Τα χρέη στα κοινόχρηστα αποτελούν ένα τεράστιο πρόβλημα σε όλη την Ελλάδα. Η δικαστική οδός είναι δαπανηρή και χρονοβόρα, όμως έρχεται μια νομοθετική ρύθμιση που φιλοδοξεί να επιλύσει το πρόβλημα, τουλάχιστον όσον αφορά στις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Όταν κάποιος ένοικος της πολυκατοικίας δεν πληρώνει τα κοινόχρηστα, προκαλεί σημαντικές δυσλειτουργίες στην πολυκατοικία, ενώ παράλληλα η διεκδίκηση των χρωστούμενων γίνεται ένα αίνιγμα χωρίς άμεση λύση.

1

Είναι πράγματι γεγονός ότι οι νομικές επιλογές που διαθέτει η πολυκατοικία μπορούν μεν να επιλύσουν το πρόβλημα ριζικά, όμως σπάνια επιλέγονται. Η δικαστική διεκδίκηση των χρεών και η πιθανή διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης στα περιουσιακά στοιχεία του οφειλέτη θεωρείται επιθετική τακτική και φυσικά απαιτεί σημαντικούς πόρους σε χρόνο και χρήμα που δικαίως τρομάζουν τους ιδιοκτήτες.

Η κατάσταση γίνεται ακόμα χειρότερη, όταν το ακίνητο μεταβιβάζεται, με τους νέους αγοραστές να μην αναγνωρίζουν τα χρέη του προηγούμενου ιδιοκτήτη.

Αυτό ακριβώς το ζήτημα έθιξαν με επιστολή τους στο Υπουργείο Ανάπτυξης ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτος Παραδιάς, και η πρόεδρος της Συντονιστικής Επιτροπής Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος, Λένα Κοντογεώργου.

Πλέον, οι μεταβιβάσεις ακινήτων αναμένεται να αλλάξουν ριζικά και θα απαιτούν ένα πρόσθετο έγγραφο που σκοπό έχει να πιέσει τον πωλητή να τακτοποιήσει τα χρέη του προς την πολυκατοικία.

Τι συμβαίνει τώρα με τις μεταβιβάσεις ακινήτων με χρέη

Για τη μεταβίβαση ακινήτου απαιτείται φορολογική ενημερότητα, πράγμα που σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης του δεν μπορεί να το μεταβιβάσει, αν χρωστάει στην εφορία. Σε αυτή την αρχή, βέβαια, υπάρχουν εξαιρέσεις, αφού μπορεί να γίνει έκδοση βεβαίωσης οφειλής και παρακράτηση του ποσού του χρέους από το τίμημα.

Η ευρύτερη λογική, πάντως, επιτάσσει ότι ακίνητο με χρέη του ιδιοκτήτη στην εφορία δεν μπορεί να μεταβιβαστεί παρά μόνο για να εξοφληθεί η εφορία. Αντίθετα, αυτό δεν ισχύει όταν ο ιδιοκτήτης έχει χρέη προς τρίτους. Αν δεν γίνει κατάσχεση στο ακίνητο, οπότε η μεταβίβασή του αντιμετωπίζει σοβαρά νομικά εμπόδια, ο ιδιοκτήτης μπορεί να το μεταβιβάσει ελεύθερα.

Το πρόβλημα γίνεται ακόμα πιο περίπλοκο, όταν ο αγοραστής δεν αναγνωρίζει τα χρέη προς την πολυκατοικία. Αυτό συμβαίνει επειδή βασίζεται στο άρθρο 965 του Αστικού Κώδικα, το οποίο ορίζει ότι στα περιοδικώς καταβαλλόμενα βάρη (όπως τα κοινόχρηστα), ο οφειλέτης βαρύνεται ανάλογα με τη διάρκεια της υποχρέωσής του. Με λίγα λόγια, ο νέος ιδιοκτήτης υποχρεούται να πληρώσει τα κοινόχρηστα για δαπάνες μετά την ολοκλήρωση της μεταβίβασης του ακινήτου, δηλαδή μετά τη μεταγραφή του συμβολαίου.

Πρόκειται για ένα «παραθυράκι» που έχουν εκμεταλλευτεί δεόντως αρκετοί ιδιοκτήτες, ιδίως όσοι έχουν αγοράσει το ακίνητο για να λάβουν Golden Visa. Καθώς δεν μένουν σε αυτό και συχνά δεν το εκμεταλλεύονται καν, αφήνουν επί σειρά μηνών ή ακόμη και ετών απλήρωτα τα κοινόχρηστα και ύστερα απλώς πουλάνε το ακίνητο.

Αυτός είναι ο βασικότερος λόγος που η πολυκατοικία και οι διαχειριστές της δεν πρέπει να ανέχονται για καιρό τη μη πληρωμή των κοινοχρήστων, ακόμα και αν αυτό σημαίνει ότι πρέπει να λάβουν δραστικά μέτρα.

Ωστόσο, η αναμενόμενη νομοθετική ρύθμιση φέρνει μια απροσδόκητη λύση που θα λειτουργήσει με σωτήριο τρόπο.

Τι θα ισχύσει με τις μεταβιβάσεις ακινήτων με απλήρωτα κοινόχρηστα

Στην επιστολή τους, οι αρμόδιοι ζήτησαν από το Υπουργείο Ανάπτυξης να απαιτείται ένα πρόσθετο έγγραφο για τη μεταβίβαση ακινήτου. Θα πρόκειται για υπεύθυνη δήλωση του διαχειριστή ότι ο κύριος του ακινήτου δεν έχει καμία οφειλή για κοινόχρηστη δαπάνη. Στη συνέχεια, η δήλωση αυτή θα κατατίθεται σε συμβολαιογράφο.

Έτσι, η δήλωση αυτή θα λειτουργεί αντίστοιχα με τη φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα, ώστε να μπορεί να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση.

Η νομοθετική ρύθμιση που αναμένεται να υποβληθεί σύντομα θα στοχεύει κατά βάση στους κατόχους Golden Visa και γενικότερα σε ξένους επενδυτές, οι οποίοι, μη έχοντας άλλα περιουσιακά στοιχεία στην Ελλάδα, πρακτικά δεν έχουν να φοβηθούν τίποτα.

Όμως, παραμένει ανοιχτό το πρόβλημα των απλήρωτων κοινόχρηστων, όταν ο ιδιοκτήτης δεν σκοπεύει να μεταβιβάσει το ακίνητό του…