Η χρησικτησία είναι ένας από τους τρόπους κτήσης κυριότητας ακινήτου που μπορεί να φαντάζει θελκτικός, αφού δεν περιλαμβάνει τίμημα. Ωστόσο, στην πράξη οι προϋποθέσεις είναι τόσο αυστηρές και δύσκολο να αποδειχθούν που η αξία της πλέον είναι περιορισμένη.

Η υπόθεση της απάτης με την επίκληση της χρησικτησίας ακινήτων φιλέτων σε Σπέτσες, Ύδρα και Αγκίστρι έφερε στο προσκήνιο ένα φλέγον ζήτημα που γίνεται ακόμα πιο επιτακτικό καθώς η διαδικασία κτηματογράφησης ολοκληρώνεται.

1

Πώς μπορεί κανείς να αποκτήσει ακίνητο με χρησικτησία; Πόσος χρόνος απαιτείται να διανυθεί και ποιες άλλες προϋποθέσεις υπάρχουν;

Η αλήθεια είναι ότι πλέον η απόκτηση ακινήτου με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία είναι σπάνια, ενώ χρησικτησία κατά του ελληνικού Δημοσίου απαγορεύεται, αν και υπάρχουν ορισμένες εξαιρέσεις σε αυτό.

Ωστόσο, δεν είναι ανέφικτο να αποκτηθεί ακίνητο με χρησικτησία, αρκεί να πληρούνται οι πολύ αυστηρές προϋποθέσεις του νόμου.

Τακτική χρησικτησία

Για να αποκτήσει κανείς ακίνητο με τακτική χρησικτησία απαιτείται:

α) νομή του ακινήτου για 10 έτη

β) καλή πίστη του νομέα

γ) νόμιμος ή νομιζόμενος τίτλος

Με λίγα λόγια, θα πρέπει κάποιος να νέμεται το ακίνητο για 10 χρόνια, δηλαδή να το χρησιμοποιεί ως δικό του και μάλιστα να θεωρεί ότι έχει την κυριότητά του, βασιζόμενος σε τίτλο ιδιοκτησίας. Ο τίτλος αυτός μπορεί να είναι συμβολαιογραφικό έγγραφο, το οποίο όμως έχει κάποιο ελάττωμα και ως εκ τούτου είναι άκυρο.

Παράλληλα, θα πρέπει ο νομέας να έχει καλή πίστη, δηλαδή να θεωρεί ότι απέκτησε νόμιμα το ακίνητο και αυτή η πεποίθηση να μην προκύπτει από κάποιο σφάλμα που θα μπορούσε να αποφύγει τηρώντας τους βασικούς κανόνες επιμέλειας.

Εδώ, άλλωστε, έγκειται και η μεγαλύτερη δυσκολία της τακτικής χρησικτησίας, καθώς ο νομέας θα πρέπει να αποδείξει ότι είχε καλή πίστη. Αν ο τίτλος έχει κάποιο πολύ φανερό ελάττωμα (π.χ. το έγγραφο δεν είναι υπογεγραμμένο ή δεν έχει μεταγραφεί), θεωρείται ότι ο νομέας δεν έχει καλή πίστη, αφού συνιστά βαριά αμέλεια ότι δεν πρόσεξε το ελάττωμα.

Από την άλλη, αν το έγγραφο πώλησης δεν έχει κανένα πρόδηλο ελάττωμα και μεταγράφηκε κανονικά, ο νομέας είναι καλόπιστος, ακόμα και αν ο πωλητής ήταν ανίκανος για δικαιοπραξία (π.χ. επειδή είναι ψυχικά άρρωστος), κάτι που προφανώς δεν θα μπορούσε να γνωρίζει ο αγοραστής.

Έκτακτη χρησικτησία

Ακριβώς επειδή η τακτική χρησικτησία παρουσιάζει πολλές δυσκολίες στην απόδειξή της, η έκτακτη χρησικτησία είναι πιο διαδεδομένη. Για αυτήν απαιτείται μόνο νομή του ακινήτου (χωρίς να χρειάζεται τίτλος ή καλή πίστη) για μεγαλύτερο διάστημα όμως, δηλαδή για 20 έτη.

Βέβαια, και εδώ υπάρχει δυσκολία απόδειξης της νομής και δεν είναι σπάνιο φαινόμενο να χρησιμοποιούνται μάρτυρες, ώστε να τεκμηριωθεί η χρήση του ακινήτου από τον νομέα. Αυτή, άλλωστε, η τακτική ακολουθήθηκε και στην πρόσφατη υπόθεση απάτης, όπου χρησιμοποιήθηκαν οι ίδιοι μάρτυρες για 45 ακίνητα στα νησιά του Σαρωνικού, ώστε να αποδειχθεί η νομή και να αποκτηθούν αυτά με έκτακτη χρησικτησία.

Χρησικτησία κατά του Δημοσίου

Η χρησικτησία ακινήτου που ανήκει στο Δημόσιο είναι ακόμα πιο δύσκολη, καθώς δεν ισχύουν οι προϋποθέσεις που προαναφέρθηκαν. Και αυτό επειδή το Δημόσιο έχει στην κυριότητά του χιλιάδες ακίνητα, πολλά εκ των οποίων μη χαρτογραφημένα και καταγεγραμμένα, με αποτέλεσμα ο κίνδυνος απώλειας της κυριότητάς τους να είναι μεγάλος.

Συνεπώς, καταρχήν η χρησικτησία ακινήτου Δημοσίου δεν είναι επιτρεπτή. Ωστόσο, με το άρθρο 4 του ν. 3127/2003 ισχύουν ορισμένες εξαιρέσεις σε αυτόν τον κανόνα, οι οποίες αν πληρούνται σωρευτικά επιτρέπουν την κτήση κυριότητας ακινήτου Δημοσίου με χρησικτησία.

Ειδικότερα, το ακίνητο πρέπει να βρίσκεται:

  • Εντός σχεδίου πόλεως.
  • Εντός οικισμού που προϋφίσταται του 1923.
  • Ή εντός οικισμού με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων που έχει οριοθετηθεί.

Ο νομέας αποκτά την κυριότητα με χρησικτησία εφόσον είχε τη νομή του ακινήτου μέχρι την 19η Μαρτίου 2003 για:

  • 10 έτη με νόμιμο τίτλο από επαχθή αιτία, καταρτισμένο και μεταγεγραμμένο μετά την 23η Φεβρουαρίου 1945, εκτός εάν κατά την κτήση της νομής βρισκόταν σε κακή πίστη.
  • 30 έτη χωρίς τίτλο, εκτός εάν κατά την κτήση της νομής βρισκόταν σε κακή πίστη.

Επιπλέον, για ακίνητα με εμβαδόν μεγαλύτερο των 2.000 τ.μ., απαιτείται να υπάρχει κτίσμα που, κατά την 31η Δεκεμβρίου 2002, καλύπτει τουλάχιστον το 30% του ισχύοντος συντελεστή δόμησης στην περιοχή.

Με λίγα λόγια, πλέον είναι σχεδόν αδύνατο να επιτευχθεί χρησικτησία κατά του Δημοσίου και οι περιπτώσεις που αυτό ήταν εφικτό έχουν ολοκληρωθεί εδώ και χρόνια, καθώς τα 10 ή τα 30 έτη θα πρέπει να είχαν συμπληρωθεί μέχρι το 2003 και όχι μετά την έναρξη ισχύος του νόμου.