Σε υψηλό δεκαετίας έχουν φτάσει οι τιμές των οικοπέδων, με αποτέλεσμα να θεωρούνται «τρόπαια» για τα επενδυτικά χαρτοφυλάκια, αφού έχουν αποδειχθεί τα πλέον ανθεκτικά ακίνητα στη μείωση αξιών, σε πανευρωπαϊκό επίπεδο.

Σύμφωνα με έρευνα που διεξήγε το δεύτερο τρίμηνο του 2024 η εκτιμητική Geoaxis, σε Αμπελοκήπους, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι και Χολαργό, σε όλες τις περιοχές εντός λεκανοπεδίου καταγράφεται για έκτη συνεχόμενη χρονιά αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης οικοπέδων. Η μέση αύξηση έφτασε το 8,97% σε σχέση με το δεύτερο τρίμηνο του 2023 και σε 14,76% σε σχέση με το δεύτερο τρίμηνο του 2022, φανερώνοντας τη δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς.

1

Σύμφωνα με όσα αναφέρουν οι εκτιμητές, η άνοδος των αξιών αναμένεται να συνεχιστεί τους επόμενους 12 μήνες, αλλά με μικρότερη ένταση. Σε καμία περίπτωση η αγορά δε βιώνει συνθήκες φούσκας, καθώς η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων συντηρεί την οικοδομική δραστηριότητα.

Τη μεγαλύτερη αύξηση (11,11%) καταγράφουν τα οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 0,8 στο Μαρούσι, με τη διάμεση πιθανή τιμή πώλησης να διαμορφώνεται στα 900 ευρώ ανά τετραγωνικό από 810 ευρώ που ήταν πέρσι. Ακολουθεί η περιοχή του Παλαιού Φαλήρου με τα οικόπεδα με συντελεστή 1,4 να καταγράφουν επίσης αύξηση 10,9% (και τιμή πώλησης 1.547 ευρώ από 1.395 ευρώ/τ.μ.). Έπεται το Περιστέρι, όπου οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 1,8 καταγράφουν αύξηση τιμής 7,8% (912 ευρώ από 846 ευρώ/τ.μ.) και οι Αμπελόκηποι, όπου οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 3,6 καταγράφουν αύξηση τιμής 7,8% (2.455 ευρώ ανά τετραγωνικό αντί 2.282 ευρώ το 2023). Τέλος, αύξηση φαίνεται να καταγράφει η περιοχή του Χολαργού, με τις τιμές οικοπέδων με συντελεστή δόμησης 1,2% να αυξάνονται 7,47% (από 1.125 ευρώ σε 1.209 ευρώ/τ.μ.).

Είναι προφανές ότι οικόπεδα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ως προς τη θέση, τη θέα αλλά και την επιφάνεια βρίσκονται στο επάνω όριο του δείγματος με αξίες, πολλές φορές, έως και 25% υψηλότερες.

Να σημειωθεί εδώ πως τα βόρεια προάστια πιθανό να αργήσουν να καταγράψουν σημαντική άνοδο, αλλά το rebound είναι δεδομένο, σύμφωνα με τη μελέτη.

Διολισθαίνει η αντιπαροχή μετά και από τις αποφάσεις του ΣτΕ

Η τάση της δεκαετίας δείχνει καθαρά ότι η αγορά των οικοπέδων βρίσκεται σε ανοδική φάση του κύκλου, ίσως κοντά σε μία νέα κορύφωση. Οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στα υψηλότερα επίπεδα δεκαετίας, αφού καταγράφεται αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε ένα μέσο όρο της τάξης 29,2% σε σχέση με το 2015 για τις πέντε τοπικές αγορές. Τη μεγαλύτερη αύξηση (34,6%) καταγράφουν τα οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 3,6% στους Αμπελοκήπους, αφού το 2015 η τιμή του τετραγωνικού δεν ξεπερνούσε τα 1.825 ευρώ.

Μεγάλο στοίχημα, κατά τους εκτιμητές, αποτελεί ο πιθανός επαναπροσδιορισμός στα ποσοστά των αντιπαροχών. Η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνεται όλο και σκληρότερη, καθώς η αύξηση των τιμών πώλησης διαμερισμάτων αντισταθμίζεται από την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης. Σήμερα ένα μέσο επιτόκιο δανεισμού βρίσκεται στο φάσμα του 6%, ενώ το κόστος των πρώτων υλών για τις νέες κατασκευές παρουσίασε αύξηση 6,6%, το δωδεκάμηνο του Απριλίου 2023 – Μαρτίου 2024.

Όσοι ιδιοκτήτες γης διατήρησαν τα οικόπεδά τους μετά το 2006 εξακολουθούν να είναι οι μεγάλοι χαμένοι, καθώς το συνολικό κόστος για την ανέγερση κτιρίου επί οικοπέδου με αντιπαροχή αυξήθηκε σημαντικά με την επιβολή ΦΠΑ από 1/1/2006 στις παραδόσεις νεόδμητων. Γενικά, σε σύγκριση με το τι ίσχυε μέχρι 31/12/2005, ο οικοπεδούχος θα πάρει σήμερα σχεδόν ένα μικρό διαμέρισμα λιγότερο, σε κάθε περίπτωση οικοπέδου μεγαλύτερου των 1.000 τ.μ.. Μέχρι και το 2005 το ποσοστό αντιπαροχής ξεπερνούσε κατά περιπτώσεις το 50% (π.χ. σε Μαρούσι και Χολαργό), ενώ σήμερα δύσκολα προσεγγίζει το 40%. Ειδικά μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ για τα ύψη των οικοδομών, αναμένεται συμπίεση του ποσοστού.