Αύξηση των τιμών κατοικιών κατά 7% το 2023 – 2024 βλέπει η μελέτη για την αγορά ακινήτων που εκπόνησε η Διεύθυνση Οικονομικής Ανάλυσης της Εθνικής Τράπεζας.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της τράπεζας, η ζήτηση θα συνεχίσει να επιταχύνεται και θα φτάσει σε περίπου 35 χιλ. κατοικίες ετησίως τα επόμενα χρόνια, με την προσφορά να συνεχίζει να είναι χαμηλότερη. Μόνο το 2023 – 2024 η ζήτηση είναι μεγαλύτερη από την προσφορά κατά 30.000 κατοικίες.

Η εικόνα αυτή έρχεται σε πλήρη αντιδιαστολή με όσα συνέβησαν στις αρχές της προηγούμενης δεκαετίας. Η υπερβάλλουσα προσφορά εκτιμάται ότι υπερέβη τις 300 χιλ. κατοικίες και πιθανότατα προσέγγισε τις 350 χιλιάδες αν συνεκτιμηθεί και η προσφορά προς πώληση εξοχικών και ακινήτων που διατέθηκαν προς ενοικίαση από τους ιδιοκτήτες.

Το πρώτο τρίμηνο του 2023 οι ανατιμήσεις έφτασαν έως και το 60%, χάρη κυρίως στην άνοδο του κατασκευαστικού κόστους, ενώ οι αυξήσεις που έρχονται θα οδηγήσουν – για πρώτη φορά σε μια δεκαετία – το λόγο του δείκτη τιμών ακινήτων προς το διαθέσιμο εισόδημα άνω του μέσου όρους της Ευρωζώνης. H αύξηση των τιμών είναι η μεγαλύτερη εδώ και τρεις δεκαετίες. Σωρευτικά, από το τρίτο τρίμηνο του 2017, που θεωρείται το χαμηλότερο σημείο κατά τη διάρκεια της ελληνικής κρίσης οι κατοικίες είναι 50% ακριβότερες, αλλά 14% φθηνότερες σε σύγκριση με το ιστορικό υψηλό του τρίτου τριμήνου του 2008. Αντίθετα, στην Ευρωζώνη οι τιμές βρίσκονται 37% υψηλότερα από το 2008.

Απαραίτητες επενδύσεις 45 δισ. για να μην ξεφύγουν οι τιμές

Η Εθνική εκτιμά πως θα απαιτηθούν συνολικά πάνω από 45 δισ. νέων επενδύσεων σε οικιστικά ακίνητα έως το 2030 (ή 6 δισ. ευρώ ετησίως), προκειμένου να διασφαλισθεί η ισορροπία ζήτησης και προσφοράς. Περίπου 40 δισ. ευρώ αυτής της επένδυσης θα συνδεθούν με νέα οικοδομική δραστηριότητα και άλλα 5 δισ. ευρώ θα σχετίζονται με την ενεργειακή αναβάθμιση του 10% περίπου των υφιστάμενων κτιρίων κατοικιών.

Επιπλέον, 2,4 δισ. ευρώ διατίθενται από το Ταμείο Ανάκαμψης για την ανακαίνιση ιδιωτικών και δημόσιων κτιρίων. Αυτές οι επενδύσεις θα προσθέσουν 350.000 κατοικίες στο εμπορεύσιμο απόθεμα μέχρι το 2030 και θα επιτρέψει στην αγορά να φτάσει σε μια νέα ισορροπία. Αυτή η εξισορρόπηση αναμένεται να οδηγήσει σε μέση ετήσια αύξηση των τιμών 3% ετησίως το 2025-2030, σε επίπεδα, πάντως, χαμηλότερα από την τάση αύξησης του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών.

Από το 2018 έως το 2022 οι συνολικές άμεσες ξένες επενδύσεις που σχετίζονται με ακίνητα έφθασαν τα 9 δισ. ευρώ (συμπεριλαμβανομένων των επενδύσεων σε εμπορικά ακίνητα και αυτές των ΑΕΕΑΠ), που αντιστοιχεί σε 40% των συνολικών επενδύσεων το ίδιο διάστημα. Οι επενδύσεις σε κατοικίες (συμπεριλαμβανομένων των αγορών που έγιναν μέσω Golden Visa) εκτινάχθηκαν αυτή την τετραετία σε 3,5 δισεκατομμύρια. Τα deals μέσω χρυσής βίζας αντιστοιχούν στα 3/4 αυτού του ποσού, δηλαδή σε 875 εκατ. ευρώ.

Περιορισμένα είναι πλέον τα ακίνητα που βγαίνουν σε πλειστηριασμό και αναμένεται να παραμείνουν στα 2.500 έως 3.000 το 2023 – 2024. Από το 2018 έως το πρώτο εξάμηνο του 2023 εκπλειστηριάζονταν περίπου 3.000 ετησίως. Ωστόσο, ο αριθμός αυτός εκτιμάται ότι τα διπλασιαστεί την πενταετία 2015 – 2020.

Η ζήτηση έδωσε ώθηση στις αγορές με ίδια κεφάλαια, αν και ανέκαμψαν και οι εκταμιεύσεις νέων στεγαστικών δανείων, που χρηματοδότησαν όμως τις υπόλοιπες συναλλαγές στο real estate, πέραν των αγορών. Συγκεκριμένα, οι χορηγήσεις δανείων έφτασαν το 1 δισ. ευρώ το 2021 – 2022, όταν το 2015 – 2020 είχαν διαμορφωθεί σε 600 εκατομμύρια. Η μείωση της φορολογίας ακίνητης περιουσίας επίσης ενίσχυσε τη ζήτηση, ύστερα από μια δεκαετία σημαντικής αύξησης που επέτεινε την κάμψη στην οικιστική αγορά. Τα έσοδα από τον ΕΝΦΙΑ μειώθηκαν κατά περίπου 25% το 2018-22, λόγω της μεσοσταθμικής μείωσης του μέσου φορολογικού συντελεστή κατά σχεδόν 40%.