Οι πανεπιστημιακοί Δημήτρης Μπαλαμπανίδης, Εύα Παπατζάνη και Δημήτρης Πέττας έγραψαν το εξαιρετικά επίκαιρο βιβλίο Airbnb στην πόλη, Ευκαιρία ή απειλή; (εκδόσεις Πόλις, 2021).

Καταρχήν αναδεικνύει τα πιο καίρια σημεία της οικονομίας διαμοιρασμού. Εστιάζοντας βέβαια στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά και το ειδικό βάρος της στην ελληνική αγορά.

Δεύτερον, οι τρεις συγγραφείς παρατήρησαν την κινητικότητα και την ευελιξία της μετά το ξέσπασμα της πανδημίας και κατέγραψαν τις νέες τάσεις που επικυρώνουν την ανθεκτικότητά της.

Η οικονομία πλατφόρμας ήρθε για να μείνει: Σε αντίθεση με τα παραδοσιακά τουριστικά καταλύματα, πρόσφεραν στους επισκέπτες «ασφαλείς» επιλογές διαμονής σε απομονωμένους προορισμούς με περιορισμένη κοινωνική συναναστροφή. Προσβάσιμοι επίσης με ιδιωτικό μέσο μεταφοράς.

Αύξηση στις τιμές ακινήτων

Ταυτόχρονα το ευσύνοπτο αυτό αλλά εμβριθές εγχειρίδιο διαλευκάνει και διάφορες ανεξήγητες για το ευρύ κοινό τάσεις της αγοράς, που παρατηρήθηκαν εξαιτίας του Airbnb. Κυρίως το πώς και γιατί ανεβάζει τις τιμές ενοικίων και ακινήτων.

Οι Αθηναίοι (κυρίως) διάβαζαν μπερδεμένοι τίτλους στον Τύπο όπως «Ξενοίκιαστα παραμένουν διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας λόγω της οικονομικής κρίσης» και από την άλλη «Δεν βρίσκω σπίτι να νοικιάσω στην πρωτεύσουσα».

Οι αυξητικές τάσεις στα ενοίκια στα διάφορα αστικά κέντρα όπου θάλλει το Airbnb αποτελεί γνώριμο και όχι μόνο τοπικό φαινόμενο.

Συμβαίνει το εξής: Ολόκληρες μόνιμες κατοικίες (όχι μεμονωμένα δωμάτια και συνύπαρξη με τον οικοδεσπότη) που χρησιμοποιούνταν άλλοτε για ιδιοκατοίκιση ή ενοικίαση εισέρχονται στην αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων. Εξυπηρετούν τουρίστες και προσωρινούς επισκέπτες. Όλο και περισσότερα ακίνητα αποσύρονται από τη συμβατική αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης.

Άρα όσο αυξάνεται ο αριθμός ακινήτων στην Airbnb αγορά, τόσο το οικιστικό απόθεμα μακροχρόνιων μισθώσεων μειώνεται. Ταυτόχρονα όμως παραμένει ή και αυξάνεται η ζήτηση για διαμερίσματα μακροχρόνιας μίσθωσης από μόνιμους κατοίκους.

Σε μη τουριστικές αθηναϊκές γειτονιές (Εξάρχεια, Νεάπολη, Λυκαβηττός, Κολωνάκι, Χίλτον), στις προσόψεις των πολυκατοικιών παρατηρούνται πλέον lockboxes (μικρά κουτιά με τα κλειδιά του Airbnb ακινήτου). Αυτό σημαίνει ότι σημαντικός αριθμός διαμερισμάτων σε αυτές τις πυκνοκατοικημένες γειτονιές έχουν αποσυρθεί από την αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης.

Πολλά διαμερίσματα ανακαινίσθηκαν εν όψει της προοπτικής του Airbnb. Πολλα ακατατοίκητα σπίτια επανεντάχτηκαν στην αγορά.

Από τη μια λοιπόν η μείωση προσφοράς διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος προς μακροχρόνια μίσθωση και από την άλλη η αναβάθμιση κενού ή αναξιοποίητου ακινήτου. Λόγω της μειωμένης προσφοράς και ταυτόχρονα των αυξημένων τιμών των ανακαινισμένων κατοικιών, συμπαρασύρονται προς τα πάνω όλες οι τιμές συνολικά του διαθέσιμου αποθέματος.

Το χάσμα ανάμεσα στα κέρδη από τη μακροχρόνια μίσθωση και τα σημαντικότερα από τη βραχυχρόνια καθιστά τη μετάβαση στο Airbnb ιδιαίτερα ελκυστική για τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Αλλά και για τους ενοικιαστές που αδυνατούσαν να καλύψουν στεγαστικές υποχρεώσεις και ενοίκιο.

Αυξητικές τάσεις στις τιμές δεν παρατηρούνται μόνο στα μακροπρόθεσμα ενοίκια αλλά και συνολικότερα στις τιμές των ακινήτων. Σε όλες τις περιοχές της πόλης, ακόμη και στις λαϊκές ενώ σε ορισμένες περιοχές εκτοξεύτηκαν στα ύψη.

Το συγκεκριμένο φαινόμενο δεν εξηγείται μόνο από την ύπαρξη του Airbnb αλλά και από το πρόγραμμα Golden Visa. Με το ιδιαίτερα χαμηλό (για ευρωπαϊκά δεδομένα) κατώφλι των 250.000 και χωρίς προϋπόθεση ελάχιστης διαμονής, μπορεί κάτοικος τρίτης χώρας να επενδύσει σε ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα.

Όλα αυτά οι τρεις συγγραφείς τα εξηγούν ενδελεχώς δίνοντας εξαιρετικά ακριβή και ανάγλυφη εικόνα του φαινομένου. Έτσι ώστε ο αναγνώστης να μπορεί να μυριστεί και το τι μέλλει γενέσθαι.

Επίσης θίγουν και το κολοσσιαίο παράπλευρο ζήτημα, τον ελέφαντα στο δωμάτιο: Πώς φορολογείται το εισόδημα από το Airbnb; Και γιατί η Πολιτεία διαχρονικά εμφανίζει αυτήν την πρόδηλη αμφιθυμία να πιάσει τον ταύρο από τα κέρατα και να επιβάλει ρυθμιστικό πλαίσιο;

Από τον τελευταίο νόμο 4472 του 2017 υπάρχει μια παρανόηση. Σύμφωνα με το νομοθέτη, ως ακίνητο που μισθώνεται βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού νοείται πρώτον το ολόκληρο διαμέρισμα, δεύτερον η ολόκληρη μονοκατοικία, τρίτον οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια. Τέταρτον, δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών.

Διάφορες επιπλοκές προκύπτουν από αυτον τον ορισμό. Ο πιο πεζός και απλός: Πώς γίνεται λόγος για οικονομία διαμοιρασμού όταν ο οικοδεσπότης δεν μοιράζεται το ολόκληρο ακίνητό του; Η συντριπτική πλειοψηφία των διαθέσιμων προς βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακίνητα διατίθενται ολόκληρα.

Το ζήτημα εμφανίζεται πολυσύνθετο και πολυεπίπεδο και ίσως αξίζει ξεχωριστή μνεία και ρεπορτάζ. Ως εδώ μπορεί κανείς να αρκεστεί στην εξής επισήμανση:

«Από το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο λείπει κυρίως ένας κατάλληλος ορισμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων και της οικονομίας του διαμοιρασμού, ένας ορισμός που θα διασαφήνιζε τις κρίσιμες διακρίσεις ανάμεσα σε έννοιες που παραμένουν θολές και συγκεχυμένες. Σε αυτές συμπεριλαμβάνεται η διάκριση ανάμεσα στην οικονομία του διαμοιρασμού και στην οικονομία της πλατφόρμας».

Τα ελληνικά χαρακτηριστικά

Η ανεξέλεγκτη δόμηση τις δεκαετίες 1960, 1970 και η περιβόητη αντιπαροχή οδήγησε σε υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης και αυξημένη πρόσβαση νοικοκυριών σε σχετικά προσιτή ενοικιαζόμενη κατοικία.

Η οικονομική κρίση του 2008 εξελίχθηκε στην Ελλάδα εν μέρει και ως κρίση στεγαστική. Υπερχρεωμένα νοικοκυριά, κόκκινα δάνεια, εξώσεις και πλειστηριασμοί, αύξηση νεοαστέγων, ενεργειακή φτώχεια, στεγαστική αποστέρηση. Η στεγαστική επισφάλεια συμβάδισε με την κατακόρυφη πτώση του μέσου εισοδήματος νοικοκυριών.

Από την άλλη, τα υψηλά ποσοστά ανεργίας, ιδιαίτερα στις νεαρές και εξοικειωμένες με τις νέες τεχνολογίες ομάδες του πληθυσμού, «κατέστησε ελκυστικό τον πειραματισμό με τις νέες αυτές οικονομικές δραστηριότητες, οι οποίες σε μεγάλο βαθμό παίρνουν τη μορφή της αυτοαπασχόλησης», σημειώνουν οι πανεπιστημιακοί.

Ο συνολικός αριθμός ακινήτων που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω της πλατφόρμας Airbnb δεν είναι ομοιόμορφα κατανεμημένος γεωγραφικά. Εμφανίζει ιδιαίτερα αυξημένες συγκεντρώσεις σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρας, με τις αντίστοιχες αυξητικές πιέσεις στις τιμές: Αττική (city break Αθήνα), Νότιο Αιγαίο (Μύκονος, Σαντορίνη, Ρόδος), Κρήτη φιλοξενούσαν όλες μαζί το 61,5% του συνολικού αριθμού Airbnb ακινήτων πανελλαδικά.

Στον Δήμο Αθηνών τον Ιούλιο του 2015 σημειώθηκαν 2000 καταχωρήσεις ακινήτων, τον Μάιο του 2017 5000 καταχωρήσεις, τον Αύγουστο 2018 9500, και τον Νοέμβριο του 2019 ξεπέρασαν τις 11.000 καταχωρήσεις.

Πέρα από την Ακρόπολη, το Μοναστηράκι, το Θησείο, την Πλάκα εντοπίζεται ενδιαφέρον και στον Νότιο Τομέα, την Ανατολική Αττική αλλά και το παραλιακό μέτωπο φτάνοντας ως τη Σαρωνίδα, το Λαγονήσι, την Ανάβυσσο, το Σούνιο, τη Ραφήνα.

Ο άνισος γεωγραφικός καταμερισμός συνεπάγεται άνιση κοινωνική, οικονομική ανάπτυξη μέσω ακίνητης περιουσίας.

Τα έσοδα από βραχυπρόθεσμες μισθώσεις στις λαϊκές περιοχές με βία αγγίζουν τα 40 ευρώ ανά διανυκτέρευση. Σε αδρές γραμμές και με συντηρητικό υπολογισμό, μισθώνοντας ένα ακίνητο στην Πλάκα για οκτώ μήνες ο οικοδεσπότης μπορεί να πετύχει ετήσιο εισόδημα περίπου 20.000 ευρώ. Ο αντίστοιχος στα Σεπόλια φτάνει τα 6.000.

Και πάλι λοιπόν επιβεβαιώνεται το ρητό, ότι οι πλούσιοι γίνονται πλουσιότεροι ή το χρήμα φέρνει περισσότερο χρήμα… Όποιο και αν διαλέξει κανείς, αποδεικνύεται περίτρανα. Δεν επωφελούνται όλοι οι Airbnb οικοδεσπότες με τον ίδιο τρόπο από τη συμμετοχή τους στην αγορά.

Ενώ η ανισότητα στις προοπτικές εκμετάλλευσης ακινήτων παραμένει, για αρκετούς το Airbnb ως γνωστόν αποτέλεσε σανίδα σωτήριας ειδικά κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης. Για ορισμένους (λιγότερους) άλλους, ευκατάστατα νοικοκυριά, μικρούς ή μεγάλους επενδυτές, μικρές ή μεγάλες εταιρείες ακινήτων η αγορά παρουσιάζει ευκαιρίες κερδοσκοπίας και συσσώρευσης πλούτου.

Πού θα οδηγήσει η ανισοκατανομή;

Όσον αφορά τους αδύναμους παίκτες, η επιβίωσή τους θα εξαρτηθεί από το βαθμό επαγγελματοποίησης της όλης Airbnb εμπειρίας που μοιάζει να αυξάνεται κατακόρυφα. Αυτό που ξεκίνησε ως πρόχειρη εκμίσθωση φουσκωτού στρώματος ύπνου από δύο νεαρούς συγκάτοικους στο Σαν Φραντσίσκο έχει φτάσει σήμερα σε 220 διαφορετικές χώρες και 7 εκατομμύρια ακίνητα. Μόνο στην Ευρώπη η πλατφόρμα χρησμιμοοιείται από 24 εκατομμύρια ανθρώπους.

Δέκα τέσσερα χρόνια μετά την ίδρυση της πλατφόρμας το 2007, το Airbnb δεν αποτελεί απλή υπόθεση αλλά μια ολοκληρωμένη τουριστική εμπειρία. «Το ακίνητο αοφείλει να ανταποκρίνεται σε όσο το δυνατόν υψηλότερες προδιαγραφές προσφέρονταν από ένα πλήθος παροχών και ανέσεων μέχρι μια μοντέρνα αισθητική. Παράλληλα, ο Airbnb οικοδεσπότης οφείλει να ανταποκρίνεται σε ένα όσο το δυνατο υψηλότερο προφίλ επαγγελματία».

Η αυξανόμενη επαγγελματοποίηση λοιπόν ευνοεί την εμπλοκή στην Airbnb αγορά ιδιωτών, επενδυτών και εταιρειών με μεγάλο αριθμό ακινήτων στην κατοχή τους. Από την οικονομία του διαμοιρασμού, το φαινόμενο εξελίσσεται «σε μια όλο και περισσότερο οργανωμένη (από μεγάλους “παίκτες”) κερδοσκοπική πρακτική», παρατηρούν οι συγγραφείς. Εξού και το παράπλευρο φαινόμενο πολλαπλών καταχωρήσεων από ένα πρόσωπο ή εταιρεία.

Μετά την πανδημία

Η παγκόσμια παύση του τουρισμού λόγω πανδημίας είχε σημαντική επίδραση (και) στο τοπίο των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ωστόσο, αυτές αποδείχτηκαν αρκετά ανθεκτικές, καθώς η άρση των απαγορεύσεων ως προς τις διεθνείς μετακινήσεις την άνοιξη και το καλοκαίρι του 2020 συνοδεύτηκε από αύξηση στις Airbnb κρατήσεις, έστω και σε αριθμούς αισθητά χαμηλότερους συγκριτικά με το καλοκαίρι του 2019.

Παρατηρήθηκε σημαντική αύξηση κρατήσεων από εγχώριους επισκέπτες που διαμένουν σε κοντινή απόσταση από τους προορισμούς στους οποίους επέλεξαν να μετακινηθούν.

Επίσης αποκέντρωση των κρατήσεων από δημοφιλείς (αστικούς και νησιωτικούς) προς λιγότερο δημοφιλείς και νέους προορισμούς, συχνά στον αγροτικό χώρο…

Τι έχει σημασία να κρατήσει κανείς; Ότι το Airbnb μαζί με Uber, Wolt, Lime και Hive, Deliveroo, Bubble μεταξύ άλλων, ο ψηφιακός καπιταλισμός ή καπιταλισμός πλατφόρμας, πυκνώνει.