Τα δικαιώματα του εκμισθωτή απέναντι στον ενοικιαστή που δεν πληρώνει εγκαίρως το ενοίκιο είναι ισχυρά και προέρχονται απευθείας από το νόμο, όμως έχει μεγάλη σημασία ο ιδιοκτήτης να επιλέξει την πιο πρακτική και αποδοτική λύση.

Δεν είναι σπάνιο φαινόμενο ο μισθωτής να καθυστερεί να πληρώσει το ενοίκιο και να συσσωρεύονται μεγάλα χρέη προς τον ιδιοκτήτη του σπιτιού. Μάλιστα, λόγω των πολύ υψηλών ενοικίων έχει παρατηρηθεί το εξής εκ πρώτης όψεως παράδοξο. Ο ενοικιαστής να μένει λίγους μόνο μήνες μέσα στο σπίτι, να μην πληρώνει το ενοίκιο και όταν ο ιδιοκτήτης αποφασίζει να κινηθεί νομικά, να φεύγει απροειδοποίητα από το σπίτι, αφήνοντας απλήρωτους λογαριασμούς και ενοίκια μηνών και έχοντας χάσει πρακτικά μόνο την εγγύηση.

1

Γι’ αυτό, είναι σημαντικό ο ιδιοκτήτης να είναι τυπικός ως προς την αξίωση του μισθώματος, ώστε να μη βρεθεί προ τετελεσμένων καταστάσεων που θα είναι πολύ πιο περίπλοκες στον χειρισμό τους. Φυσικά, στα πλαίσια της ανεκτικότητας που ισχύει γενικά στις καθημερινές συναλλαγές και καλή τη πίστει, όμως η αναμονή μηνών συνήθως οδηγεί σε επιβάρυνση και όχι επίλυση του προβλήματος.

Τι μπορεί να ζητήσει ο ιδιοκτήτης από τον ενοικιαστή

Όταν ο μισθωτής δεν εκπληρώνει την υποχρέωσή του για πληρωμή του ενοικίου, καθίσταται υπερήμερος, εφόσον παρέλθει άπρακτη η προθεσμία που στα περισσότερα μισθωτήρια είναι οι πρώτες λίγες ημέρες του μήνα. Επιπλέον, θα πρέπει να αποκλειστεί το ενδεχόμενο ανωτέρας βίας για τη μη εκπλήρωση της υποχρέωσης του μισθωτή (π.χ. να μη μπορεί να καταθέσει το ποσό λόγω παύσης λειτουργίας του ηλεκτρονικού τραπεζικού συστήματος).

Η υπερημερία του ενοικιαστή ως προς την καταβολή του μισθώματος παρέχει στον ιδιοκτήτη τα ακόλουθα δικαιώματα:

  • Να ζητήσει την καταβολή των μισθωμάτων που δεν έχουν καταβληθεί.
  • Να καταγγείλει τη μισθωτική σύμβαση. Εφόσον πρόκειται για μίσθωση ορισμένου χρόνου, θα πρέπει να δώσει διορία ενός μήνα στον μισθωτή να καταβάλει το μίσθωμα (για μισθώσεις αορίστου χρόνου η προθεσμία είναι δέκα ημέρες). Αν ο ενοικιαστής καταβάλει τα μισθώματα που χρωστάει μέσα σε αυτή την προθεσμία, τότε η καταγγελία αίρεται και η μίσθωση συνεχίζεται.
  • Να αιτηθεί αποζημίωση λόγω καταγγελίας. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να αξιώσει από τον μισθωτή αποζημίωση για κάθε ζημία που υπέστη από το γεγονός ότι η μίσθωση έπαψε να υφίσταται, όπως για παράδειγμα διαφυγόν κέρδος για τους μήνες που το ακίνητο έμεινε ανοίκιαστο, μέχρι να βρεθεί επόμενος μισθωτής.
  • Να ζητήσει την απόδοση του μισθίου, να κάνει δηλαδή έξωση στον ενοικιαστή.

Τα δικαιώματα αυτά παρέχονται από το νόμο στον εκμισθωτή σωρευτικά, δηλαδή μπορεί να τα ασκήσει όλα μαζί, αλλά μπορεί και να επιλέξει να ασκήσει μερικά από αυτά για λόγους σκοπιμότητας ανάλογα την περίσταση.

Ποια είναι η πιο συμφέρουσα λύση για τον ιδιοκτήτη;

Το πώς θα επιλέξει ο ιδιοκτήτης να προχωρήσει έχει να κάνει σε μεγάλο βαθμό με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περίπτωσης.

Η καταγγελία της σύμβασης είναι η πιο συνήθης πρακτική, όμως έχει τον κίνδυνο ότι ο μισθωτής μπορεί κάθε φορά να την μπλοκάρει καταθέτοντας το μίσθωμα εντός της προθεσμίας του ενός μηνός, οπότε πρακτικά η διαδικασία καταλήγει σε αδιέξοδο. Μάλιστα, δεν υπάρχει πρόβλεψη του νόμου για τους μισθωτές που προβαίνουν σε αυτή την τακτική επανειλημμένα, οπότε θεωρητικά αυτό μπορεί να γίνεται συνεχώς.

Επομένως, η καταγγελία της μίσθωσης είναι κατάλληλη αν διαφαίνεται ότι ο ενοικιαστής δεν μπορεί γενικότερα να εκπληρώνει τις υποχρεώσεις του (π.χ. λόγω οικονομικής αδυναμίας), οπότε είναι προτιμότερο και για τα δύο μέρη να υπάρξει μια γρήγορη απεμπλοκή.

Από την άλλη, αν ο ενοικιαστής έχει την οικονομική δυνατότητα να πληρώνει το μίσθωμα ή αν το ακίνητο είναι δύσκολο να εκμισθωθεί ξανά, τότε μπορεί να είναι πιο συμφέρουσα η λύση της μη καταγγελίας και της αγωγής μόνο για απόδοση του μισθίου. Σε αυτή την περίπτωση, μέχρι να εκδικασθεί η αγωγή, το ενοίκιο ισχύει κανονικά και ο ενοικιαστής, για να καταργήσει τη δίκη και να παραμείνει στο ακίνητο, θα πρέπει να πληρώσει όλα τα ενοίκια των μηνών της αναμονής μέχρι τη δίκη και επιπλέον τα έξοδα της διαδικασίας.

Μάλιστα, αν προβαίνει τακτικά σε αυτή τη στρατηγική (να αργεί δηλαδή την πληρωμή των μισθωμάτων μέχρι το έσχατο σημείο), τότε θεωρείται δύστροπος κατ’ επανάληψη και ο νόμος του αίρει το δικαίωμα να πληρώσει έστω και καθυστερημένα και να καταργήσει τη δίκη. Οπότε η δίκη για την έξωσή του από το ακίνητο γίνεται κανονικά, ακόμα και αν πληρώσει όλα τα μισθώματα.

Γίνεται σαφές ότι ο νόμος δίνει πολλές δυνατότητες στον ιδιοκτήτη μεν, όμως η διαδικασία είναι αρκετά πολύπλοκη και οι επιλογές ποικίλες. Σε ουκ ολίγες περιπτώσεις, η εξώδικη όχληση του ενοικιαστή, όπου αναφέρονται τα δικαιώματα του εκμισθωτή και η πρόθεσή του να κινηθεί δικαστικά, συμβάλλουν στη συμμόρφωση του πρώτου, ώστε να αποφευχθούν περιπέτειες με διάρκεια μηνών ή και ετών.

Διαβάστε επίσης:

Πλειστηριασμοί: Τα δύο ακίνητα που βγαίνουν στο σφυρί και ανήκουν σε γνωστές βιομηχανίες

Βογιατζόγλου: Απέκτησε σε πλειστηριασμό ακίνητο της Cardico, έναντι 6,36 εκατ. ευρ

Κινητή τηλεφωνία: Παγκόσμια έκρηξη συνδρομητών – Ποιες χώρες κατέχουν τα… πρωτεία – Η θέση της Ελλάδας