Μπόνους δόμησης του ΝΟΚ: Έμπειρες δικηγόροι στο real estate σκιαγραφούν το τοπίο εν αναμονή της απόφασης του ΣτΕ

Στην προσπάθεια του Υπουργείου Περιβάλλοντος να συμβιβάσει τις διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού και τις σχετικές αποφάσεις και εγκυκλίους που έχει το ίδιο εκδώσει για τα μπόνους με τις επιταγές της νομιμότητας και της συνταγματικότητας κατ’ εφαρμογή των σχετικών αποφάσεων του ΣτΕ, κατατέθηκε τροπολογία για κλιμακωτό περιορισμό της αύξησης του ύψους των κτιρίων σε συνάρτηση με τον συντελεστή δόμησης. Ωστόσο, η αγορά βρίσκεται σε μεγάλο αναβρασμό και αυτό δεν θα αλλάξει από την κατάθεση της τροπολογίας, όσο εκκρεμεί η απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ για το θέμα.

Μάλιστα, σε αναβρασμό δεν βρίσκονται μόνο οι μηχανικοί και οι εργολάβοι που ανησυχούν για τις ήδη εκδοθείσες ή υπό έκδοση οικοδομικές άδειες, αλλά και οι δικηγόροι, οι οποίοι εν αναμονή της απόφασης της Ολομέλειας προσπαθούν να εκτιμήσουν τον αντίκτυπο που θα έχει στις συναλλαγές το μεσοδιάστημα μέχρι την τελική απόφαση αλλά και η επόμενη μέρα.

Οι πρόσφατες αποφάσεις 293/2024 και 310/2024, οι οποίες εκδόθηκαν επί προσφυγών του Δήμου Αλίμου και της Επιτροπής Ποιότητας Ζωής του δήμου, έκριναν ως αντισυνταγματικές τις διατάξεις του ΝΟΚ, με τις οποίες παρέχει σημαντικές προσαυξήσεις στον συντελεστή δόμησης και το ύψος των κτιρίων, εφόσον αυτά πληρούν ορισμένες προϋποθέσεις για την εξοικονόμηση ενέργειας και την περιβαλλοντική προστασία.

Διότι, παρόλο που τα κίνητρα αφορούν την κατασκευή «πράσινων» κτιρίων στον δρόμο προς την κλιματική ουδετερότητα, έχουν προκύψει συγκεκριμένα ζητήματα που αντίκεινται στο Σύνταγμα.

Όπως εξηγεί η Κατερίνα Πολιτοπούλου, Partner, Your Legal Partners, «αν και η επιδίωξη των ανωτέρω στόχων είναι καταρχήν θεμιτή, κρίθηκε ότι οι σχετικές ρυθμίσεις δεν επιτρέπεται να έχουν άμεσο και οριζόντιο χαρακτήρα, αλλά πρέπει να θεσπίζονται με γενικά και αντικειμενικά κριτήρια και σύμφωνα με τη συνταγματική αρχή της αναλογικότητας, η δε χορήγηση αντισταθμισμάτων δεν είναι επιτρεπτό να γίνεται έναντι της επιδείνωσης των κατά περίπτωση θεσμοθετημένων ειδικών όρων και περιορισμών δομήσεως, η οποία κρίνεται για κάθε όρο αυτοτελώς. Λόγω της σημασίας των τιθέμενων ζητημάτων, το Τμήμα παρέπεμψε τις υποθέσεις στην Ολομέλεια του ΣτΕ».

Αυτή η αναμονή, μέχρι να εκδοθεί η απόφαση της Ολομέλειας, είναι που έχει δημιουργήσει και τη μεγαλύτερη αναστάτωση στην αγορά. Παρά τη συμβιβαστική πρόταση από το ΥΠΕΝ σχετικά με τη χρήση των μπόνους, έτσι ώστε να μη γίνεται κατάχρησή τους, εφόσον το ζήτημα εκκρεμεί στην Ολομέλεια του ΣτΕ, καμία οριστική λύση δεν μπορεί να βρεθεί.

Άλλωστε, όπως το θέτει η Ειρήνη Κοντραφούρη, Δικηγόρος Μ.Δ.Ε., Μουσάς Δικηγορική Εταιρεία, θα πρόκειται «για μία πολύ σημαντική- από πλευράς πολεοδομικού και περιβαλλοντικού δικαίου- απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας». Επομένως, μπορούμε εύλογα να αναμένουμε ότι θα αλλάξουν πολλά μετά την έκδοσή της.

Το ζητούμενο, πάντως, τώρα για τους νομικούς κύκλους είναι να κατανοήσουν την απόφαση του ΣτΕ και να προσπαθήσουν να κάνουν προβλέψεις για την επόμενη μέρα. Είναι, οπωσδήποτε, ένας γρίφος για δυνατούς λύτες που στις περισσότερες εκβάσεις του φανερώνει ένα αρκετό δυστοπικό μέλλον για την αγορά των ακινήτων.

Ειδικές πολεοδομικές διατάξεις και οι ιδιαιτερότητες κάθε περιοχής

Στην καρδιά του συλλογισμού του ΣτΕ βρίσκεται το άρθρο 24 του Συντάγματος για την προστασία του περιβάλλοντος, επί του οποίου βασίζεται η πολεοδόμηση των οικισμών κατόπιν μελέτης των τοπικών συνθηκών και της φυσιογνωμίας κάθε περιοχής με τη συμμετοχή των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης.

Το ερώτημα, λοιπόν, που ανακύπτει είναι κατά πόσον μπορούν οι γενικές διατάξεις ενός νόμου, όπως εν προκειμένω ο ΝΟΚ, να αντιτίθενται σε ειδικούς όρους δόμησης που θεσπίστηκαν πρωτύτερα ή να εφαρμόζεται οριζοντίως σε όλες τις περιοχές.

Αναφορικά με την πρώτη περίπτωση, η Κ. Πολιτοπούλου είναι σαφής: «Επί του θέματος υπεροχής του ΝΟΚ σε σχέση με ειδικούς όρους δόμησης που καθορίσθηκαν με ειδικά πολεοδομικά διατάγματα προ της έναρξης ισχύος του, η Ολομέλεια του ΣτΕ έχει ήδη αποφανθεί στην 705/2020 απόφασή της ότι οι γενικές διατάξεις του ΝΟΚ δεν καταργούν τις ειδικές πολεοδομικές διατάξεις, αλλά κατισχύουν αυτών μόνον εφόσον προβλέπουν αυστηρότερα ανώτατα αριθμητικά μεγέθη από αυτά που ορίζουν οι ειδικές διατάξεις».

Το ίδιο υποστηρίζει και η Ε. Κοντραφούρη: «Συνεχίζοντας μία μακρά παράδοση, με την πρόσφατη απόφασή του αυτή, το Ε΄ Τμήμα υπογράμμισε τη συνταγματική προστασία στα κατ’ ιδίαν διατάγματα που έχουν εκδοθεί για τη θέσπιση ειδικών όρων δόμησης σε συγκεκριμένες περιοχές και δήμους κρίνοντας ότι τα διατάγματα αυτά έχουν εκδοθεί σε συμμόρφωση με το άρθρο 24 του Συντάγματος». Η ίδια, όμως, εστιάζει και σε μια πιο δυσεπίλυτη προβληματική. Διότι το ζήτημα δεν είναι μόνο τα ειδικά πολεοδομικά διατάγματα, αλλά και το γενικότερο ερώτημα αν μπορεί ο ΝΟΚ με μια γενικευμένη και μηχανιστική παροχή αδειών να αγνοεί τις ιδιαιτερότητες της κάθε περιοχής.

«Η πολεοδόμηση των επιμέρους περιοχών πρέπει να βασίζεται σε συγκεκριμένη μελέτη της φυσιογνωμίας κάθε περιοχής για τη διατήρηση αυτής, ενώ η μηχανιστική έκδοση αδειών μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος του ΤΕΕ e-adeies με βάση έναν γενικό κανονισμό χωρίς στην ουσία να διενεργείται οιαδήποτε προγενέστερη μελέτη ή εκ των υστέρων έλεγχος από την αρμόδια ΥΔΟΜ, ώστε να λαμβάνονται υπόψη οι ιδιαιτερότητες της κάθε περιοχής, αναιρεί τις προβλέψεις των διαταγμάτων και αντίκειται στο άρθρο 24 του Συντάγματος» τονίζει η Ε. Κοντραφούρη.

Το σημείο αυτό είναι που προβληματίζει σε μεγάλο βαθμό την αγορά, αφού ουσιαστικά άπτεται όλης της επικράτειας και όχι μόνο συγκεκριμένων περιοχών με ειδικά πολεοδομικά διατάγματα, αλλά και επειδή «το θέμα της γενικής και οριζόντιας εφαρμογής των κινήτρων του ΝΟΚ στις περιοχές χωρίς ειδικές πολεοδομικές ρυθμίσεις πρώτη φορά θα κριθεί στην Ολομέλεια του ΣτΕ», όπως επισημαίνει η Κ. Πολιτοπούλου.

Δημόσιο συμφέρον και αρχή της ισότητας

Πέρα, πάντως, από τα ανωτέρω νομικά ζητήματα, στο επίκεντρο βρίσκεται και η συζήτηση περί του αν οι διατάξεις υπηρετούν ή όχι το δημόσιο συμφέρον.

Σαφώς, σε ένα ευρύτερο επίπεδο, μπορεί να υποστηριχθεί ότι η κατασκευή κτιρίων που συμβάλλουν στην πράσινη μετάβαση είναι προς το συμφέρον όλων, όμως σε οποιοδήποτε θέμα εμπλέκεται η συμμόρφωση με το Σύνταγμα, είναι απαραίτητο να λαμβάνεται υπόψη η αρχή της αναλογικότητας.

Είναι απαραίτητο, δηλαδή, να εξεταστεί το αν το κέρδος από τα «πράσινα» κτίρια ισοσταθμίζει την υποβάθμιση του οικιστικού περιβάλλοντος λόγω της οικοδόμησης πολύ υψηλότερων κτιρίων από αυτά που ήδη υπάρχουν σε μια περιοχή και το αν αυτό το κέρδος θα μπορούσε να επιτευχθεί με κάποιον άλλο τρόπο, όπως για παράδειγμα με την παροχή φορολογικών κινήτρων.

Σύμφωνα με την απόφαση του ΣτΕ όχι μόνο δεν τηρείται η αρχή της αναλογικότητας, αλλά αντιθέτως παρατηρείται και «παραβίαση της ισότιμης μεταχείρισης μεταξύ των περιοίκων, με διάκριση μεταξύ των νεότερων, ιδίως, ιδιοκτητών που έλαβαν οικοδομικές άδειες δυνάμει του ΝΟΚ  και καρπώνονται το bonus της αυξημένης δόμησης και των προγενέστερων ιδιοκτητών, με άδειες προ εφαρμογής του ΝΟΚ, που πρέπει να υποστούν όλες τις δυσμενείς συνέπειες «λόγω της μείωσης του φωτισμού, του ηλιασμού και του αερισμού, της στέρησης της θέας και του αντιαισθητικού συμφυρμού χαμηλών και υψηλών κτιρίων», όπως σχολιάζει η Ε. Κοντραφούρη.

Αντίθεση με την ενωσιακή νομοθεσία

Ένα ακόμα θέμα που ανακύπτει με τις διατάξεις του ΝΟΚ, όπως αναδεικνύεται από την απόφαση του ΣτΕ, είναι η αντίθεσή τους με την ενωσιακή νομοθεσία, η οποία επιβάλλει την εκπόνηση Στρατηγικής Εκτίμησης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων.

Ειδικότερα, όπως αναφέρει η Ε. Κοντραφούρη, «η εν λόγω απόφαση ανέδειξε και την αντίθεση των διατάξεων του ΝΟΚ με την ενωσιακή νομοθεσία και ιδίως, αναφορικά με την εφαρμογή των διατάξεων της Οδηγίας 2001/42 και την υποχρέωση υποβολής του ΝΟΚ- πριν από την ψήφισή του -σε Στρατηγική Εκτίμηση Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΕΠΕ)∙ κρίση επί της οποίας ενδέχεται η Ολομέλεια να αποφανθεί ότι συντρέχει περίπτωση παραπομπής προδικαστικού ερωτήματος στο Δικαστήριο της ΕΕ».

Φυσικά, εφόσον σταλεί προδικαστικό ερώτημα στο ΔΕΕ, αυτό σημαίνει περαιτέρω καθυστερήσεις στην έκδοση της απόφασης.

Συνέπειες στην αγορά του real estate

Η απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ, εφόσον ακολουθήσει τη γραμμή των αποφάσεων του Ε΄ Τμήματος, θα υποχρεώσει την πολιτεία και κατ’ επέκταση τους μηχανικούς που εκδίδουν τις σχετικές οικοδομικές άδειες να προσαρμοστούν στις αποφάσεις του ΣτΕ.

Είναι σημαντικό εδώ να τονίσουμε ότι αυτή τη στιγμή οι άδειες εκδίδονται αυτόματα, οπότε δεν υπάρχει κάποια τυπική διαδικασία για την αναστολή τους. «Η έκβαση των υποθέσεων στην Ολομέλεια θα έχει σοβαρό αντίκτυπο στη διαδικασία έκδοσης οικοδομικών αδειών και στο οικιστικό περιβάλλον, δεδομένου ότι ήδη ανεγείρονται χιλιάδες οικοδομές σε όλη την επικράτεια με χρήση των «κινήτρων» του ΝΟΚ. Σημειώνεται ότι στην πλειονότητά τους οι άδειες εκδίδονται αυτόματα από το ηλεκτρονικό σύστημα του Τ.Ε.Ε. με ευθύνη ιδιώτη μηχανικού κατόπιν ηλεκτρονικής υποβολής αίτησης και συναφών δικαιολογητικών, βεβαίωση της αρμόδιας Υ.ΔΟΜ. για τους ισχύοντες όρους δόμησης του ακινήτου και υπεύθυνης δήλωσης του μελετητή περί μη μεταβολής αυτών» περιγράφει η Κ. Πολιτοπούλου.

Σε αυτό το πλαίσιο, είναι δυνατόν να υπάρξει άρνηση από τις αρχές για έκδοση άδειας λόγω της εκκρεμούς απόφασης; Η απάντηση είναι αρνητική. «Σε κάθε περίπτωση, η Υ.ΔΟΜ. ή ο Δήμος δεν δύνανται να αρνηθούν την έκδοση οικοδομικής άδειας ή να την ανακαλέσουν λόγω αντισυνταγματικότητας των εφαρμοστέων διατάξεων, προτού αυτή διαγνωσθεί από τα αρμόδια δικαστήρια. Κατ’ αποτέλεσμα, παρατηρείται κύμα αιτήσεων ακύρωσης κατά εκδοθεισών αδειών από Δήμους με επίκληση της αντισυνταγματικότητας των διατάξεων του ΝΟΚ» εξηγεί η ίδια και συνεχίζει:

«Αυτονόητο είναι ότι η απόφαση της Ολομέλειας θα έχει σοβαρό αντίκτυπο και στις συναλλαγές, καθώς κινδυνεύουν να ανατραπούν οι συμβάσεις που έχουν συναφθεί προς τον σκοπό ανέγερσης οικοδομών με χρήση των σχετικών κινήτρων (προσύμφωνα αντιπαροχής, εργολαβικά, ή δανειακές συμβάσεις με εμπράγματες εξασφαλίσεις)».

Υπό τις νέες εξελίξεις πάντως, μια εύλογη απορία είναι οι αλλαγές στις διατάξεις του ΝΟΚ σχετικά με τον περιορισμό των μπόνους μπορούν να αποσοβήσουν το σενάριο της παρατεινόμενης και έντονης ανασφάλειας στην αγορά. «Δεν μπορεί να αποκλεισθεί νέος κύκλος προσφυγών κατά αδειών που θα εκδοθούν με βάση τη νέα ρύθμιση, εάν αυτή δεν είναι σύμφωνη με τους νομολογιακούς κανόνες του Συμβουλίου της Επικρατείας» υποστηρίζει η Κ. Πολιτοπούλου υπονοώντας τις ευθύνες τις Πολιτείας για την ορθή νομοθέτηση σύμφωνα με τις επιταγές του ΣτΕ.

Συνεπώς, ούτε η νέα τροπολογία θα λύσει το πρόβλημα. Διότι μέχρι το ΣτΕ να εκφράσει την οριστική του απόφαση, με την οποία θα τοποθετείται συνολικά για τη λογική της αύξησης του ύψους και του συντελεστή δόμησης ως αντιστάθμισμα για την κατασκευή “πράσινων” κτιρίων, δεν μπορεί να γίνει καμία πρόβλεψη για την τύχη των υφιστάμενων αλλά και των υπό έκδοση, από εδώ και στο εξής, οικοδομικών αδειών.

Διαβάστε επίσης:

Ισχυρή αύξηση σχεδόν 16% των οικοδομικών αδειών τον Φεβρουάριο

Γιώργος Στασινός: Οι τρεις σύμμαχοι και ο αντίπαλος στην κόντρα με τους Δήμους για το πάγωμα των οικοδομικών αδειών

Μπρα ντε φερ Κωνσταντέλλου – Στασινού για το ύψος των κτιρίων: Οι προσφυγές και οι νέες καταγγελίες