Ως εξίσωση για δυνατούς λύτες περιγράφει στο mononews την απορρόφηση των περίπου 700.000 ακινήτων που θα καταλήξουν σε πλειστηριασμούς, ο Δημήτρης Ανδρίτσος, διευθύνων σύμβουλος της Cerved Property Services. Ο επικεφαλής της εκτιμητικής εταιρείας, που πέρασε από τον όμιλο της Eurobank στον ιταλικό πολυεθνικό όμιλο θεωρεί ότι οι Έλληνες θα στραφούν στην αγορά ακινήτου ως καλύτερη λύση για τα χρηματικά διαθέσιμά τους, ως αντιστάθμισμα του πληθωριστικού κινδύνου.

Πώς μεταβάλλουν πληθωρισμός και αύξηση των επιτοκίων το πεδίο της εκτίμησης ακίνητων και κατ’ επέκταση των νέων κατασκευών;

1

Ο πληθωρισμός έχει μειώσει σημαντικά την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών συγχρόνως έχει εκτινάξει το κόστος κατασκευής. Ο Γενικός Δείκτης Τιμών Υλικών Κατασκευής Νέων Κτιρίων Κατοικιών τον μήνα Σεπτέμβριο 2022, παρουσίασε ετήσια αύξηση 12,4% με τις μεγαλύτερες αυξήσεις να καταγράφονται στην ηλεκτρική ενέργεια 30,4%, στο πετρέλαιο κίνησης 29,6%, στο σίδηρο οπλισμού 18,1%, στα παρκέτα 17,3% και στους χάλκινους αγωγούς 15,8%. Αυτό διαμορφώνει τις τιμές του κατασκευαστικού κόστους σε επίπεδα που δημιουργούν έντονο προβληματισμό τόσο σε κατασκευαστές όσο και σε αγοραστές. Όμως ο πληθωρισμός από την άλλη βοηθάει την αγορά κατοικίας γιατί διαχρονικά έχει αποδειχθεί ότι η τοποθέτηση σε ακίνητα αντισταθμίζει τον πληθωριστικό κίνδυνο και αναμένεται οι Έλληνες να στραφούν στην αγορά ακινήτου ως καλύτερη λύση για τα χρηματικά διαθέσιμά τους. Όσον αφορά στις τιμές των ακινήτων, το παρελθόν έχει δείξει ότι σε περιόδους ανόδου του πληθωρισμού όπως αυτή που διανύουμε, οι τιμές ανεβαίνουν και στη συνέχεια παραμένουν σε υψηλά επίπεδα.

Πόσα «κόκκινα» ακίνητα αναμένεται να πέσουν στην αγορά το 2023; Πόσο εύκολη είναι η απορρόφησή τους;

Ο μεγαλύτερος όγκος των κόκκινων δανείων βρίσκεται πλέον στα χέρια εξειδικευμένων εταιρειών, τις Εταιρειών Διαχείρισης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις, τους servicers. Σύμφωνα με την Ανάλυση Δανείων υπό διαχείριση από τις ΕΔΑΔΠ, της Τράπεζας της Ελλάδος το συνολικό ποσό ανέρχεται πλέον σε 87 δισ., από 7 δισ. προ τετραετίας. Σε 700.000 υπολογίζεται ο αριθμός των ακινήτων κάθε κατηγορίας τα οποία σήμερα είναι δεσμευμένα με τη μορφή εγγυήσεων σε μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Εκτιμάται ότι το 20%-25% αυτών των ακινήτων θα διατεθεί προς πώληση σταδιακά κατά τη διάρκεια των επόμενων πέντε ετών. Γίνεται αντιληπτό ότι η απορρόφηση των ακινήτων που θα καταλήξουν σε πλειστηριασμούς θα αποτελέσει μια άσκηση για δυνατούς λύτες. Το πλήθος των ακινήτων που θα κληθεί να απορροφήσει η ελληνική αγορά υπολογίζεται ότι θα κινηθεί μεταξύ 30.000 και 35.000 ετησίως.

Όμως πρέπει να έχουμε υπόψη ότι στην Ελλάδα οι διαδικασίες ωρίμανσης προκειμένου ένα ακίνητο να βγει στην αγορά είναι χρονοβόρες, και μπορεί εύκολα να φτάσει τους 10-12 μήνες. Αυτό σημαίνει ότι η διάθεσή τους στην αγορά θα γίνει σταδιακά και αυτό από μόνο του καθιστά την απορρόφησή τους εφικτή. Η απορρόφηση ευνοείται επίσης και από την έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων που χαρακτηρίζει την ελληνική αγορά τον τελευταίο χρόνο και από την υπερβάλλουσα ζήτηση που εκδηλωνόταν μέχρι πρόσφατα από πλευράς Ελλήνων και ξένων επενδυτών.

Ποιος θα είναι ο επόμενος κλάδος ακινήτων που θα χτυπήσουν τα funds και τα μεγάλα επενδυτικά κεφάλαια;

Η Ελλάδα σήμερα προσελκύει όλο και περισσότερους ξένους επενδυτές. Οι επιδόσεις της ελληνικής οικονομίας κινήθηκαν σε ιδιαίτερα ικανοποιητικά επίπεδα με δεδομένη τη διεθνή συγκυρία. Βλέπουμε να συνεχίζεται η ανάπτυξη καταγράφοντας μέχρι στιγμής για το 2022 σχεδόν διπλάσια νούμερα από αυτά που προέβλεπε το πρόγραμμα σταθερότητας και ανάπτυξης της άνοιξης, ενώ η Ευρωζώνη κλείνει με ανάπτυξη σχεδόν μισή από την προβλεπόμενη. Στο χώρο της κτηματαγοράς πλεονεκτούμε στον τουρισμό, ενώ οι συγκριτικά υψηλότερες αποδόσεις των επαγγελματικών ακινήτων και ιδιαίτερα των σύγχρονων χώρων γραφείων και των logistics σε συνδυασμό με την έλλειψη προϊόντος οδηγούν σε νέες αναπτύξεις. Η ζήτηση για ακίνητα με πράσινα χαρακτηριστικά ολοένα αυξάνεται. Οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ και τα ξένα funds τοποθετούνται σε τέτοια ακίνητα και ενισχύουν το χαρτοφυλάκιό τους.

Άλλος δυνατός και πολλά υποσχόμενος κλάδος είναι ο τουριστικός, όπου κατευθύνθηκε το 1/3 των επενδύσεων του 2022. Οι διεθνείς αλυσίδες έχουν πλέον ισχυρή παρουσία στη χώρα και συνεχώς ενισχύουν τις θέσεις τους. Οι εξαιρετικές επιδόσεις του Ελληνικού τουρισμού κατά την τελευταία διετία προσελκύουν όλο και περισσότερα ξένα κεφάλαια και καθημερινά ανακοινώνονται νέες εξαγορές. Οι επενδυτές στρέφονται επίσης σε πιο εναλλακτικές επενδύσεις σε ακίνητα που μπορούν να προσφέρουν καλύτερες αποδόσεις σε σχέση με άλλους τύπους ακινήτων όπως data centers, serviced apartments, συγκροτήματα φιλοξενίας ηλικιωμένων και φοιτητικές εστίες.

Μεγάλες επενδύσεις πραγματοποιούνται και στον τομέα αναπλάσεων και επαναχρησιμοποίησης παλιών βιομηχανικών χώρων για οικιστικούς, εμπορικούς και ψυχαγωγικούς σκοπούς, όπως των πρώην βιομηχανικών εγκαταστάσεων του Παπαστράτου στον Πειραιά, με πολύ θετική επίδραση στην εγγύτερη περιοχή, που ήταν υποβαθμισμένη και την ανάπτυξη πολλών νέων χρήσεων. Η Ελλάδα προσφέρει ακόμα πολλές ευκαιρίες στους εγχώριους και ξένους επενδυτές εντός ευρωπαϊκού εδάφους και μάλιστα σε ένα ταχύτατα αναπτυσσόμενο, οικονομικά αναβαθμισμένο και ψηφιακά εξελισσόμενο περιβάλλον. Τα τελευταία χρόνια, η πανδημία, ο πόλεμος στην Ουκρανία και ο πληθωρισμός επαναδιαμορφώνουν το χάρτη του real estate διεθνώς.

Πού επενδύει η Cerved σε αυτό το μεταβαλλόμενο περιβάλλον και ποια τα μελλοντικά της σχέδια; 

Για μας η ψηφιοποίηση, η έρευνα και η ανάλυση ήταν και είναι μονόδρομος για το λόγο αυτό επενδύουμε συστηματικά εδώ και μία τουλάχιστον δεκαετία, από την περίοδο της κρίσεως, σε νέες τεχνολογίες, βάσεις δεδομένων, επιστημονικά ψηφιακά εργαλεία και εξειδικευμένα συστήματα λογισμικού προκειμένου να εξυπηρετήσουμε το έργο μας που συνεχώς αυξάνεται. Από το 2019 ανήκουμε στον όμιλο Cerved Group, ο οποίος κατέχει ηγετική θέση στην Ιταλία στους τομείς ανάλυσης πιστωτικού κινδύνου και διαχείρισης απαιτήσεων. Από το 2021 αποτελούμε πλέον και πιστοποιημένο μέλος της European AVM Alliance, της Ευρωπαϊκής ένωσης κορυφαίων παρόχων αυτοματοποιημένων μοντέλων αποτίμησης (AVMs), γεγονός που μας καθιστά μια από τις οκτώ κορυφαίες Ευρωπαϊκές εταιρείες στο χώρο των ακινήτων. Η σημερινή αγορά έχει διευρυνθεί σημαντικά χάρη στις τιτλοποιήσεις με τη συμμετοχή νέων εμπλεκομένων, έχει γίνει πιο διαφανής και πιο ανταγωνιστική.

Τώρα, ως CPS Cerved Property Services, έχουμε διευρύνει την πελατειακή μας βάση και εκτιμάμε χαρτοφυλάκια άνω των 80.000 ακινήτων σε χρονικό διάστημα λίγων μηνών. Συνεπακόλουθα έχουμε διπλασιάσει τους τζίρους μας και το προσωπικό μας την τελευταία τριετία αλλά αυτό δε θα μπορούσε ποτέ να επιτευχθεί αν δεν είχαμε επενδύσει στην τεχνολογική εξέλιξη. Έχουμε αναπτύξει εξειδικευμένα εργαλεία στην αιχμή της τεχνολογίας για τη διαχείριση χαρτοφυλακίου και αξιολόγηση κινδύνου, την ανάλυση αγοράς και την πρόβλεψη μελλοντικών τάσεων. Τα μοντέλα Value at Risk (VaR) που χρησιμοποιούμε εξετάζουν πολλαπλά σενάρια σε βάθος έως και τριών ετών για την πιθανή εξέλιξη των αξιών τόσο για ένα μεμονωμένο ακίνητο όσο και για μεγάλα χαρτοφυλάκια. Εκπονούμε Δείκτες για κάθε κλάδο της αγοράς σε συνεργασία με Ελληνικά Πανεπιστημιακά Ιδρύματα και εξειδικευμένους συνεργάτες και στελέχη χρησιμοποιώντας πολλαπλές πηγές πληροφόρησης που συνδυάζουν τόσο μακροοικονομικούς όσο και ειδικούς παράγοντες της αγοράς.