Από τον Ιούνιο του 2023 θα ξεκινήσει σταδιακά η παράδοση των ακινήτων του Skyline από την Alpha Bank στην κοινοπραξία των Dimand – Premia, στην οποία κατακυρώθηκε ο διαγωνισμός.

Ο επικεφαλής της Dimand, Δημήτρης Ανδριόπουλος αναφέρθηκε στη συναλλαγή – μέσω της οποίας περιήλθαν στην κατοχή των Dimand – Premia 573 ακίνητα έναντι 438 εκατομμυρίων ευρώ –, στο πλαίσιο της ετήσιας ενημέρωσης των θεσμικών επενδυτών, χωρίς να αποκαλύψει πολλές λεπτομέρειες για τις κινήσεις που έπονται μετά την ολοκλήρωση του deal. Σύμφωνα με τα διοικητικά στελέχη της Dimand, το 90% των οριζόντιων ιδιοκτησιών του πακέτου θα διατεθεί προς πώληση και το 10% θα διακρατήσει ο επενδυτής, ακίνητα που υπολογίζεται ότι έχουν αξία άνω των 260 εκατ. ευρώ, καθώς αντιστοιχούν στο 60% της αξίας του project. Υπενθυμίζεται εδώ ότι στη νέα εταιρεία που συστήνεται το 65% έχουν οι επενδυτές και το 35% η τράπεζα. Η Dimand θα έχει το ρόλο του συμβούλου ανάπτυξης για αυτά τα ακίνητα, ενώ θετικές είναι οι ενδείξεις για την προπώληση ακινήτων, σύμφωνα με την εισηγμένη.

1

Το έργα που προστέθηκαν το 2022 στο υπό ανάπτυξη χαρτοφυλάκιο της Dimand (και θα έχουν αξία 370 εκατ. όταν ολοκληρωθούν) είναι τα νέα γραφεία της PwC στο Μαρούσι, η μεικτή ανάπτυξη γραφείων και κατοικιών στην περιοχή Φιξ της δυτικής Θεσσαλονίκης, το κέντρο αποθήκευσης και διανομής στο εργοστάσιο της παλιάς Βάλκαν Έξπορτ, ένα οικιστικό έργο στη Φιλοθέη και το διατηρητέο κτίριο στη συμβολή Απελλού και Λυκούργου, στο παλιό σινέ Αβέρωφ, που θα μετατραπεί σε κτίριο κατοικιών σε συνδυασμό με άλλες χρήσεις.

Εντός της προηγούμενης χρονιάς πωλήθηκε το ξενοδοχείο Moxy (ποσοστό 6,5% που διακρατά σήμερα η Dimand θα διατεθεί το 2023), τα γραφεία της Kaizen στο Μαρούσι, έναντι 26 και 42,2 εκατομμυρίων, με κέρδος 3,1 και 2,4 εκατ. αντίστοιχα. Νέα έργα ετοιμάζει στο ακίνητο της Softex στον Ελαιώνα, έκτασης 50 στρεμμάτων. Εκεί οι κατεδαφίσεις έχουν ήδη ξεκινήσει και προχωρούν οι στατικές ενισχύσεις.

Έως το τέλος του 2024 η Dimand θα εξέλθει από 10 έργα, μεταξύ των οποίων το κτίριο της PwC στην Κηφισίας (το οποίο έχει προπωληθεί στη Eurobank), από τον Πύργο του Πειραιά, από τις αναπτύξεις στο Φιξ της Θεσσαλονίκης, από το κτίριο της ΕΕΔΕ στα Πατήσια, από το οικιστικό της Φιλοθέης, το Μινιόν, για μερικά από τα οποία έχει βρεθεί ήδη ο αγοραστής. Η Dimand βρίσκεται ταυτόχρονα σε συζητήσεις για τη μίσθωση του 80% της επιφάνειας του Μινιόν, είναι σε συζητήσεις με δύο πολυεθνικές που θα μπουν ως χρήστες στο κέντρο αποθήκευσης και διανομής της Βάλκαν Έξπορτ, συζητά με δύο υποψηφίους ενοικιαστές για τη μίσθωση του κτιρίου στα Πατήσια, ενώ έχει συμφωνηθεί η μίσθωση του 65% του Πύργου Πειραιά.

Σε ό,τι αφορά τον Πύργο, δεν θα πωληθεί πριν από τον Απρίλιο του 2024 (οπότε θα έχει ολοκληρωθεί η κατασκευή από την Τέρνα, έχοντας ξεκινήσει σταδιακά από το Νοέμβριο), εφόσον στα τέλη του χρόνου αποφασιστεί από τις Dimand – EBRD – Prodea η πώληση του 70% που κατέχουν Dimand και EBRD, ενώ το 30% ανήκει ήδη στην Prodea.

Εντός του πρώτου τριμήνου της χρονιάς η Dimand αναδείχτηκε προσωρινή ανάδοχος για το ακίνητο του ΤΕΕ στο Δαχτυλίδι Κηφισίας, το οποίο σύμφωνα με τη διακήρυξη έχει μέγιστη επιφάνεια δόμησης 9.066 τ.μ.. Ο κ. Ανδριόπουλος απέφυγε να αναφέρει λεπτομέρειες, δεδομένου ότι η σύμβαση βρίσκεται στο Ελεγκτικό Συνέδριο, ωστόσο επιβεβαίωσε πως πρόκειται για στρατηγική συνεργασία με τις ΓΕΚ Τέρνα και τον όμιλο Ιατρικού Αθηνών.

Τις περιοχές γύρω από τη Γραμμή 4 σκανάρει η Dimand

Ο Δημήτρης Ανδριόπουλος περιέγραψε στους θεσμικούς επενδυτές το σχέδιο των στελεχών της Dimand ως «regenerators των πόλεων». «Το σχέδιο αυτό ξεκινήσαμε στον Άγιο Διονύσιο, το συνεχίζουμε στο Βοτανικό, στη Θεσσαλονίκη και στο κέντρο της Αθήνας», είπε, εξηγώντας πως η στρατηγική της εισηγμένης θέλει την απόβαση σε περιοχές που δεν είναι αναπτυγμένες την ώρα που αποφασίζει να επενδύσει σε αυτές και την αγορά όχι ενός, αλλά έως τεσσάρων ακινήτων. Σύμφωνα με τον ίδιο, αυτή η κίνηση απαιτεί «σχεδιασμό πενταετίας και τόλμη».

Θυμίζουμε πως στην ίδια περιοχή η Dimand υλοποιεί κτίρια γραφείων στο παλιό εργοστάσιο της Φιξ και σε ακίνητο απέναντι από αυτό, σε συνδυασμό με διαμερίσματα. Σε αυτό το πλαίσιο, προς το παρόν η Dimand μελετά τις περιοχές από τις οποίες θα περάσει η Γραμμή 4 του μετρό και τις ευκαιρίες που θα δημιουργηθούν περιμετρικά γύρω από τους 14 σταθμούς, τα επόμενα 10 χρόνια.

«Από τα μέσα του 2021 αντιμετωπίζουμε μια μεγάλη αύξηση στο κατασκευαστικό κόστος, τον πόλεμο που δεν τον είχαμε φανταστεί ως επιχειρηματίες και ο οποίος προκάλεσε μια εκτόξευση του κόστους δανεισμού και της ενέργειας. Επίσης, κατά το ελληνικό φαινόμενο, το πρώτο τετράμηνο του 2023 αντιμετωπίζουμε μια επιπλέον αύξηση του κατασκευαστικού κόστους, λόγω της ανόδου της οικοδομής που οφείλεται το γεγονός ότι επί 12 χρόνια δεν είχαμε παραγωγή νέου προϊόντος. Επιπλέον δεν υπάρχει ανθρώπινο δυναμικό, και τέλος, οι τιμές υπέστησαν μια μεγάλη καθίζηση στο δυτικό κόσμο, άρα η Ελλάδα εξακολουθεί να είναι ελκυστική επενδυτικά», ανέφερε ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας ακινήτων. Σύμφωνα με τον ίδιο, από τον Ιούνιο του 2021 στο σήμερα το κόστος κατασκευής των έργων του κλάδου έχει ανέβει 65%-70%.

Αντιστάθμιση του κόστους με περιορισμένη κερδοφορία

Έδωσε, πάντως, την απάντηση στο πώς αντιμετωπίζονται αυτές οι συνθήκες. «Συγχρόνως, είδαμε αύξηση των ενοικίων που αντιστάθμισε το κόστος, επειδή η ζήτηση δεν έπεσε όπως στις Σκανδιναβικές χώρες και στην κεντρική Ευρώπη. Η ζήτηση αυξήθηκε και το 2021 και το 2022 και τώρα έχουμε μια εξισορρόπηση σε όλες τις περιοχές της Αθήνας. Ερευνήσαμε τα υλικά, τους κατασκευαστές και τις λύσεις για τα κτίριά μας και αποφασίσαμε να χρησιμοποιήσουμε όσο το δυνατόν περισσότερους πόρους από το Ταμείο Ανάκαμψης.

»Παλιότερα δανειζόμασταν με επιτόκιο 3,5% σε επίπεδο έργου και σήμερα έχει φτάσει το 5,5%, αλλά ο δανεισμός από το Ταμείο Ανάκαμψης διατηρεί το κόστος δανεισμού σε ίδια επίπεδα». Να σημειωθεί ότι αιτήσεις για χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης έχουν κατατεθεί για τα έργα σε Softex και Βάλκαν Έξπορτ, όπου θα κατασκευαστούν συγκροτήματα μεικτής χρήσης και logistics, σε Βοτανικό και Θεσσαλονίκη, αντίστοιχα.

Δεν παρέλειψε βέβαια να αναφέρει ότι η κερδοφορία δεν παραμένει αναλλοίωτη, «καθώς τα έσοδα δε μπορούν να καλύψουν το ίδιο ποσοστό κερδοφορίας με πριν. Οι εισηγμένες εταιρείες του κλάδου – π.χ. η εισηγμένη στη Φρανκφούρτη Around Town – έχουν σημειώσει πτώση στην κεφαλαιοποίηση από 50% έως 90%. Είμαστε αισιόδοξοι ότι το 2024-2026 η κατάσταση θα βελτιωθεί».