Η εγγραφή προσημείωσης ή υποθήκης μπορεί να γίνει είτε συναινετικά μεταξύ δανειστή και οφειλέτη είτε μονομερώς από τον δανειστή, με την προϋπόθεση όμως του δικαστικού τίτλου.

Στην Ελλάδα του ιδιαίτερα υψηλού ποσοστού κόκκινων δανείων και των άτεγκτων συχνά πρακτικών των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων, πολλοί οφειλέτες έχουν έρθει αντιμέτωποι με το ενδεχόμενο προσημείωσης του ακίνητού τους λόγω ληξιπρόθεσμων οφειλών τους. Μάλιστα, δεν είναι σπάνιο φαινόμενο να ενημερώνονται τηλεφωνικά για την πρόθεση του δανειστή τους να προχωρήσει σε εγγραφή προσημείωσης ή υποθήκης μέσα στις επόμενες μέρες, φυσικά χωρίς τη συναίνεσή τους, αλλά μονομερώς.

1

Αν και η σύσταση προσημείωσης ή υποθήκης είναι εφικτή χωρίς τη συναίνεση του οφειλέτη, οπωσδήποτε τα πράγματα δεν είναι τόσο απλά ούτε τόσο γρήγορα, όπως παρουσιάζεται από τις εταιρείες διαχείρισης των δανείων.

Η εγγραφή τόσο της προσημείωσης όσο και της υποθήκης σε ακίνητο αποτελούν αυστηρά τυπικές διαδικασίες που στηρίζονται είτε στην ιδιωτική βούληση είτε σε δικαστική απόφαση. Στόχος τους είναι να εξασφαλίσουν τον δανειστή, ώστε να ικανοποιηθεί προνομιακά σε περίπτωση πλειστηριασμού του ενυπόθηκου ακινήτου.

Αν και πλέον οι διαδικασίες για τη σύστασή τους -ειδικά της προσημείωσης που είναι συνήθης πρακτική στη χορήγηση στεγαστικών δανείων- έχουν απλοποιηθεί αρκετά, η μονομερής εγγραφή τους επιτρέπεται με αυστηρές προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος.

Διαφορά προσημείωσης και υποθήκης

Παρόλο που και οι δύο αποτελούν εμπράγματες ασφάλειες σε ακίνητα, δεν αποτελούν τις ίδιες έννοιες. Η προσημείωση αποτελεί ουσιαστικά ένα προγενέστερο στάδιο της υποθήκης, ώστε ο δανειστής να μπορεί να δεσμεύσει σχετικά γρήγορα το ακίνητο και να ικανοποιηθεί από αυτό.

Επομένως, η προσημείωση δίνει δικαίωμα προσδοκίας στον δανειστή ότι θα τραπεί σε υποθήκη. Για να γίνει αυτό, θα πρέπει να εκδοθεί τελεσίδικη δικαστική απόφαση που δέχεται την οφειλή και στη συνέχεια, εντός 90 ημερών, να καταχωρισθεί η τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη στο Κτηματολόγιο.

Εφόσον ισχύσουν αυτές οι δύο προϋποθέσεις, η προσημείωση τρέπεται σε υποθήκη και μάλιστα ισχύει αναδρομικά, από τη χρονική δηλαδή στιγμή της σύστασης της προσημείωσης. Έτσι, σε περίπτωση πλειστηριασμού του ακινήτου, ο δανειστής είναι ενυπόθηκος, οπότε ικανοποιείται πρώτος από το εκπλειστηρίασμα, ενώ οι υπόλοιποι δανειστές ικανοποιούνται μόνο εφόσον απομείνει επαρκές ποσό για αυτούς.

Συναινετική σύσταση

Τόσο η υποθήκη όσο και η προσημείωση μπορούν να συσταθούν συναινετικά, όμως ακόμα και σε αυτή την -απλούστερη- περίπτωση απαιτείται συγκεκριμένη, αυστηρά καθορισμένη διαδικασία.

Η προσημείωση είναι ασφαλιστικό μέτρο και παλαιότερα ακολουθούνταν η σχετικά χρονοβόρα διαδικασία της εκδίκασής του, ακόμα και τυπικά, από το αρμόδιο δικαστήριο. Πλέον, στα πλαίσια των νομοθετικών πρωτοβουλιών για αποσυμφόρηση των δικαστηρίων, η συναινετική εγγραφή προσημείωσης (π.χ. για τη χορήγηση δανείου) γίνεται με πράξη διαπιστευμένου δικηγόρου. Βασική προϋπόθεση είναι η αίτηση να συνοδεύεται από έγγραφη δήλωση συναίνεσης του δανειολήπτη.

Αντίστοιχα, για τη συναινετική σύσταση υποθήκης απαιτείται συμβολαιογραφικό έγγραφο, όπου δηλώνεται η βούληση του κυρίου του ακινήτου για παραχώρηση υποθήκης.

Δικαστική σύσταση

Αν ο οφειλέτης δεν συναινεί για τη σύσταση υποθήκης ή προσημείωσης, τότε ακολουθείται μια εντελώς διαφορετική οδός. Συγκεκριμένα, ο δανειστής είναι υποχρεωμένος να κατέχει δικαστικό τίτλο, ώστε να εγγράψει μονομερώς την προσημείωση ή την υποθήκη.

Στην προσημείωση, αυτός ο δικαστικός τίτλος είναι η απόφαση που εκδίδεται με την ταχεία, εντός ολίγων μηνών, διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων. Αντίθετα, στην υποθήκη απαιτείται τελεσίδικη απόφαση αναγνώρισης της ληξιπρόθεσμης οφειλής, κάτι που είναι ιδιαίτερα χρονοβόρο.

Αυτός είναι, άλλωστε, και ο λόγος που οι δανειστές προχωρούν στην προσημείωση, ώστε να εξασφαλίσουν άμεσα την απαίτησή τους. Διότι, αν η υποθήκη αργήσει να εγγραφεί, όσο περιμένουν την τελεσίδικη απόφαση, στο ενδιάμεσο άλλοι δανειστές μπορούν να εγγράψουν προσημειώσεις στο ακίνητο. Στην περίπτωση, όμως, που υπάρχουν πολλοί ενυπόθηκοι δανειστές, ικανοποιούνται με χρονική σειρά προτεραιότητας, οπότε για το δανειστή της τελευταίας χρονικά υποθήκης κατά πάσα πιθανότητα δεν θα υπάρχει επαρκές πλεόνασμα από το εκπλειστηρίασμα και τελικά δεν θα ικανοποιηθεί.

Πάντως, τόσο στην προσημείωση όσο και στην υποθήκη δικαστικός τίτλος μπορεί να είναι και η διαταγή πληρωμής, η οποία εκδίδεται ταχύτατα από το δικαστήριο, αρκεί να αποδεικνύεται εγγράφως με βεβαιότητα η απαίτηση.

Γίνεται, λοιπόν, σαφές ότι ο οφειλέτης δεν είναι απροστάτευτος απέναντι στον δανειστή που θέλει να εγγράψει προσημείωση ή υποθήκη στο ακίνητό του. Θα πρέπει να ακολουθηθεί δικαστική διαδικασία, κάτι που συνεπάγεται ότι ο οφειλέτης έχει στη διάθεσή του τα αντίστοιχα ένδικα μέσα (π.χ. ανακοπή κατά της διαταγής πληρωμής), ώστε να αμυνθεί.