Πύργος Πειραιά: Οι νομικές διεργασίες που οδήγησαν στο success story του μεγάλου project

Ο Πύργος Πειραιά αποτέλεσε για χρόνια ένα τοπόσημο του μεγαλύτερου λιμανιού της χώρας, και ας παρέμενε αναξιοποίητος, ένα σύμβολο μιας περασμένης και όχι τόσο επιτυχημένης εποχής. Η Κατερίνα Πολιτοπούλου, Partner της δικηγορικής εταιρείας Your Legal Partners, νομικού συμβούλου της Alpha Bank που χρηματοδότησε το project, εξηγεί στο Mononews πώς ένα ημιτελές για 50 χρόνια κτίριο μετατράπηκε σε σύμβολο της καινοτομίας και της βιώσιμης ανάπτυξης.

Όταν το 1972 ξεκινούσε η κατασκευή του ύψους 84 μέτρων μοντέρνου πύργου δίπλα στο λιμάνι του Πειραιά χάρη στον ν. 395/1968 που ήρε τους περιορισμούς στο ύψος των κτιρίων, προφανώς κανείς δεν φανταζόταν ότι για πέντε δεκαετίες το μόνο που θα κατάφερνε ο Πύργος του Πειραιά θα ήταν να φιλοξενήσει μόνο μερικά καταστήματα και αποθήκες στους πρώτους ορόφους του.

Το φαραωνικό έργο του Δήμου Πειραιά ήταν προφανώς εκτός των χρηματοοικονομικών δυνατοτήτων του και όσο περνούσαν τα χρόνια και οι απαιτούμενες εργασίες αυξάνονταν, τόσο δυσκολότερο ήταν να αποπερατωθεί. Πλέον, μετά από πάνω από 40 χρόνια εγκατάλειψης, οι ανάγκες ήταν τεράστιες. Ενίσχυση της στατικότητας του κτιρίου, συμμόρφωση με τον αντισεισμικό κανονισμό, συντήρηση των εσωτερικών και εξωτερικών υποδομών ήταν μόνο τα ελάχιστα που έπρεπε να γίνουν άμεσα.

Και τότε, όταν πλέον η τύχη του Πύργου ήταν εξαιρετικά αβέβαιη, ο Δήμος Πειραιά έθεσε ως στόχο την αναδιαμόρφωση και αξιοποίησή του, παρόλο που στο παρελθόν αντίστοιχοι διαγωνισμοί είχαν εκ του αποτελέσματος αποδειχθεί ατελέσφοροι.

Από την προκήρυξη του διεθνούς διαγωνισμού το 2019 στα εγκαίνια το 2024

Το 2019, ο Δήμος Πειραιά ενέκρινε την προκήρυξη διεθνούς διαγωνισμού με ανοιχτή διαδικασία. Ανάδοχος για την υλοποίηση του Έργου ανακηρύχθηκε η CANTE HOLDINGS LTD – ΕΘΝΙΚΗ ΠΑΝΓΑΙΑ ΑΕΕΑΠ, η οποία στη συνέχεια συγχωνεύθηκε από την εταιρεία PRODEA INVESTMENTS. Τα μέλη του αναδόχου συνέστησαν ανώνυμη εταιρεία ειδικού σκοπού με την επωνυμία PIRAEUS TOWER ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΚΑΙ ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΗΣ ΕΜΠΟΡΟΝΑΥΤΙΛΙΑΚΟΥ ΚΕΝΤΡΟΥ ΠΕΙΡΑΙΑ.

Τελικά, στις 6 Ιουλίου του 2020, η κοινοπραξία των DIMAND, EBRD και PRODEA Investments υπέγραψε με το Δήμο Πειραιά 99ετή σύμβαση παραχώρησης. Η ανάμειξη της Your Legal Partners ως νομικών συμβούλων της τράπεζας «ξεκίνησε περί τα τέλη του φθινοπώρου του 2020 και τελικά τα χρηματοδοτικά έγγραφα υπεγράφησαν στις 31.03.2022, μετά από περίπου 1,5 χρόνο ενασχόλησης» επισημαίνει η Κατερίνα Πολιτοπούλου.

Επρόκειτο, δηλαδή, για ένα βραδυκίνητο έργο, όπου σε κάθε στάδιο της διαδικασίας υπήρχαν σοβαρά νομικά και τεχνικά ζητήματα που έπρεπε να διευθετηθούν. Αυτός είναι, άλλωστε, και ο λόγος -σε συνδυασμό και με τις δυσμενείς συνθήκες που επικράτησαν στη συνέχεια-, που οι εργασίες ανακατασκευής του Πύργου αποπερατώθηκαν σχεδόν 4 χρόνια μετά.

Το διαρκώς μεταβαλλόμενο χρονοδιάγραμμα

Η έναρξη του έργου, πάντως, δεν ήταν και η πιο ευοίωνη. «Αμέσως η εταιρεία του έργου βρέθηκε αντιμέτωπη με τα προβλήματα που προκλήθηκαν λόγω των περιορισμών της πανδημίας COVID και ιδίως τις καθυστερήσεις στις μεταφορές πρώτων υλών. Παράλληλα, κατά τη διάρκεια εκτέλεσης των εργασιών αυξήθηκαν απότομα διεθνώς οι τιμές πρώτων υλών και εξοπλισμού» σκιαγραφεί η Κ. Πολιτοπούλου το οικονομικό σκηνικό της πρώτης περιόδου της πανδημίας.

«Όλα αυτά είχαν ως αποτέλεσμα η τράπεζα (και εμείς ως σύμβουλοί της) να πρέπει να καλύψουμε συμβατικά το διαρκώς μεταβαλλόμενο χρονοδιάγραμμα κατασκευής και τον συνεχώς αυξανόμενο προϋπολογισμό του έργου» συνεχίζει. Με λίγα λόγια, το έργο βρέθηκε εξαρχής αντιμέτωπο με τη σοβαρή πιθανότητα να μην ολοκληρωθεί ποτέ, αν αναλογιστεί κανείς ότι συνήθως στις δημόσιες συμβάσεις το χρονοδιάγραμμα είναι αυστηρό και οι καθυστερήσεις συνδέονται συχνά με εξοντωτικές ρήτρες και ποινές.

Στο σημείο αυτό, όμως, είναι που αποδεικνύεται ο κομβικός ρόλος της αναθέτουσας αρχής στη στήριξη του έργου, κατά την Κ. Πολιτοπούλου: «Το ευτύχημα ήταν ότι η Σύμβαση Παραχώρησης δεν προέβλεπε ασφυκτικά χρονοδιαγράμματα και ότι τόσο ο Δήμος Πειραιά όσο και η τράπεζα πίστεψαν πολύ στο έργο και την ώθηση που μπορεί να δώσει στην ανάπτυξη του Πειραιά και αντιμετώπιζαν πάντα με κατανόηση τα αιτήματα της εταιρείας του έργου για το καλό του έργου, λαμβάνοντας υπόψη τις εξαιρετικά δυσμενείς συγκυρίες».

Η ελευθερία του αναδόχου και η κατανομή κινδύνων

Ο Δήμος Πειραιά κατάλαβε από νωρίς ότι, για να γίνει εφικτή η ολοκλήρωση του έργου, κάτι που προηγουμένως κανείς δεν είχε καταφέρει, θα έπρεπε να δοθεί μεγάλη ελευθερία στον ανάδοχο ως προς τη διαμόρφωση και τη λειτουργία του. Υπό αυτή την έννοια, «η σύμβαση του διαγωνισμού (παρά τον τίτλο της ως σύμβασης παραχώρησης) είχε περισσότερα στοιχεία σύμβασης μίσθωσης, καθώς δεν έθετε συγκεκριμένους στόχους για τη λειτουργία του κτιρίου (επαγγελματικοί χώροι – κατοικίες – μείγμα καταστημάτων και γραφείων), ούτε αυστηρές τεχνικές προδιαγραφές για την ανακαίνιση του κτιρίου, ούτε αυστηρή παρακολούθηση των χρηματοοικονομικών στοιχείων του έργου. Η εταιρεία ειδικού σκοπού, στην οποία παραχωρήθηκε το ακίνητο για 99 έτη, είχε ελευθερία να αποφασίσει τη διαμόρφωση του ακινήτου, με υποχρέωση καταβολής του ετήσιου ανταλλάγματος που προσέφερε στην οικονομική προσφορά της, το οποίο μετά την πάροδο τεσσάρων ετών αναπροσαρμόζεται ετησίως».

Στην ίδια λογική και ως αντίβαρο στη μεγάλη ελευθερία που δόθηκε στον ανάδοχο αλλά και στο γεγονός ότι αυτός θα εισπράξει όλο το όφελος της εκμετάλλευσης, καταβάλλοντας μόνο ετήσιο αντάλλαγμα στον δήμο, η κατανομή κινδύνων στη σύμβαση ήταν ανισομερής, καθώς ο ανάδοχος ανέλαβε τους περισσότερους κινδύνους του έργου:

«Ενδεικτικά, ανέλαβε τον κίνδυνο σχεδιασμού, τον κατασκευαστικό κίνδυνο (περιλαμβανομένου του κινδύνου υπέρβασης κόστους και απόκλισης από το χρονοδιάγραμμα), τον κίνδυνο μη λήψης ή καθυστέρησης λήψης αδειών, τον κίνδυνο χρηματοδότησης, κάθε κίνδυνο που ενδέχεται να προκύψει από μεταβολές επιτοκίων, πληθωρισμού, συναλλαγματικών ισοτιμιών και κάθε άλλου στοιχείου, το οποίο δύναται να επηρεάσει τη χρηματοοικονομική κατάσταση, τον κίνδυνο χαμηλής ζήτησης και επισκεψιμότητας. Δηλαδή, η εταιρεία ειδικού σκοπού αναλαμβάνει γενικώς τον επιχειρηματικό, λειτουργικό και κάθε άλλο κίνδυνο του έργου, χωρίς εγγύηση για την απόσβεση της επένδυσης ή των δαπανών που θα πραγματοποιήσει».

Οι δυσκολίες στη χρηματοδότηση του έργου από νομική σκοπιά

Ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα του έργου, τουλάχιστον όσον αφορά στη χρηματοδότησή του και τη νομική της αντιμετώπιση, ήταν ότι η σύμβαση παραχώρησης περιείχε αρκετές διατάξεις που δυσκόλευαν τη χρηματοδότηση του έργου με τα εργαλεία του project finance που εξασφαλίζει σε σημαντικό βαθμό τον χρηματοδότη σε περίπτωση που το έργο δεν εξελιχθεί ομαλά.

Μερικές από τις προβληματικές ρυθμίσεις που αναφέρει η Κ. Πολιτοπούλου ήταν η δυνατότητα πώλησης του ακινήτου από το δήμο σε τρίτο αλλά και η απαίτηση συναίνεσης του δήμου για την εμπράγματη εξασφάλιση επί των δικαιωμάτων της εταιρείας ειδικού σκοπού ή την υποκατάστασή της ως προς τις υποχρεώσεις της. Παράλληλα, δεν προβλεπόταν η απευθείας σύναψη σύμβασης μεταξύ του δήμου και της τράπεζας, ώστε η τελευταία να έχει ορισμένα δικαιώματα έναντί του.

Επιπλέον, υπήρχε το πρόβλημα ότι σύμφωνα με τον ν. 4413/2016 η σύμβαση δεν μπορούσε να τροποποιηθεί. Από το αδιέξοδο έβγαλε όλα τα μέρη μια καινοτόμος λύση, όπως μας την περιγράφει η Κ. Πολιτοπούλου:

«Προτάθηκε να περιληφθούν στην επιστολή που θα υπογραφόταν από τον Δήμο σύμφωνα με τους όρους της Σύμβασης Παραχώρησης αφενός οι απαιτούμενες εγκρίσεις του Δήμου για τη σύναψη των εξασφαλίσεων που ζητούσε η τράπεζα, αφετέρου κάποια πρόσθετα δικαιώματα της τράπεζας έναντι του Δήμου. Πράγματι, η πρόταση αυτή έγινε δεκτή από τον Δήμο.

Η διατύπωση των πρόσθετων δικαιωμάτων ήταν μία πρόκληση, όχι μόνο γιατί έπρεπε να γίνουν αποδεκτά από τον Δήμο, αλλά και γιατί δεν έπρεπε να μεταβληθεί η κατανομή κινδύνων της Σύμβασης Παραχώρησης, ούτε να περιοριστούν τα δικαιώματα του Δήμου, αλλά εντός της περιμέτρου των δικαιωμάτων της εταιρείας ειδικού σκοπού να διατυπωθούν ρητά δικαιώματα της τράπεζας, ώστε η τελευταία να μπορεί να παρέμβει και να σώσει το έργο, αν διαβλέψει οποιονδήποτε κίνδυνο και να διαφυλάξει τα δικαιώματά της».

Κάπως έτσι, ο Πύργος Πειραιά έγινε ένα τρανό παράδειγμα του ότι δεν αρκούν οι κατάλληλες οικονομικές συγκυρίες, για να ολοκληρωθούν εμβληματικά έργα. Απαιτείται επί της ουσίας πολιτική βούληση, ώστε να ξεπεραστούν τα εμπόδια που είναι βέβαιο ότι θα ανακύψουν τόσο σε τεχνικό όσο και σε νομικό επίπεδο.

Διαβάστε επίσης:

Άννα Χαλκιαδάκη (DIMAND): Αυτά είναι τα μεγάλα έργα που θα παραδοθούν το 2024

Dimand: Σε διαπραγματεύσεις με τρεις υποψήφιους για την πώληση του Πύργου Πειραιά

Εγκαινιάστηκε ο Πύργος του Πειραιά, ο πρώτος «πράσινος» και «ψηφιακός» ουρανοξύστης της χώρας