Ηγέτιδες στην ανάπτυξη κεφαλαίων στην εγχώρια αγορά γραφείων εξακολουθούν να είναι οι εγχώριες ΑΕΕΑΠ, σε αντίθεση με άλλους τομείς του real estate, όπως ο κατακερματισμένος κλάδος των καταστημάτων και τα τουριστικά ακίνητα που προσελκύουν το ενδιαφέρον από το εξωτερικό.

Μόνο κατά τη διάρκεια του τέταρτου τριμήνου του 2022 έπεσαν στην αγορά των γραφείων κεφάλαια 100 εκατομμυρίων, ανεβάζοντας το ύψος των συνολικών επενδύσεων της προηγούμενης χρονιάς σε 370 εκατ. ευρώ, ποσό που είναι 35% υψηλότερο από το 2021. Τα ξένα κεφάλαια εισέρρευσαν σε επίπεδα χαμηλότερα από τα αναμενόμενα, όπως αποτυπώνει η έρευνα της Cushman & Wakefield Proprius. Από τις μεγαλύτερες συναλλαγές του τριμήνου είναι η εξαγορά του κέντρου Arcania στο Μαρούσι (μισθωμένα από τη Wiva Wallet) και η εξαγορά των γραφείων του υπουργείου Τουρισμού και από την Prodea. Το πρώτο deal είχε ύψος 31,5 εκατομμυρίων ευρώ, ενώ το δεύτερο ακίνητο αγοράστηκε έναντι 49 εκατ. ευρώ από εταιρεία του ιδρύματος Ωνάση.

Η προσφορά γραφείων της Αθήνας συνεχίζει να κυριαρχείται από μεταχειρισμένους χώρους, αντιπροσωπεύοντας το 75% της συνολικής διαθεσιμότητας του τέταρτου τριμήνου του 2022. Η διαθεσιμότητα νέων χώρων, αν και αυξημένη λόγω κάποιων έργων ανάπτυξης, παραμένει πολύ χαμηλή. Η αγορά κατέγραψε 20 νέες συμφωνίες μίσθωσης συνολικού όγκου απορρόφησης 35.000 τ.μ., ανεβάζοντας τον όγκο από την αρχή του 2022 σε 110.000 τ.μ., κατά 25% υψηλότερο από το προηγούμενο έτος. Η Λεωφόρος Συγγρού στα νότια της Αθήνας, σημείωσε το υψηλότερο μερίδιο απορρόφησης το τέταρτο τρίμηνο, επηρεασμένο κυρίως από την ολοκλήρωση της ανάπτυξης γραφείων πιστοποιημένα κατά LEED από την Dimand. Θυμίζουμε πως το ένα από τα δύο συγκεκριμένα κτίρια αγοράστηκε από τη Generali.

Ελντοράντο επενδύσεων σε Συγγρού – Βουλιαγμένης

Υπό κατασκευή βρίσκονται 85.364 τ.μ. γραφείων, ενώ στο pipeline των επενδυτών είναι η ανάπτυξη χώρων επιφάνειας 296.800 τετραγωνικών μέτρων, η πλειονότητα των οποίων (173.750 τ.μ.) στον άξονα Συγγρού – Βουλιαγμένης

Περισσότερο από το 50% της απορρόφησης προήλθε από επεκτάσεις και νεοεισερχόμενους παίκτες – χρήστες στην ελληνική αγορά των γραφείων. Όσον αφορά τους τομείς, οι εταιρείες παροχής συμβουλών και οι τεχνολογικές εταιρείες διαδραμάτισαν πρωταγωνιστικό ρόλο όσον αφορά την απορρόφηση, αντιπροσωπεύοντας περίπου το 55% του συνόλου των συναλλαγών. Μετά την αύξηση κατά 10% το δεύτερο εξάμηνο του 2021, τα βασικά ενοίκια παραμένουν σταθερά. Τα ποιοτικά γραφεία, ιδιαίτερα για τους βιώσιμους χώρους, έχουν γίνει στόχος για τους περισσότερους χρήστες που αναζητούν νέους χώρους γραφείων που παραμένουν σε έλλειψη σε όλες τις περιοχές. Πάντως, στα νότια, στους άξονες Συγγρού και Βουλιαγμένης, τα μισθώματα κυμαίνονται σε χαμηλότερα επίπεδα, της τάξης των 22 ευρώ/τ.μ..

Σύμφωνα με τους ερευνητές της κτηματομεσιτικής εταιρείας, το βασικό ενοίκιο παρέμεινε σταθερό το 2022 και διαμορφώθηκε σε 25 ευρώ ανά τετραγωνικό το μήνα. Το ύψος των ενοικίων παραμένει πρόκληση και το 2023, λόγω της παράδοσης νέων έργων, του αυξανόμενου πληθωρισμού που ασκεί περαιτέρω ανοδική πίεση στα ενοίκια και σε συνδυασμό με την έλλειψη ποιοτικών χώρων γραφείων στην Αθήνα. Η αγορά real estate «παρακολουθεί στενά και φέτος το αυξημένο κόστος κατασκευής, οι ελλείψεις ειδικευμένου εργατικού δυναμικού και η αύξηση των μισθών στις κατασκευές. Ενδέχεται να απαιτείται από τους developers να ερευνήσουν εναλλακτικές οδούς μείωσης του κόστους με περαιτέρω εστίαση στον έλεγχο του κόστους και την αξιολόγηση κινδύνους. Ενώ οι προκλήσεις βρίσκονται ενόψει, δεν αναφέρεται καμία αλλαγή στις αποδόσεις και στις κεφαλαιακές αξίες, στο πλαίσιο της έρευνας.

Ο χορός των deals στα γραφεία άνοιξε νωρίς και το 2023, χάρη στη συμφωνία της Dimand με τη Eurobank, βάσει της οποίας στην ιδιοκτησία της τράπεζας περιέρχεται το συγκρότημα που θα μετακομίσει η PwC στο Μαρούσι. Το υπό ανάπτυξη κτίριο των 11.000 τ.μ. ανωδομής θα έχει τη δυνατότητα να φιλοξενήσει 1.000 έως 1.200 θέσεις εργασίας και εξαγοράστηκε προ λίγων εβδομάδων από τη Eurobank έναντι 74,4 εκατ. ευρώ, σχεδόν ενάμιση χρόνο πριν παραδοθεί στον μισθωτή.

Διαβάστε επίσης

Hotel Brain: Σχέδιο για 20.000 δωμάτια από τον μεγαλύτερο ξενοδόχο της χώρας

Πρώτη νίκη της Bluehouse στη δικαστική μάχη με τον Λάμπρο Αναγνωστόπουλο