Απλήρωτα κοινόχρηστα: Πώς η πολυκατοικία μπορεί να διεκδικήσει αποτελεσματικά τα χρωστούμενα

Ένα από τα πιο κοινά προβλήματα στις πολυκατοικίες, η είσπραξη των κοινοχρήστων από κακοπληρωτές ενοικιαστές ή ιδιοκτήτες μπορεί να αντιμετωπιστεί γρήγορα και αποδοτικά, εφόσον το αποφασίσει η Γενική Συνέλευση.

Παλαιότερα με την κρίση ήταν καθημερινό φαινόμενο, όμως ακόμα παραμένει μια συνήθης πρακτική ορισμένων ενοίκων, όταν δεν συμφωνούν με τις αποφάσεις της Γενικής Συνέλευσης για τις δαπάνες ή θεωρούν υπέρογκο το ποσό των κοινοχρήστων λόγω της θέρμανσης.

Στις περισσότερες πολυκατοικίες, οι διαχειριστές και οι ιδιοκτήτες αδρανούν, διστάζοντας να προβούν σε νομικές ενέργειες. Ωστόσο, αυτή η στάση συσσωρεύει το χρέος, το οποίο έπειτα είναι ακόμα δυσκολότερο να αποπληρωθεί ή να διεκδικηθεί.

Η έγκαιρη απόφαση της Γενικής Συνέλευσης για τα επόμενα βήματα έχει συνήθως ευεργετικά αποτελέσματα και η πολυκατοικία δεν χρειάζεται καν να καταλήξει σε δικαστικές ενέργειες.

Ποιος είναι ο οφειλέτης: Ο ενοικιαστής ή ο ιδιοκτήτης;

Το πρώτο βήμα είναι να προσδιοριστεί ποιος οφείλει τι. Στην έκδοση των κοινοχρήστων, θα πρέπει να αναφέρεται ποιο είναι το ποσό που οφείλει ο ιδιοκτήτης και ποιο ο ενοικιαστής. Ο κανόνας, πάντως, είναι (ο οποίος συχνά αλλά όχι πάντα αναγράφεται και στα μισθωτήρια συμβόλαια) ότι οι τακτικές δαπάνες χρήσης (π.χ. καθαριότητα, συντήρηση ανελκυστήρα, θέρμανση) βαρύνουν τον ενοικιαστή, ενώ δαπάνες μεγάλων επισκευών (π.χ. βάψιμο πολυκατοικίας, αντικατάσταση σωληνώσεων ή καυστήρα) βαρύνουν τον ιδιοκτήτη.

Ωστόσο, σε κάθε περίπτωση καθυστέρησης πληρωμής των κοινοχρήστων από τον ενοικιαστή, ο διαχειριστής οφείλει να ειδοποιεί τον ιδιοκτήτη. Και αυτό επειδή αφενός αν ο ενοικιαστής μετακομίσει, τα χρωστούμενα βαρύνουν πλέον τον ιδιοκτήτη. Και αφετέρου επειδή σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης, η πολυκατοικία μπορεί να στραφεί σε κατάσχεση του ακινήτου.

Φυσικά, και στις δύο περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης μπορεί μετέπειτα να στραφεί κατά του ενοικιαστή, όμως αυτό είναι κάτι που δεν αφορά την πολυκατοικία.

Διαδικαστικές ενέργειες

Μόλις διαπιστωθεί η καθυστέρηση (ή άρνηση) πληρωμής των κοινοχρήστων, ο διαχειριστής είναι ο αρμόδιος να συγκαλέσει τη Γενική Συνέλευση. Σε αυτή θα παρθεί απόφαση για τις επόμενες ενέργειες και τον τρόπο άσκησης των αξιώσεων της πολυκατοικίας. Φυσικά, στα πλαίσια της καλής θέλησης, ο διαχειριστής οφείλει προηγουμένως να έχει εξαντλήσει τις προσπάθειες συνεννόησης με τον οφειλέτη.

Η απόφαση της Γενικής Συνέλευσης πρέπει να καταχωρηθεί στα πρακτικά και στη συνέχεια να σταλεί εξώδικο στον κακοπληρωτή. Το εξώδικο πολλές φορές είναι αρκετό, για να συμμορφωθεί αυτός, όμως ακόμα και αν αποβεί άκαρπο, είναι απαραίτητη προϋπόθεση για τη συνέχεια.

Εφόσον η διαφορά συνεχίσει να υφίσταται και ο ένοικος δεν συμμορφώνεται, τότε αναγκαστικά το επόμενο βήμα είναι η δικαστική διεκδίκηση του ποσού μαζί με τους τόκους λόγω υπερημερίας που οφείλονται από την ημερομηνία της εξώδικης όχλησης.

Ωστόσο, διαδικαστική προϋπόθεση της άσκησης οποιουδήποτε ένδικου βοηθήματος είναι η διαμεσολάβηση σύμφωνα με τον ν. 4512/2018. Δεν είναι, προφανώς, υποχρεωτικό να καταλήξουν τα δύο μέρη σε συμφωνία, όμως απαιτείται να γίνει η αρχική συνεδρία με διαμεσολαβητή, ώστε να διερευνηθεί η δυνατότητα επίτευξης κάποιας συμφωνίας (π.χ. να γίνει ρύθμιση της οφειλής σε δόσεις).

Δικαστική διεκδίκηση των οφειλόμενων

Εφόσον η διαμεσολάβηση δεν ευδοκιμήσει, τότε η πολυκατοικία θα πρέπει να στραφεί δικαστικά εναντίον του οφειλέτη. Αν και το σύνολο των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας δεν έχει νομική προσωπικότητα, μπορεί να συμμετάσχει ως διάδικος σε δίκη.

Οι επιλογές που έχει είναι η αγωγή και η διαταγή πληρωμής. Η άσκηση αγωγής είναι μια ιδιαίτερα χρονοβόρα διαδικασία που θα απαιτήσει μήνες (αν όχι χρόνια) να εκδοθεί πρωτόδικα, οπότε δεν προτιμάται από πολλούς. Έχει, όμως, το πλεονέκτημα ότι μπορεί να αποτελέσει ένα λιγότερο επιθετικό μέσο απέναντι στον οφειλέτη ανάλογα με τη στόχευση που θα επιλεγεί. Μπορεί, για παράδειγμα, να ασκηθεί αναγνωριστική αγωγή, ώστε να αναγνωριστεί το συνολικό ποσό της οφειλής, χωρίς όμως η πολυκατοικία να προχωρήσει σε αναγκαστική εκτέλεση κατά των περιουσιακών στοιχείων του οφειλέτη.

Αν, πάντως, η Γενική Συνέλευση αποφασίσει να εισπράξει την οφειλή μέσω αναγκαστικής εκτέλεσης είναι προτιμότερο να το κάνει με αίτηση για διαταγή πληρωμής. Η διαταγή πληρωμής εκδίδεται εντός 5 ημερών από το αρμόδιο δικαστήριο και παρέχει στον αιτούντα εκτελεστό τίτλο, ώστε στη συνέχεια να προχωρήσει σε αναγκαστική εκτέλεση κατά των περιουσιακών στοιχείων του οφειλέτη.

Πρόκειται, φυσικά, για το έσχατο μέτρο και η εμπειρία έχει δείξει ότι οι περισσότεροι οφειλέτες εξοφλούν την οφειλή, ώστε να αποφύγουν ενδεχόμενη κατάσχεση του ακινήτου τους, η οποία σημειωτέον είναι δυνατή ακόμα και για οφειλή μικρού ποσού.

Αν, όμως, αυτό δεν γίνει και εφόσον δεν ασκηθεί ή δεν γίνει δεκτή τυχόν ανακοπή κατά της διαταγής πληρωμής από τον οφειλέτη, τότε η συνέλευση των συνιδιοκτητών μπορεί να προχωρήσει σε κατάσχεση περιουσιακών στοιχείων του (π.χ. ακίνητα, αυτοκίνητα), για να ικανοποιήσει την αξίωσή της.

Διαβάστε επίσης:

Δεν πληρώνει ο ενοικιαστής τα μισθώματα: Ποιες κινήσεις μπορεί να κάνει ο ιδιοκτήτης