Στις κορυφαίες θέσεις της λίστας με τις ακριβότερες πόλεις του κόσμου για αγορά κατοικίας, σε συνάρτηση με το μέσο μισθό και τις αξίες των ακινήτων, φιγουράρει η Αθήνα.

Σύμφωνα με τα συμπεράσματα της έρευνας που παρουσίασε ο Δημήτρης Ανδρίτσος, διευθύνων σύμβουλος της Cerved Property Services, στο 17o RED Business Forum, επιβεβαιώνεται πως η απόκτηση κατοικίας, και δη νεόδμητης, είναι όνειρο θερινής νυκτός σχεδόν, για το συντριπτικά μεγαλύτερο ποσοστό των Ελλήνων. Βάσει τιμών αλλά και της πρόσβασης στο τραπεζικό σύστημα, οι τρέχουσες συνθήκες απευθύνονται στο 25% των ελληνικών νοικοκυριών με βάση το διαθέσιμο εισόδημα ενώ εάν επικεντρωθεί κανείς στην αγορά νεόδμητων κατοικιών τα τρέχοντα επίπεδα τιμών «απευθύνονται» στο άνω 3-10%.

Με βάση τα στοιχεία που συνέλεξε η Cerved, ο μέσος μισθός το 2023 έφτασε τα 14.000 σε ετήσια βάση, διαμορφώθηκε δηλαδή κοντά στον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Το 42% των ελληνικών νοικοκυριών έχει μέσο εισόδημα κάτω από 20.000 ευρώ, που σημαίνει πως το ετήσιο εισόδημα των μελών των νοικοκυριών με τουλάχιστον δύο μέλη δεν ξεπερνά τα 8.000 ευρώ, ενώ το 75% των νοικοκυριών αμοίβεται με το βασικό ή κάτω από το βασικό μισθό.

Με αυτά τα δεδομένα και με την αύξηση των τιμών κατοικιών να έχει αγγίξει το 57% από το 2018 – όταν ο μέσος μισθός έχει αυξηθεί κατά 17% -, η Αθήνα έχει αναδειχθεί στις ακριβότερες πόλεις για την αγορά κατοικίας επιφάνειας 60 τετραγωνικών, καθώς απαιτούνται μισθοί 11,5 ετών για την κάλυψη αυτής της ανάγκης. Τελ Αβίβ, Παρίσι, Τόκυο και Χονγκ Κονγκ είναι οι μόνες ακριβότερες από την Αθήνα, ενώ σε Μαϊάμι, Σαν Φρανσίσκο και Μαδρίτη απαιτούνται οι μισθοί πέντε ετών για την αγορά κατοικίας 60 τετραγωνικών.

Για να γίνει αντιληπτός ο αλματώδης ρυθμός με τον οποίο αλλάζει η φυσιογνωμία της αγοράς κατοικίας, «απομακρύνοντας» τους εγχώριους αγοραστές από την απόκτηση σπιτιού, αξίζει να σημειωθεί η εξέλιξη της μέσης αξίας μίας κατοικίας παράλληλα με αυτή του μέσου μισθού. Ενδεικτικά, το 2020 μία μέση κατοικία (επιφάνειας περίπου 110 τετραγωνικών μέτρων) είχε αξία λίγο χαμηλότερη από 200.000 (197.819 ευρώ) με το μέσο μισθό να φτάνει τα 1.050 ευρώ, ενώ το 2023 η τιμή κατοικίας ξεπέρασε τα 270.000 (για την ακρίβεια, έφτασε τα 274.831 ευρώ) και ο μέσος μισθός προσέγγισε τα 1.251 ευρώ. Το συμπέρασμα του κ. Ανδρίτσου ήταν πως «το πρόβλημα στέγασης δεν το έχουμε δει ακόμα, θα έρθει και θα είναι πολύ έντονο».

Το ασταμάτητο ράλι επιβεβαιώνει το γεγονός πως σε περίπου διπλάσια αξία μεταβιβάσεων καταγράφεται ο ίδιος όγκος συναλλαγών. Το 2018 καταγράφηκαν 21.255 μεταβιβάσεις κατοικιών αντί 1,24 δισ., ενώ πέρσι 24.779 μεταβιβάσεις αντί 2,47 δισ. ευρώ.

Οι τιμές, δε, βρίσκονται, μόλις 3,4% κάτω από τα επίπεδα του 2008, ενώ στο 23% της επικράτειας έχουν σπάσει αυτό το φράγμα. Για παράδειγμα, στο δήμο Αθηναίων τα σπίτια είναι 7,6% ακριβότερα σε σύγκριση με τα προ δεκαετούς ύφεσης επίπεδα και στα νότια προάστια 8,4% ακριβότερα.

Μία στις 5 κατοικίες αγοράζονται με στεγαστικό δάνειο

Ο κ. Ανδρίτσος παρέθεσε συγκεκριμένα παραδείγματα απόκτησης κατοικίας μέσω τραπεζικού δανεισμού, τα οποία απέδειξαν πως υπάρχει περιορισμένη «πραγματική» δυνατότητα πρόσβασης σε τραπεζικό δανεισμό για τα ελληνικά νοικοκυριά. Αν υποτεθεί πως το σταθερό επιτόκιο ενός στεγαστικού δανείου διαμορφώνεται σε 3,75% για περίοδο αποπληρωμής 30 ετών, αγοραστής με ετήσιο εισόδημα 17.000 ευρώ και δάνειο ύψους 100.000 μπορεί να αγοράσει ακίνητο αξίας 143.000, με το δανεισμό να ανέρχεται στο 70% των συνολικών κεφαλαίων. Αντίστοιχα, νοικοκυριό με εισόδημα 27.500 και δάνειο 160.000 δύναται να αποκτήσει κατοικία αξίας 229.000 ευρώ και η ίδια συμμετοχή θα φτάσει σε 69.000 ευρώ.

Χαρακτηριστικό είναι ότι το 2008 – όταν το μέγεθος της αγοράς ξεπερνούσε σε αξία τα 22 δισεκατομμύρια ευρώ – το 80% των συναλλαγών γινόταν με τραπεζικό δανεισμό και οι ετήσιες εκταμιεύσεις των στεγαστικών δανείων έφταναν τα 13,2 δισ.. Το 2023 οι εκταμιεύσεις άγγιξαν τα 1,2 δισ., ενώ μόλις μία στις 5 αγορές ακινήτων γίνεται με δανεισμό.

Στην άλλη όψη του νομίσματος, για τους ξένους αγοραστές εξακολουθούν να είναι ελκυστικές οι τιμές των κατοικιών. Η Ελλάδα είναι η τέταρτη φθηνότερη χώρα στην Ευρώπη μόνο βάσει τιμών ανά τετραγωνικό μέτρο (ακολουθούν η Λετονία, η Ρουμανία και η Βουλγαρία), καθώς η αξία ανά τ.μ. φτάνει τα 2.600 ευρώ. Οι αγορές από ξένους έχουν ενταθεί κυρίως χάρη στη Golden Visa (από τα 2,1 δισ. των ξένων επενδύσεων, ποσό 2 δισεκατομμυρίων προέρχεται από το πρόγραμμα των χρυσών διαβατηρίων, αλλά και στην έκρηξη των εκμετάλλευσης ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση, που έχουν ξεπεράσει τα 180.000, έχοντας υπερτριπλασιαστεί την τελευταία τριετία.

Αυτή είναι και η μεγαλύτερη διαφορά που έχει σημειωθεί στην αγορά κατοικίας, το γεγονός ότι το σπίτι έχει γίνει επενδυτικό προϊόν, όταν το 2008 σχεδόν το 90% αγόραζαν ακίνητο για ιδιοκατοίκηση. Τότε, η συμμετοχή των ξένων επενδυτών στο real estate δεν ξεπερνούσε το 2%, ενώ σήμερα φτάνει το 25%, με θεσμικούς όπως οι ΑΕΕΑΠ να έχουν αποκτήσει παρουσία στην αγορά κατοικίας.

Ακόμα, πάντως, και οι Έλληνες βλέπουν την κατοικία ως επενδυτικό προϊόν. Περίπου 250.000 καταθέτες με μέσο καταθετικό υπόλοιπο 300.000 στράφηκαν στο real estate για την τοποθέτηση κεφαλαίων, λόγω των χαμηλών επιτοκίων των προηγούμενων ετών και εξαιτίας του πληθωρισμού.