Η αγορά ημιτελούς ιδιοκτησίας ή ακόμα και διαμερίσματος οικοδομής που δεν έχει καν αρχίσει να οικοδομείται κρύβει αρκετούς κινδύνους που πρέπει να προσέξει ο αγοραστής.

Με τις τιμές των ακινήτων να ανεβαίνουν συνεχώς, η αγορά ακινήτου που βρίσκεται στα σχέδια ή στη διαδικασία να αποπερατωθεί μπορεί να αποτελέσει σπουδαία ευκαιρία, αφού πωλείται σε σαφώς χαμηλότερη τιμή σε σχέση με την έτοιμη ιδιοκτησία.

1

Ωστόσο, αν κανείς το αποφασίσει, οφείλει να γνωρίζει ορισμένα σημεία στα συμβόλαια που θα υπογράψει, ώστε να είναι καλυμμένος απέναντι στον εργολάβο αλλά και τον οικοπεδούχο στην περίπτωση της αντιπαροχής.

Προσύμφωνο ή οριστικό συμβόλαιο;

Η πρακτική επιβάλλει είτε να συναφθεί μεταξύ αγοραστή και εργολάβου προσύμφωνο πώλησης είτε οριστικό συμβόλαιο πώλησης. Στην πρώτη περίπτωση, ο εργολάβος έχει υποχρέωση μελλοντικής πώλησης του ακινήτου, όταν θα αποπερατωθεί, ενώ στη δεύτερη περίπτωση πωλείται ήδη η ιδιοκτησία (ημιτελές διαμέρισμα μαζί με το μερίδιο επί των κοινόχρηστων χώρων της πολυκατοικίας ή το ποσοστό επί του οικοπέδου).

Το οριστικό συμβόλαιο πώλησης είναι οπωσδήποτε μια περισσότερο περίπλοκη διαδικασία και απαιτείται να συναφθεί και σύμβαση έργου με τον εργολάβο, όπως θα εξηγηθεί παρακάτω.

Όμως, εξασφαλίζει τον αγοραστή κυρίως στην περίπτωση της αντιπαροχής. Διότι σε αυτή εμπλέκεται και ο οικοπεδούχος, ο οποίος έχει υποχρέωση, όταν αποπερατωθεί η οικοδομή, να μεταβιβάσει τα διαμερίσματα στον εργολάβο, ο οποίος στη συνέχεια θα μεταβιβάσει το πωλημένο διαμέρισμα στον τρίτο αγοραστή.

Αν, όμως, υπάρξει έκπτωση του εργολάβου ή ο οικοπεδούχος υπαναχωρήσει από τη σύμβαση μαζί του, τότε ο αγοραστής με το οριστικό συμβόλαιο πώλησης έχει δικαίωμα να ζητήσει από τον οικοπεδούχο την παραχώρηση του διαμερίσματος. Αυτό, όμως, με το προσύμφωνο πώλησης δεν είναι δυνατό.

Πώληση και σύμβαση έργου

Όταν πωλείται ημιτελές διαμέρισμα ή ακίνητο που βρίσκεται ακόμα στα σχέδια, η πώληση δεν εξασφαλίζει τον αγοραστή. Απαιτείται επιπλέον ο εργολάβος να αναλάβει την υποχρέωση να αποπερατώσει την οικοδομή.

Για να γίνει αυτό, θα πρέπει στη σύμβαση που θα υπογραφεί με τον εργολάβο να αναλαμβάνει αυτός και την αποπεράτωση του έργου, δηλαδή να συναφθεί όχι μόνο σύμβαση πώλησης αλλά και έργου (το γνωστό εργολαβικό).

Με αυτόν τον τρόπο, ο αγοραστής είναι εξασφαλισμένος ότι ο εργολάβος ευθύνεται για τυχόν ελαττώματα του ακινήτου κατά την ολοκλήρωση και παράδοσή του. Διαφορετικά, εφόσον δηλαδή επρόκειτο μόνο για πώληση, ο εργολάβος θα ευθυνόταν για τα ελαττώματα του ακινήτου κατά τη μεταγραφή του, δηλαδή όταν αυτό ακόμα θα ήταν ημιτελές.

Επιπλέον, με αυτόν τον τρόπο, τα δικαιώματα του αγοραστή λόγω ελαττωμάτων του ακινήτου παραγράφονται 10 έτη μετά την παραλαβή του και όχι 5 έτη μετά τη σύναψη της σύμβασης, όπως συμβαίνει με την πώληση.

Αντιπαροχή

Είναι εξαιρετικά συνηθισμένο ο εργολάβος να αναλαμβάνει να χτίσει πολυκατοικία με το σύστημα της αντιπαροχής, κατά την οποία συνάπτει σύμβαση με τον οικοπεδούχο ότι θα κατασκευάσει την οικοδομή και αυτός θα του μεταβιβάσει τα διαμερίσματα (εκτός από τα διαμερίσματα που παραμένουν στην κυριότητα του οικοπεδούχου).

Συνεπώς, όταν ο αγοραστής αγοράζει ένα διαμέρισμα από τα σχέδια, ο εργολάβος δεν είναι ακόμα κύριος του διαμερίσματος που πουλάει. Αυτό περιπλέκει αρκετά την όλη διαδικασία και θέτει σε κίνδυνο τον αγοραστή.

Καταρχάς, υπάρχει πάντα το ενδεχόμενο η σύμβαση αντιπαροχής μεταξύ οικοπεδούχου και εργολάβου να είναι άκυρη για διάφορους λόγους (π.χ. έλλειψη δικαιοπρακτικής ικανότητας του οικοπεδούχου, πλάνη, απειλή, απάτη κλπ). Επομένως, είναι απαραίτητο, πριν ο αγοραστής προχωρήσει στην αγορά του διαμερίσματος, να κάνει ενδελεχή νομικό έλεγχο σε αυτή τη σύμβαση.

Από εκεί και πέρα, έχει μεγάλη σημασία το πώς οργανώνεται η τριμερής σχέση μεταξύ οικοπεδούχου, εργολάβου και τρίτου. Ο καλύτερος τρόπος να εξασφαλιστεί ο αγοραστής είναι να συνάψει απευθείας σύμβαση με τον οικοπεδούχο για τη μεταβίβαση του διαμερίσματος, όταν η πολυκατοικία αποπερατωθεί.

Αυτή η λύση δεν υιοθετείται πάντα, καθώς συχνά προκρίνονται επιλογές, κατά τις οποίες ο οικοπεδούχος πωλεί μόνο στον εργολάβο. Σε αυτή την περίπτωση, όμως, αν στην πορεία οι οικοπεδούχος αρνείται να μεταβιβάσει τα ποσοστά της οικοδομής στον εργολάβο ή στον τρίτο αγοραστή, τότε ο τελευταίος δεν έχει απευθείας αξίωση κατά του οικοπεδούχου, παρά μόνο αν ο εργολάβος του εκχωρήσει την απαίτηση.

Πάντως, οπωσδήποτε, στην αγορά ακινήτου στα σχέδια εκτός από τα παραπάνω, ο αγοραστής οφείλει να προχωρήσει και σε τεχνικό και νομικό έλεγχο, όπως γίνεται σε κάθε αγορά ακινήτου, ώστε να διαπιστωθεί η νομιμότητα των τίτλων και γενικότερα η νομιμότητα του ακινήτου από πολεοδομική σκοπιά.