Μια σειρά από παρεμβάσεις στην αγορά ακινήτων έρχονται το επόμενο χρονικό διάστημα για να μπει τέλος σε χρόνιες δυσλειτουργίες, αλλά και στρεβλώσεις που έχουν δημιουργηθεί, ενώ απλοποιούνται και οι διαδικασίες για τον έλεγχο του συγκεκριμένου κλάδου που παρουσιάζει άνθηση τα τελευταία χρόνια.

Μόνο το 2024 πραγματοποιήθηκαν πάνω από 42.000 αγοραπωλησίες ακινήτων, συνολικού ύψους άνω των 4 δισ. ευρώ, που δείχνει το σημαντικό ενδιαφέρον που υπάρχει.

1

Οι 5+1 αλλαγές

Μητρώο ακινήτων: Τον επόμενο μήνα ξεκινά το ενιαίο μητρώο ακινήτων. Σε μια βάση δεδομένων θα συγκεντρωθούν όλα τα μητρώα που διατηρούν οι κρατικοί φορείς: ΚΑΕΚ, ΑΤΑΚ, ΔΕΔΔΗΕ, ασφαλιστήριο συμβόλαιο, αν υπάρχουν εκκρεμείς αγωγές, πολεοδομικές άδειες από το ΤΕΕ. Χαρακτηριστική είναι η αναφορά του Διοικητή της ΑΑΔΕ Γιώργου Πιτσιλή στο συνέδριο της ΠΟΜΙΔΑ, ο οποίος τόνισε πως «επίκειται η πλατφόρμα μητρώου ιδιοκτησίας και διαχείρισης ακινήτων.

Για να εφαρμοστεί μια σωστή πολιτική χρειάζονται στοιχεία, να συνδέσουμε το περιουσιολόγιο με το Κτηματολόγιο. Θα ξεκινήσουμε με την καταγραφή των ΚΑΕΚ δίπλα στους ΑΤΑΚ.

Μετά οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να μπουν και να δηλώσουν τη χρήση του ακινήτου (κενό, ιδιοκατοίκηση, μίσθωση κλπ)».

Απλήρωτα ενοίκια: Η «έκρηξη» στις τιμές των ενοικίων τα τελευταία χρόνια έχει οδηγήσει και σε αύξηση των περιστατικών με χρωστούμενα μισθώματα. Σύμφωνα με έρευνα της Kappa Research για την ΠΟΜΙΔΑ, σχεδόν το 86% των ιδιοκτητών προχώρησε την τελευταία τριετία σε αυξήσεις κοντά στο 20%.

Την ίδια ώρα όμως, με βάση τα ίδια στοιχεία, το ποσοστό των ιδιοκτητών που υφίστανται καθυστέρηση στην πληρωμή του ενοικίου κυμαίνεται ανάλογα με το είδος του ακινήτου. Σε διαμερίσματα και μονοκατοικίες 1 στους 5 ενοικιαστές (21%) δεν πληρώνει στην ώρα του, ενώ το ποσοστό είναι μεγαλύτερο στους επαγγελματικούς χώρους 31%. Μάλιστα, το 1%-6% των ιδιοκτητών δηλώνει ότι ο ενοικιαστής δεν πληρώνει καθόλου.

Σήμερα ένας ιδιοκτήτης θα πρέπει να εκκινήσει μια ολόκληρη διαδικασία για να πληρωθεί τα ενοίκια (και να δηλώσει στην εφορία πως δεν τα έχει λάβει για να μην φορολογηθεί για ανείσπρακτα ποσά). Πλέον, εξετάζεται η διαταγή για την πληρωμή των χρωστούμενων ενοικίων να φύγει από τη δικαιοδοσία των δικαστών (ειρηνοδίκη ή δικαστή μονομελούς πρωτοδικείου) και να εκδίδεται και από τους δικηγόρους.

Ιδιόχειρες διαθήκες: Εξετάζεται η δυνατότητα να εισαχθεί με προσοχή η δυνατότητα κληρονομικών συμβάσεων. «Ουδέποτε υπήρξε το ενδεχόμενο κατάργησης της ιδιόχειρης διαθήκης αλλά θέλουμε να περιορίσουμε τις επισφάλειες. Θα προβλεφθεί και η δυνατότητα σύνταξης ψηφιακής διαθήκης», σύμφωνα με τον Υφυπουργό Δικαιοσύνης Γιάννη Μπούγα.

Κτηματογράφηση και αλλαγές στα τετραγωνικά: Έως το τέλος Φεβρουαρίου έρχεται πλατφόρμα για μεταβολές στα τετραγωνικά γεωτεμαχίων, και το επόμενο τρίμηνο η αυτόματη προσημείωση με αξιοποίηση του μητρώου δικηγόρων – δικαστών του υπουργείου Δικαιοσύνης. Το ίδιο θα γίνει και για τις εξαλείψεις και για όσα βάρη έχουν εγγραφεί στα υποθηκοφυλακεία. Ως το τέλος του 2025, 600 εκατ. ψηφιοποιημένες σελίδες θα είναι διαθέσιμες σε δικηγόρους για να κάνουν έρευνα τίτλων από τους υπολογιστές τους. «Στο τέλος της διαδρομής θα αδειάσουν από χαρτιά τα κτηματολογικά γραφεία. Στόχος στο τέλος του 2025 να τελειώσει και η κτηματογράφηση, είμαστε τώρα στο 60% όταν αναλάβαμε ήμασταν στο 39%. Κάθε τετραγωνικό ελληνικής γης θα αντιστοιχεί σε ΚΑΕΚ», σύμφωνα με τον Υφυπουργό Ψηφιακής Διακυβέρνησης, αρμόδιο για το Κτηματολόγιο Κωνσταντίνο Κυρανάκη. Επίσης, μέχρι το τέλος του 2026 θα μπορεί με τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλματος να δηλωθούν τα ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη με τίτλο, χρησικτησία ή αποδοχή κληρονομιάς.

Κτηματικές διαφορές: Το Δημόσιο προχωρά στην πιλοτική εφαρμογή του ηλεκτρονικού φακέλου για κτηματικές διαφορές.

Παρέμβαση στο Ε2 για κενά ακίνητα και Airbnb

Με τεχνική παρέμβαση στο έντυπο Ε2 θα εφαρμοστεί η ρύθμιση για την τριετή φοροαπαλλαγή κατοικίας, σύμφωνα με τον διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), Γιώργο Πιτσιλή. Ο κ. Πιτσιλής, μιλώντας στο συνέδριο της ΠΟΜΙΔΑ, ανέφερε πως εξετάζεται το ενδεχόμενο να δημιουργηθεί ένας ειδικός κωδικός στο έντυπο Ε2 έτσι να ξεχωρίζει εάν η κατοικία ήταν κενή ή σε βραχυχρόνια μίσθωση.

Υπενθυμίζεται πως το τελευταίο φορολογικό νομοσχέδιο ορίζει πως εάν ακίνητο παρέμεινε κενό επί τριετία, ή σε βραχυχρόνια μίσθωση επί ένα έτος, και μετατραπεί σε μακροχρόνια μίσθωση, τότε ο ιδιοκτήτης ωφελείται με τριετή φοροαπαλλαγή των εσόδων του ενοικίου.
Ωστόσο, καθώς η εν λόγω ρύθμιση προτού ακόμα ψηφιστεί είχε σηκώσει αρκετή συζήτηση από πλευράς των ιδιοκτητών ακινήτων.

Συγκεκριμένα, η ΠΟΜΙΔΑ αναφέρει πως για να ανοίξουν μαζικά τα δεκάδες χιλιάδες κλειστά σπίτια που βρίσκονται στον αστικό ιστό των μεγάλων πόλεων θα πρέπει να γίνουν οι εξής δύο «διορθώσεις» στην πρόσφατη νομοθετική ρύθμιση της τριετούς φοροαπαλλαγής:

1. Να απαλειφθεί η διάταξη περί τριετίας ως ελάχιστο χρονικό διάστημα για κάθε νέα μίσθωση, γιατί αυτή αφήνει εκτός δυνατότητας στέγασης όλες τις κατηγορίες ευάλωτων ενοικιαστών, ιδίως στα νησιά και στην περιφέρεια, όπως αναπληρωτές εκπαιδευτικοί, αγροτικοί ιατροί, αστυνομικοί, συνοριοφύλακες και πολλές άλλες κατηγορίες δημοσίων υπαλλήλων και ιδιωτικώς εργαζομένων σε τουριστικές εγκαταστάσεις, εργοτάξια κλπ, οι οποίοι ενδιαφέρονται για ετήσιες και μόνον μισθώσεις.

2. Να απαλειφθεί η διάταξη περί απώλειας της φοροαπαλλαγής σε περίπτωση «κένωσης» της κατοικίας από τον αρχικό ενοικιαστή, γιατί δημιουργεί πλήρη ανασφάλεια στους εκμισθωτές, καθιστώντας τους κυριολεκτικά «ομήρους» των προθέσεων των ενοικιαστών τους. Η 36μηνη φορολογική απαλλαγή, θα πρέπει να συναρτηθεί ρητά και αποκλειστικά με την κάθε κατοικία και όχι με το πρόσωπο και τις διαθέσεις του αρχικού ενοικιαστή, ανεξαρτήτως της τυχόν -αναγκαστικής για τον ιδιοκτήτη- εναλλαγής επομένων ενοικιαστών εντός του συνολικού διαστήματος των 36 μηνών».

Σύμφωνα με την έρευνα της Kappa Research που παρουσιάστηκε στο συνέδριο της ΠΟΜΙΔΑ, οι μισοί (48%) ιδιοκτήτες θεωρούν πολύ ή αρκετά ικανοποιητικό το κίνητρο που πρότεινε η ΠΟΜΙΔΑ για τριετή φοροαπαλλαγή για τη μετατροπή της βραχυχρόνιας μίσθωσης σε μακροχρόνια. Από το 16 % που θεωρούν την πρόταση λίγο ή καθόλου ικανοποιητική, το 33% δηλώνουν τον προβληματισμό τους για κίνδυνο απώλειας της φοροαπαλλαγής σε περίπτωση αποχώρησης του ενοικιαστή, ενώ το 30 % κρίνει χαμηλή την φορο-ελάφρυνση.

Το 12% των ιδιοκτητών κατέχουν σήμερα κενή κατοικία. Στο 7% των περιπτώσεων η κατοικία είναι κενή για περισσότερα από 5 χρόνια. Στο ερώτημα για ποιο λόγο η κατοικία είναι κενή, το 54% απαντά ότι χρειάζεται ανακαίνιση, το κόστος της οποίας στις περισσότερες περιπτώσεις (61%) εκτιμάται από 5.000 έως 20.000 ευρώ. Το 12% αναφέρει ότι δεν συμφέρει η μίσθωση λόγω φορολογίας και το 10 % ότι δεν εμπιστεύονται τους ενδιαφερόμενους ενοικιαστές. Μόνο το 1% αναφέρει ως αιτία την μελλοντική τουριστική αξιοποίηση.

Τα κίνητρα για το στεγαστικό πρόβλημα

Το 46% των ιδιοκτητών θεωρούν ότι το κίνητρο που θα βοηθούσε στην ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών είναι η μόνιμη μείωση της φορολογίας των ενοικίων.

Ακολουθούν η επιδότηση των εξόδων ανακαίνισης, η αφαίρεση από το φορολογητέο εισόδημα των εξόδων ανακαίνισης παλαιών κατοικιών και ο προσυμβατικός έλεγχος της φερεγγυότητας των ενοικιαστών, δηλαδή να έχουν μια εικόνα για το οικονομικό προφίλ του υποψήφιου ενοικιαστή τους με βάση το παρελθόν του στις πληρωμές.

Διαβάστε επίσης

Δακρυγόνο αντί για οξυγόνο από τον Μιχάλη Χρυσοχοΐδη

Συνάντηση Θεόδωρου Σκυλακάκη με Αμπντουλαζίζ μπιν Σαλμάν αλ Σαούντ στη Σαουδική Αραβία – Τι θα συζητηθεί

Στην έξοδο 15.000 εκπαιδευτικοί – Ποιες κατηγορίες και πώς μπορούν να εξασφαλίσουν υψηλότερη σύνταξη