Ακίνητα: Πανευρωπαϊκή πρωτιά της Αθήνας στις αποδόσεις

Η Ελλάδα παρουσιάζει υψηλά μισθώματα / m2 / μήνα και υψηλότερες αποδόσεις σε όλες τις κατηγορίες ακίνητων σε σχέση με τις αγορές της Ευρώπης (εκτός Μ. Βρετανίας) διαπιστώνει σε έκθεσή της για τον κλάδο των ακινήτων και τις Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ), η Εθνική Χρηματιστηριακή.

Μάλιστα, οι υψηλότερες αποδόσεις των ελληνικών ακινήτων συγκριτικά με την ευρωπαϊκή αγορά προσελκύουν επενδυτικές ροές στον κλάδο, ενώ μέσο-μακροπρόθεσμα η περαιτέρω βελτίωση του μακροοικονομικού προφίλ της χώρας σε συνδυασμό με την πολιτική σταθερότητα αναμένεται να ενισχύσουν περαιτέρω τις προοπτικές της Ελληνικής αγοράς ακινήτων και να οδηγήσουν σε τροχιά σύγκλισης τις αποδόσεις των Ελληνικών ακινήτων με τις αντίστοιχες των ευρωπαϊκών (mean reversion).

Καθώς τα επενδυτικά ακίνητα έχουν προκαθορισμένες ταμιακές ροές στη διάρκεια του επενδυτικού ορίζοντα, οπότε και αυξημένη ορατότητα, το προφίλ τους προσομοιάζει τα κρατικά ομόλογα.

Το spread της απόδοσης των ελληνικών ακινήτων έναντι της απόδοσης του 10ετούς ομολόγου Ελληνικού Δημοσίου παραμένει αισθητά υψηλότερο συγκριτικά με το αντίστοιχο spread στην Γαλλία, Γερμανία και Μ. Βρετανία.

Συμπερασματικά, τα Eλληνικά ακίνητα παρουσιάζουν premium απόδοσης σε σχέση με τα ευρωπαϊκά χωρίς όμως την ανάληψη premium ρίσκου για τους λόγους που προαναφέραμε (πολιτική σταθερότητα, μακροοικονομική συνέπεια, τροχιά σύγκλησης με την ΕΕ κ.α.

Αποδόσεις Γραφείων

Τα κτίρια γραφείων στην Αθήνα παρουσιάζουν συστηματικά σημαντικά υψηλότερες αποδόσεις (yields) σε σχέση με αντίστοιχα ακίνητα στην Ευρώπη. Επιπρόσθετα, παρατηρείται μία σταθερότητα στην απόδοση στην Αθήνα (εύρος: 6,54% 6,58%) έναντι άλλων ευρωπαϊκών αγορών.

Αποδόσεις καταστημάτων

Στην Αθήνα παρατηρείται ένα στενό εύρος στη διακύμανση της απόδοσης (5,35% 5,55%) των καταστημάτων που σε κάθε περίπτωση παρουσιάζει premium έναντι των αγορών Ευρώπη (εκτός ΜΒ) με εύρος 4,03% 4,59%.

Αποδόσεις Αποθηκών

Στην Αθήνα το εύρος στη διακύμανση της απόδοσης είναι της τάξης του 7,00% 7,50%, με τα ακίνητα στην Αθήνα να προσφέρουν καλύτερες αποδόσεις έναντι των αγορών της της Ευρώπης (εκτός ΜΒ) όπου το εύρος διαμορφώνεται σε 4,19 % 5,04%.

Σε υψηλό discount οι εταιρείες ακινήτων στην Ευρώπη

Οι εταιρείες ακινήτων στην Ευρώπη διαπραγματεύονται με discount της τάξης του 40% σε σχέση με την καθαρή αξία ενεργητικού (NAV) τους. Αυτό σε ένα βαθμό εξηγείται από τα υψηλά επιτόκια που εφαρμόζει η ΕΚΤ ως αποτέλεσμα του υψηλού πληθωρισμού, γεγονός που μειώνει τη διαφορά μεταξύ της μισθωτικής απόδοσης του χαρτοφυλακίου ακινήτων και του κόστους δανεισμού της εταιρείας ακινήτων.

Το επίπεδο του δείκτη τιμή καθαρή αξία ενεργητικού (NAV) των μετοχών των Ελληνικών ΑΕΕΑΠ, επηρεάζεται από τη σχετικά χαμηλή εμπορευσιμότητα των μετοχών των εν λόγω εταιρειών.

Οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ δικαιολογείται να διαπραγματεύονται με χαμηλότερο discount σε σχέση με τις Ευρωπαϊκές καθώς α/ εκτός από τη μεγαλύτερη διαφορά spread μεταξύ μισθωτικής απόδοσης και κόστους δανεισμού, β/ έχουν μεγαλύτερη διαφορά αποδόσεων σε σχέση με τα κρατικά ομόλογα και γ/ η Ελληνική αγορά ακινήτων υψηλών προδιαγραφών είναι συγκριτικά μικρή και συγκεντρωμένη σε λίγους μεγάλους παίκτες, οπότε λιγότερο ανοιχτή σε ανταγωνιστικές πιέσεις.

Τάσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων

Γραφεία

– Πολύ υψηλή ζήτηση για ποιοτικά γραφεία (περιβαλλοντικά φιλικά, ενεργειακά αποδοτικά, τεχνολογικά προηγμένα, συμβατά με κριτήρια ESG)

– Η εφαρμογή των θεμελιωδών αρχών ESG, η λήψη πιστοποιήσεων και η ζήτηση για γραφειακούς χώρους υψηλής ποιότητας, αποτελούν παράγοντες που λειτουργούν αυξητικά των μισθωτικών αξιών

– Διατηρείται η ζήτηση για παλαιότερα γραφεία σε κεντρικούς οδικούς άξονες

– Χαμηλότερη ζήτηση για παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία

Καταστήματα

– Ο κλάδος του retail έχει επηρεασθεί από τις πληθωριστικές πιέσεις, οι οποίες έχουν επηρεάσει με τη σειρά τους την καταναλωτική δαπάνη

– Λόγω της δυναμικής επιστροφής του τουρισμού, οι τιμές και οι αποδόσεις των ακινήτων λιανικής πώλησης αναμένεται να παραμείνουν ελκυστικές για τους επενδυτές

– Ζήτηση για χώρους με συγκεκριμένες προδιαγραφές και γνώμονα την υγειονομική ασφάλεια των επισκεπτών καταναλωτών (ευνοημένος είναι ο υποκλάδος των ανοιχτών εμπορικών πάρκων, συνδυάζοντας την ψυχαγωγία με την κατανάλωση)

Βιομηχανικά & Αποθηκευτικά Κτίρια

– Ισχυρή ζήτηση για αποθηκευτικούς χώρους λόγω της περαιτέρω διείσδυσης του e commerce και τη ψηφιοποίησης της εφοδιαστικής αλυσίδας

– Έλλειψη προσφοράς ακινήτων σύμφωνα με τις προδιαγραφές της ζήτησης (προδιαγραφές ύψους, περιβαλλοντικά φιλικά, πλησίον σημαντικών διαμετακομιστικών κόμβων

– Στρατηγική θέση της χώρας η Ελλάδα καθίσταται κόμβος data centers

– Ζήτηση για μικρότερους αποθηκευτικούς χώρους μέσα στα όρια του αστικού ιστού city logistics και last mile

Τουριστικά Ακίνητα

– Η δυναμική επαναφορά του ελληνικού τουρισμού σε επίπεδα πριν από τη πανδημία

– Η Ελλάδα παραμένει μεταξύ των πιο ελκυστικών τουριστικών προορισμών παγκοσμίως

– Βελτίωση του τουριστικού προϊόντος με την προσφορά υψηλής ποιότητας υποδομών είσοδος νέων ξενοδοχειακών brands στην ελληνική αγορά

Δείτε εδώ ολόκληρη την έκθεση

Διαβάστε επίσης:

Εθνική Χρηματιστηριακή: Τα οφέλη για την Ελλάδα από την επενδυτική βαθμίδα

Τράπεζα Πειραιώς: Ημερίδα με θέμα «Eναλλακτικές Επενδύσεις: Εξελίξεις, Τάσεις και Προοπτικές»

Θάνος Σοφιός (Breakwave Advisors): Tα ναύλα στα Capesize πιθανότατα έχουν κορυφωθεί για φέτος