Ολες οι αλλαγές στις μεταβιβάσεις ακινήτων: Τι πρέπει να ξέρουν οι ιδιοκτήτες

Ο ν. 5142/2024 που μόλις δημοσιεύθηκε φέρνει νέες διατάξεις για την απλοποίηση των μεταβιβάσεων ακινήτων, αποτελώντας μέρος μιας ευρύτερης προσπάθειας να γίνουν τέτοιου είδους συναλλαγές ταχύτερες και ασφαλέστερες.

Ο προσφάτως ψηφισθείς εμβληματικός νόμος για το Κτηματολόγιο, τη μείωση της γραφειοκρατίας σε αυτό και την ενσωμάτωση της τεχνητής νοημοσύνης στις διαδικασίες του περιέχει και διατάξεις που καθιστούν ευκολότερη τη μεταβίβαση ακινήτου.

Η οργάνωση και η απλοποίηση της δαιδαλώδους νομοθεσίας και των διαδικαστικών προϋποθέσεων για τις μεταβιβάσεις αποτελεί ένα από τα μεγάλα στοιχήματα της κυβέρνησης εδώ και χρόνια όχι μόνο για λόγους εξυπηρέτησης των πολιτών στην καθημερινότητά τους, αλλά και για την προσέλκυση επενδύσεων.

Υπό αυτό το πρίσμα, οι πρόσφατες αλλαγές του νόμου έχουν φυσικά το νόημά τους και εξυπηρετούν μερίδα αγοραστών και πωλητών, όμως αξίζει να τις δούμε σε ένα ευρύτερο πλαίσιο, μέσα σε ένα χρονοδιάγραμμα λίγων ετών που έχει διευκολύνει καθοριστικά τον τρόπο μεταβίβασης ακινήτων.

Οι νέες διατάξεις του ν. 5142/2024

Η πρώτη βασική διάταξη είναι η δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας ως προς την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση. Πρόκειται για μια πολύ χρήσιμη διευκόλυνση σε περιπτώσεις εσφαλμένων εμβαδομετρήσεων, αλλαγής χρήσης τμημάτων αποκλειστικής χρήσης ή ενσωμάτωσης ημιυπαίθριων χώρων.

Έτσι, για παράδειγμα, αν ο ιδιοκτήτης διαμερίσματος, προτού του πωλήσει, διαπιστώσει ότι αυτό είναι κατά λίγα τ.μ. μεγαλύτερο, μπορεί να διορθώσει τον τίτλο χωρίς να απαιτείται σύμπραξη των υπόλοιπων συνιδιοκτητών.

Ακόμα, όμως, πιο επιβοηθητική είναι και η επόμενη διάταξη που επιτρέπει να γίνει μεταβίβαση του ακινήτου χωρίς διόρθωση του τίτλου, αν η απόκλιση στο εμβαδόν είναι έως 2%. Πρόκειται για ένα συχνό φαινόμενο ιδιαίτερα στα οικόπεδα και τα αγροτεμάχια, οπότε η δυνατότητα μεταβίβασης ακόμα και με μικρή απόκλιση αφαιρεί ένα διαδικαστικό στάδιο από τη συνολική γραφειοκρατία.

Μια άλλη πολύ ενδιαφέρουσα αλλαγή είναι η δυνατότητα μονομερούς μεταφοράς του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης από μία ιδιοκτησία σε άλλη, εφόσον πρόκειται για την ίδια οικοδομή. Για παράδειγμα, έστω ότι ένας ιδιοκτήτης έχει στην ίδια πολυκατοικία δύο διαμερίσματα και στο ένα εξ αυτών υπάρχει το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης χώρου στάθμευσης. Αν ο ιδιοκτήτης θέλει να πουλήσει το διαμέρισμα χωρίς τον χώρο στάθμευσης, μπορεί να μεταφέρει το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης στο άλλο διαμέρισμα χωρίς να απαιτείται σύμπραξη των υπόλοιπων συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας.

Τέλος, προβλέπεται η δυνατότητα άρσης ακυρότητας μεταβίβασης ή σύστασης εμπράγματου δικαιώματος με μεταγενέστερη νομιμοποίηση αυθαιρεσιών. Πρόκειται για περιπτώσεις όπου μια μεταβίβαση ακινήτου ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος (όπως η υποθήκη) έγινε σε ένα ακίνητο που είχε αυθαιρεσίες ή πολεοδομικές παραβάσεις πριν την 1η Μαΐου 2024. Ο νόμος επιτρέπει τη «νομιμοποίηση» αυτών των παραβάσεων με τη διαδικασία της υπαγωγής τους (εφόσον επιτρέπεται) και τη σύνταξη της Ταυτότητας Κτιρίου εκ των υστέρων, διορθώνοντας έτσι το πρόβλημα.

Πώς μέσα σε 5 χρόνια μεταμορφώθηκε το τοπίο της μεταβίβασης ακινήτων

Αν και οι παραπάνω διατάξεις είναι αδιαμφισβήτητα επιβοηθητικές για τους ιδιοκτήτες και όσους εμπλέκονται στις μεταβιβάσεις, είναι μόνο ένα μικρό κομμάτι της μεγαλύτερης εικόνας και της στροφής που έχει συντελεστεί τα τελευταία χρόνια.

Αν και ακόμα μένουν πολλά να γίνουν (κυρίως όσον αφορά στο Κτηματολόγιο), για να μπορούμε να κάνουμε λόγο για μια εύκολη και γρήγορη διαδικασία για όλους, μια ματιά στις μεταρρυθμίσεις φανερώνει την πορεία προς ένα πολύ πιο σύγχρονο σύστημα που όχι μόνο επιταχύνει τις μεταβιβάσεις, αλλά μειώνει και το ρίσκο για τους αγοραστές.

Ψηφιοποίηση διαδικασιών και εγγράφων

Στα τελευταία χρόνια, έχει γίνει σαφής στροφή προς την ψηφιοποίηση των διαδικασιών που απαιτούνται για τη μεταβίβαση ακινήτων. Ο ν. 4727/2020 έφερε την ψηφιακή υπογραφή και την ηλεκτρονική υποβολή εγγράφων, όπως η Βεβαίωση Μηχανικού, που πιστοποιεί ότι το ακίνητο δεν έχει αυθαίρετες κατασκευές. Στο παρελθόν, απαιτούνταν επίσκεψη στον μηχανικό και φυσική κατάθεση των εγγράφων, μια χρονοβόρα διαδικασία που προκαλούσε καθυστερήσεις. Η ψηφιοποίηση εφαρμόζεται και σε άλλα έγγραφα, όπως το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), το οποίο κατατίθεται επίσης ηλεκτρονικά.

Απλούστευση της διαδικασίας έκδοσης βεβαιώσεων

Ο ν. 4646/2019 απλοποίησε την έκδοση φορολογικής ενημερότητας και άλλων πιστοποιητικών, με τη δυνατότητα αυτά να εκδίδονται αυτόματα από την ΑΑΔΕ. Παλαιότερα, οι πωλητές ακινήτων έπρεπε να επισκεφθούν τις τοπικές ΔΟΥ για να λάβουν τη φορολογική ενημερότητα, η οποία είναι απαραίτητη για τη μεταβίβαση. Πλέον, αυτή αποστέλλεται απευθείας στον συμβολαιογράφο ηλεκτρονικά, χωρίς φυσική παρουσία ή χρονοβόρες διαδικασίες στις φορολογικές αρχές.

Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης

Ο Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης, που θεσπίστηκε με τον ν. 4759/2020, επιτρέπει την άμεση πρόσβαση σε δεδομένα σχετικά με την πολεοδομική κατάσταση ενός ακινήτου, όπως όροι δόμησης, χρήσεις γης και πολεοδομικοί κανονισμοί. Στο παρελθόν, ήταν απαραίτητο να κατατεθούν αιτήσεις σε διαφορετικές υπηρεσίες (πολεοδομία, δήμοι) για την συλλογή αυτών των δεδομένων.

Έτσι, επί παραδείγματι, ένας επενδυτής που ενδιαφέρεται για ένα συγκεκριμένο οικόπεδο μπορεί να ελέγξει μέσω του χάρτη αν το ακίνητο είναι οικοδομήσιμο, αν υπάρχουν περιορισμοί στη χρήση του και αν έχει πολεοδομικές παραβάσεις χωρίς να απαιτείται επίσκεψη στις αρμόδιες υπηρεσίες.

Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, που καθιερώθηκε επίσης με τον ν. 4759/2020 και τέθηκε σε πλήρη εφαρμογή το 2021, επιτρέπει την καταγραφή των στοιχείων ενός ακινήτου. Περιλαμβάνει δεδομένα όπως οι οικοδομικές άδειες, τα σχέδια και τις δηλώσεις νομιμότητας.

Σήμερα, για να μεταβιβαστεί ένα ακίνητο, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα είναι υποχρεωτική και καταχωρείται από μηχανικό. Παρέχει διαφάνεια σχετικά με την κατάσταση του ακινήτου και διασφαλίζει ότι δεν υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις.

Μείωση απαιτούμενων πιστοποιητικών και εγγράφων

Σημαντική μείωση του αριθμού των εγγράφων που απαιτούνται για τις μεταβιβάσεις θεσπίστηκε με τον ν. 4635/2019. Πολλές πληροφορίες που αφορούν τα ακίνητα συλλέγονται πλέον αυτόματα από διασυνδεδεμένα συστήματα, όπως της ΑΑΔΕ, του Κτηματολογίου και του ΤΕΕ.

Στο παρελθόν, για τη μεταβίβαση ενός ακινήτου απαιτούνταν ξεχωριστά πιστοποιητικά για την πολεοδομική του κατάσταση, τη μη ύπαρξη αυθαιρέτων, το ενεργειακό πιστοποιητικό, κ.α. Πλέον, τα περισσότερα από αυτά εκδίδονται ηλεκτρονικά και συγκεντρώνονται αυτόματα.

Ηλεκτρονική καταχώρηση συμβολαίων

Η ηλεκτρονική υποβολή συμβολαίων από πολίτες και νομικά πρόσωπα στο Κτηματολόγιο ξεκίνησε το καλοκαίρι του 2023 και δίνει τη δυνατότητα στους αγοραστές να υποβάλλουν χωρίς φυσική παρουσία στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο το συμβόλαιο μεταβίβασης, ώστε να ολοκληρωθεί η μεταγραφή του ακινήτου.

Πρόκειται για μία από τις πιο επιβοηθητικές μεταρρυθμίσεις που λύνει το πρόβλημα των τεράστιων ουρών που σχηματίζονταν από τα χαράματα στα Υποθηκοφυλακεία, αλλά και τις καθυστερήσεις μηνών στη μεταγραφή του συμβολαίου από το αρμόδιο γραφείο, κάτι που προκαλούσε καθυστέρηση και στην εκταμίευση του στεγαστικού δανείου.

Απλοποίηση διαδικασίας καταβολής φόρων

Η διαδικασία καταβολής του φόρου μεταβίβασης ακινήτων απλοποιήθηκε με τον ν. 4714/2020, με την οποία έγινε υποχρεωτική η ηλεκτρονική πληρωμή μέσω του συστήματος της ΑΑΔΕ. Έτσι, ο φόρος υπολογίζεται και πληρώνεται ηλεκτρονικά, χωρίς να απαιτείται η φυσική κατάθεση δικαιολογητικών.