Διαμερίσματα & εστιατόρια στους Μύλους Αλλατίνη – Τα σχέδια Φάις & Eurobank

Συνολική επένδυση έως και 37,8 εκατομμυρίων ευρώ «σηκώνει» η αξιοποίηση του εργοστασίου των Μύλων Αλλατίνη στο Ντεπώ της Θεσσαλονίκης. Το σενάριο αυτό έρχεται στο προσκήνιο, αφού η DoValue έβγαλε σε πλειστηριασμό το 75% του ακινήτου, ανοίγοντας το δρόμο στην εκμετάλλευση κι από τον Σάμι Φάις, κάτοχο του 25% του asset.

Την αυλαία άνοιξε η DoValue με την εκποίηση του 25% του διατηρητέου στις 7 Σεπτεμβρίου, με τιμή εκκίνησης τα 1,5 εκατ. ευρώ. Πρόκειται για το ποσοστό των Αστικών Αναπτύξεων Θεσσαλονίκης Α.Ε. (πρώην Θεμελιοδομή). Θα ακολουθήσει το 50% του ακινήτου, στις 16 Νοεμβρίου, το οποίο κατασχέθηκε από την Αλλατίνη Εταιρεία Δημητριακών Βορείου Ελλάδος ή Nutriart (Κατσέλης) όπως είναι γνωστή. Αυτό το τμήμα θα βγει σε πλειστηριασμό έναντι 3,2 εκατομμυρίων, ενώ πρέπει να σημειωθεί ότι η αξία ολόκληρου του ακινήτου υπολογίζεται σε 7,5 εκατομμύρια ευρώ.

Ενδιαφέρον παρουσιάζει η μελέτη της Cerved (θυγατρικής της Eurobank) για την αξιοποίηση του ακινήτου που έχει αφήσει το στίγμα του στην ανατολική Θεσσαλονίκη, αφού έχει αποτελέσει μία από τις βιομηχανικές ναυαρχίδες της συμπρωτεύουσας. Σύμφωνα με τους εκτιμητές, λοιπόν, το σενάριο βέλτιστης αξιοποίησης αφορά στην πλήρη ανακατασκευή των κτιρίων στα 27 στρέμματα της Αλλατίνη, διατηρητέων και μη. Ο λόγος είναι ότι το ακίνητο παραμένει πολεοδομικά αρρύθμιστος χώρος και οι όποιες προσπάθειες προσθήκης νέων κτιρίων κατά το παρελθόν δεν τελεσφόρησαν.

Κατασκευαστικές εργασίες 17 εκατομμυρίων ανασταίνουν το ιστορικό εργοστάσιο

Η συνολική επιφάνεια των υφιστάμενων κτιρίων είναι 14.543 τ.μ., από τα οποία τα 12.425 τ.μ. (4.212 τ.μ. ισόγεια και 8.213 τ.μ. όροφοι) έχουν χαρακτηριστεί διατηρητέα.

Οι εκτιμητές θεωρούν ότι, εκτός από την καμινάδα των μύλων, το σύνολο των οικοδομημάτων ανασκευάζεται.

Με βάση τις χρήσεις της περιοχής, τα ισόγεια των κτιρίων θα μετατραπούν σε χώρους καταστημάτων (ιδανικά υγειονομικού ενδιαφέροντος, λόγω της μη άμεσης προβολής τους σε οδό και του μεγάλου περιβάλλοντα χώρου), ενώ οι όροφοι θα μετατραπούν σε διαμερίσματα. Τα υπόγεια θα περιλαμβάνουν βοηθητικούς χώρους (αποθήκες κλπ.) των καταστημάτων.

Όσον αφορά τώρα στο κόστος, ειδικά για τα διατηρητέα είναι υψηλότερο, λόγω των ειδικών ενισχύσεων και της δυσκολίας των καθαιρέσεων. Ενδεικτικά, υπολογίζεται κόστος ανακατασκευής 450 ευρώ ανά τ.μ. για τα υπόγεια, 800 ευρώ για τα ισόγεια καταστήματα και 1.100 ευρώ για τα διαμερίσματα στους ορόφους. Ο περιβάλλων χώρος θα διαμορφωθεί κατάλληλα με χώρους τραπεζοκαθισμάτων για τα καταστήματα, χώρους στάθμευσης και χώρους πρασίνου, με κόστος 45 ευρώ το τετραγωνικό. Το μερικό κόστος – δηλαδή η ανακατασκευή των κτιριακών εγκαταστάσεων και η διαμόρφωση περιβάλλοντα χώρου– υπολογίζεται σε 16,63 εκατομμύρια, αν συμπεριληφθεί το κόστος ασφάλισης, τα μεσιτικά και τα απρόβλεπτα.

Λόγω, μάλιστα, του μεγάλου κόστους της επένδυσης, η Cerved έχει… προϋπολογίσει δανεισμό στο 50% αυτής, δηλαδή 7,37 εκατομμύρια με κόστος δανεισμού 2,67 εκατ. ευρώ, έχοντας κάνει υπολογισμούς ακόμη και για το επιτόκιο, που το υπολογίζει σε 6% για διάρκεια 60 μηνών. Πάντως, τα έσοδα από τις πωλήσεις ανεβάζουν τη συνολική αξία της επένδυσης στα 37,84 εκατομμύρια.

Αυτά είναι τα σχέδια της Eurobank, ενώ πηγές του ομίλου Φάις με τις οποίες ήρθε το mononews σε επικοινωνία, δεν αναφέρθηκαν στο ενδεχόμενο να ενδιαφέρεται ο επιχειρηματίας για το υπόλοιπο 75%. Θυμίζουμε ότι το 25% των Μύλων Αλλατίνη εξαγοράστηκε πέρσι από την All Investments Akiniton του επιχειρηματία.

Η ένδοξη ιστορία & το σχέδιο που ναυάγησε

Το συγκρότημα επί της Γεωργίου Παπανδρέου κατασκευάστηκε στα τέλη του 19ου αιώνα και αποτελεί χαρακτηριστικό δείγμα της βιομηχανικής αρχιτεκτονικής της εποχής. Ο πρώτος αλευρόμυλος των μετέπειτα Μύλων Αλλατίνη λειτούργησε το 1854 από τη γαλλική Darblay de Corblay. Η εβραϊκή οικογένεια Αλλατίνι εξαγόρασε το 1883 τη μονάδα (και λίγο αργότερα ίδρυσε τα κεραμοποιία) για να εγκαταστήσει στο Ντεπώ τον πρώτο ηλεκτροδοτούμενο κυλινδρόμυλο, με ημερήσια παραγωγή 80.000 οκάδες. Με το ξέσπασμα του ιταλο-τουρκικού πολέμου, οι Αλλατίνι φεύγουν για το Λιβόρνο της Ιταλίας και ο μύλος περνά στον Κοσμά Πανούτσο, εισαγωγέα σιτηρών από την Αργολίδα.

Πέρασε δύο πυρκαγιές και κατέληξε να αναγεννηθεί από τη Μαριέτα Πανούτσου και τον γιο της, Στέφανο Μάνο, πρώην υπουργό. Ίδρυσαν, μάλιστα και την εταιρεία μπισκότων με το σήμα Αλλατίνη, η οποία πλέον ανήκει στην οικογένεια Φιλίππου, γνωστή για τη Φάγε, την Elbisco και την EMFI (πρώην ΕΒΓΑ), ενώ το κομμάτι των επαγγελματικών αλεύρων ανήκει στην εισηγμένη του Κωνσταντίνου Σαραντόπουλου.

Η τελευταία προσπάθεια αξιοποίησης του ακινήτου επιχειρήθηκε το 2003. Η «Πολιτεία Αλλατίνη» είχε προϋπολογισμό 40 εκατομμυρίων και περιελάμβανε επανάχρηση των διατηρητέων, ανέγερση νέων κατοικιών, κατασκευή υπόγειου χώρου στάθμευσης και χώρων πρασίνου σε σχέδια Τομπάζη και Μακρίδη. Το σχέδιο ακυρώθηκε με απόφαση του ΣτΕ, δίνοντας τη θέση του στην κατασκευή υπόγειου σταθμού αυτοκινήτων, η οποία επίσης δεν υλοποιήθηκε, καθώς με απόφαση ΣτΕ κρίθηκε παράνομη και η χωροθέτηση οικοδομικών μονάδων στο περιβάλλοντα χώρο του συγκροτήματος.

Το συγκρότημα περιελάμβανε αρχικά 35 κτίσματα (διατηρητέα και μη) συνολικής επιφάνειας 18.291 τ.μ., εκ των οποίων μη διατηρητέα κτίρια 3.747 τ.μ. κατεδαφίστηκαν. Είναι πλήρως εγκαταλελειμμένο με εμφανή τα σημάδια φθοράς του, ενώ κατά το παρελθόν αποτέλεσε καταφύγιο διαφόρων περιθωριακών ατόμων, αν και σήμερα φυλάσσεται από εταιρεία security. Μάλιστα, το Δεκέμβριο του 2013 σημειώθηκε πυρκαγιά στο κτίριο της κατοικίας διευθυντή των μύλων, το οποίο κάηκε μερικώς.