Πλειστηριασμός ακινήτων: Πώς μπορεί να αποζημιωθεί ο οφειλέτης σε περίπτωση ακύρωσής του

Υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, ο οφειλέτης μπορεί να αξιώσει αποζημίωση από τον δανειστή για πράξη αναγκαστικής εκτέλεσης που τελικά ακυρώθηκε.

Με την πληθώρα των κατασχέσεων και των πλειστηριασμών ακινήτων που επισπεύδονται, είναι αρκετά συνηθισμένο πλέον φαινόμενο πολλοί εξ αυτών να ακυρώνονται. Ο οφειλέτης μπορεί να ασκήσει ανακοπή για την ακύρωση της αναγκαστικής εκτέλεσης για διάφορους λόγους που αφορούν τόσο την τυπικότητα της διαδικασίας (π.χ. την υποβολή όλων των απαραίτητων εγγράφων εκ μέρους του δανειστή) όσο και για ουσιαστικούς λόγους (π.χ. ανυπαρξία της απαίτησης ή εξωδικαστικός διακανονισμός του χρέους).

Τι γίνεται, λοιπόν, σε αυτή την περίπτωση; Διότι ναι μεν η ακύρωση του πλειστηριασμού θα οδηγήσει σε επαναφορά των πραγμάτων στην προτέρα κατάσταση, όμως ο οφειλέτης έχει υποστεί ζημία από την παράνομη πράξη της αναγκαστικής εκτέλεσης, η οποία είναι όχι μόνο περιουσιακή αλλά και ηθική.

Σε αυτή την περίπτωση, ο οφειλέτης έχει αξίωση αποζημίωσης κατά του δανειστή, εφόσον ισχύουν σωρευτικά οι παρακάτω προϋποθέσεις.

Αμετάκλητη ακύρωση της αναγκαστικής εκτέλεσης

Η βασικότερη προϋπόθεση είναι να ακυρωθεί η αναγκαστική εκτέλεση, κάτι που γίνεται με την άσκηση ανακοπής εκ μέρους του οφειλέτη. Πρόκειται για ένα κρίσιμο ζήτημα, καθώς δεν είναι σπάνιες οι περιπτώσεις που ο οφειλέτης παραλείπει να ασκήσει ανακοπή, αν και ο πλειστηριασμός πάσχει ακυρότητας και θα μπορούσε να ακυρωθεί.

Κατά κανόνα, θα πρέπει προηγουμένως να έχει ασκηθεί ανακοπή και να έχει ακυρωθεί ο πλειστηριασμός για τυπικούς ή ουσιαστικούς λόγους και έπειτα ο οφειλέτης να ασκήσει αγωγή αποζημίωσης.

Ωστόσο, η νομολογία με αρκετές αποφάσεις της έχει δεχθεί ότι θεμελιώνεται αξίωση αποζημίωσης, ακόμα και αν δεν έχει ασκηθεί ανακοπή -και άρα δεν έχει ακυρωθεί ο πλειστηριασμός-, εφόσον θα μπορούσε να έχει ακυρωθεί.

Με λίγα λόγια, ορισμένες αποφάσεις δέχονται ότι η ακύρωση του πλειστηριασμού είναι ισοδύναμη με την πιθανότητα ακύρωσής του, η οποία τελικά δεν εκπληρώθηκε είτε επειδή δεν ασκήθηκε η ανακοπή είτε επειδή ασκήθηκε αλλά κρίθηκε απαράδεκτη για τυπικούς λόγους.

Βεβαίως, το να έχει ακυρωθεί αμετάκλητα ο πλειστηριασμός ενδυναμώνει σε σημαντικό βαθμό τη θέση του οφειλέτη.

Παράνομη και υπαίτια πράξη του δανειστή

Εφόσον ο πλειστηριασμός ακυρωθεί, είναι δεδομένο ότι πρόκειται για παράνομη πράξη του δανειστή. Είναι, όμως, και υπαίτια;

Ζητούμενο, δηλαδή, είναι να αποδειχθεί ότι ο δανειστής είχε υπαιτιότητα, ενήργησε δηλαδή με δόλο ή αμέλεια, γνωρίζοντας την ακυρότητα του πλειστηριασμού (ή οφείλοντας να τη γνωρίζει).

Σε γενικές γραμμές, η υπαιτιότητα του δανειστή τεκμαίρεται, καθώς είτε γνώριζε τα ελαττώματα της αναγκαστικής εκτέλεσης (π.χ. ανυπαρξία της απαίτησης, επίσπευση κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων) και εντούτοις προχώρησε, είτε δεν τα γνώριζε, όμως θα έπρεπε να τα γνωρίζει. Διότι είναι εύλογο να καταλήξει κανείς στο συμπέρασμα ότι, αν για παράδειγμα, ο δανειστής δεν κατέθεσε τα απαραίτητα έγγραφα, θα μπορούσε με το μέσο επίπεδο επιμέλειας να το κάνει.

Εντούτοις, έχουν εκδοθεί κάποιες αποφάσεις που υποστηρίζουν ότι ο δανειστής σε ορισμένες περιπτώσεις δεν έχει υπαιτιότητα, δεν είναι όμως ο κανόνας.

Ζημία του οφειλέτη

Αυτονόητα, για να έχει αξίωση αποζημίωσης ο οφειλέτης, θα πρέπει να έχει υποστεί ζημία. Η ζημία αυτή μπορεί να είναι περιουσιακή (π.χ. έξοδα μετακόμισης σε άλλο σπίτι), στην οποία περιλαμβάνεται και το διαφυγόν κέρδος (π.χ. απώλεια ενοικίων για εκμισθωμένα ακίνητα).

Επιδικάζεται όμως και χρηματική ικανοποίηση για την ηθική βλάβη που υπέστη ο οφειλέτης λόγω του πλειστηριασμού.

Αιτιώδης συνάφεια μεταξύ πλειστηριασμού και ζημίας

Φυσικά, θα πρέπει να αποδειχθεί ότι η ζημία συνδέεται αιτιωδώς με τον πλειστηριασμό. Για παράδειγμα, αν το εκπλειστηριασθέν ακίνητο δεν ήταν μισθωμένο, αλλά κλειστό, τότε προφανώς δεν μπορεί ο οφειλέτης να αιτηθεί αποζημίωση για διαφυγόν κέρδος.

Να σημειώσουμε εδώ συμπερασματικά ότι αποζημίωση μπορεί να αξιώσει ο οφειλέτης και για άλλες πράξεις της αναγκαστικής εκτέλεσης που τελικά ακυρώθηκαν (π.χ. διαταγή πληρωμής ή κατάσχεση), όμως συνηθέστερα τη μεγαλύτερη ζημία υφίσταται με τον πλειστηριασμό, οπότε τα δικαστήρια απασχολούν αγωγές αποζημίωσης για το τελευταίο αυτό στάδιο της αναγκαστικής εκτέλεσης.