωτερικό, πλέον, έχουμε φθάσει στο σημείο να φορολογούνται κατά 30% περισσότερο από ότι μία Ανώνυμη Εταιρεία» υπογράμμισε ο κ. Χρυσικός και συμπλήρωσε: «Αυτή τη στιγμή δεν γίνεται καμιά συζήτηση με τον κρατικό μηχανισμό. Έχουμε υπομονή αλλά κάποια στιγμή μπορεί να αλλάξουμε την εταιρεία και να κάνουμε κάτι άλλο. Τα κεφάλαια είναι υπομονετικά αλλά δεν είναι …χαζά».

Ο διευθύνων σύμβουλος της Τrastor AEEAΠ, Τάσος Καζίνος, από την πλευρά του επισημαίνει ότι η ψυχολογία στην αγορά είναι βελτιωμένη σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια της οικονομικής κρίσης και προσθέτει ότι οι ΑΕΕΑΠ πλέον έχουν να αντιμετωπίσουν και τον ανταγωνισμό από μη εισηγμένα Funds που αναζητούν ευκαιρίες προκειμένου να δραστηριοποιηθούν στην ελληνική αγορά: «Αυτού του είδους οι επενδυτές έχουν δυνατότητα για επενδύσεις τουλάχιστον 300 εκατ. ευρώ και διαθέτουν συγκριτικό πλεονέκτημα έναντι των ΑΕΕΑΠ και σαφώς μεγαλύτερη ευελιξία».

Στην έλλειψη προϊόντος στην αγορά αναφέρεται η Άννα Αποστολίδου, διευθύνουσα σύμβουλος της Briq Properties ΑΕΕΑΠ του ομίλου Quest, η οποία παράλληλα σημειώνει τη δυσκολία των επενδυτών να εντοπίσουν τα ακίνητα που θέτουν προς πώληση οι τράπεζες καθώς δεν υφίσταται μια κεντρική πλατφόρμα φιλική προς χρήση για όλους τους ενδιαφερόμενους.

Γεγονός είναι ότι με εξαιρετικό ενδιαφέρον παρακολουθούν τα στελέχη των ΑΕΕΑΠ τις εξελίξεις στον τραπεζικό τομέα όσο αφορά τα NPLs (μη εξυπηρετούμενα δάνεια συνδεδεμένα με ακίνητα). Όπως υπογραμμίζεται οι εταιρείες του είδους αυτού είναι τα ιδανικά οχήματα για να απορροφήσουν εμπορικά ακίνητα στο πλαίσιο της διαχείρισης που θα κάνουν οι τράπεζες ή οι αγοραστές «πακέτων» NPLs. Η εκτίμηση είναι ότι το επενδυτικό προϊόν που μπορεί να κρύβεται στα μη εξυπηρετούμενα δάνεια είναι της τάξεως των 4 με 5 δις. ευρώ. Ως εκ τούτου παρακολουθούν με εξαιρετικό ενδιαφέρον τις σχετικές αποφάσεις των τραπεζών οι οποίες από την πλευρά τους τελούν υπό την πίεση να μειώσουν την έκθεσή τους στα μη εξυπηρετούμενα δάνεια.