ΑΕΕΑΠ: Πώς οι αλλαγές στο θεσμικό τους πλαίσιο θα ενισχύσουν καθοριστικά τη χρηματιστηριακή τους αξία

Παρά τις σημαντικές επενδύσεις και τη δυναμική που υπάρχει αυτή τη στιγμή στην αγορά του real estate, παρατηρείται εδώ και καιρό χαμηλή απόδοση των Ανώνυμων Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) στο χρηματιστήριο. Για πολλούς, το φαινόμενο αυτό είναι ανεξήγητο, ειδικά αν αναλογιστεί κανείς το ενεργητικό και το χαρτοφυλάκιό τους. Όμως, με μια προσεκτική ματιά στο νομοθετικό πλαίσιο λειτουργίας τους και στις αλλαγές που πρέπει να γίνουν, όπως τις εξηγεί στο Mononews, o Δημήτρης Πολυχρονόπουλος, Head of Legal and Compliance Officer της Trastor, είναι σαφές πώς μπορεί να βελτιωθεί αυτή η πορεία.

Οι προοπτικές του κλάδου στην πραγματική οικονομία είναι αξιοπρόσεκτες και το χαρτοφυλάκιο των ΑΕΕΑΠ μεγαλώνει συνεχώς. Όμως, η απόδοσή τους είναι αρκετά χαμηλότερη σε σχέση με τον Γενικό Δείκτη, κάτι που ναι μεν παρατηρείται και στις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες (αν και όχι σε τόσο μεγάλο βαθμό), όμως δεν συμβαδίζει με την τρέχουσα δυναμική τους και προβληματίζει τους επενδυτές.

«Οι μετοχές των ελληνικών ΑΕΕΑΠ διαπραγματεύονται με discount, δηλαδή με έκπτωση της καθαρής τους αξίας σε σχέση με την χρηματιστηριακή τους τιμή, της τάξεως του 30% περίπου, ακολουθώντας τον κανόνα που επικρατεί στην Ευρώπη, αν και οι συνθήκες που επικρατούν στην εγχώρια αγορά ακινήτων είναι πολύ ευνοϊκότερες στην παρούσα χρονική συγκυρία» αναφέρει ο Δ. Πολυχρονόπουλος.

Πάντως, δεν πρόκειται περί κάποιου αινίγματος, καθώς η απάντηση είναι ξεκάθαρη και κρύβεται στις απαιτούμενες τροποποιήσεις στο ρυθμιστικό πλαίσιο: «Το βασικό νομοθέτημα που διέπει τη λειτουργία των ΑΕΕΑΠ στην Ελλάδα, δηλαδή ο Ν. 2778/1999, συντάχθηκε προ 25ετίας και έκτοτε τροποποιήθηκε κάποιες φορές σε μια αποσπασματική, πρόχειρη και τελικώς μη αποτελεσματική προσπάθεια να παρακολουθήσει τις εξελίξεις στην αγορά της ακίνητης περιουσίας και να ανταποκριθεί στις ανάγκες που δημιουργούν οι σύγχρονες μορφές εκμετάλλευσης της ακίνητης περιουσίας» συνεχίζει ο ίδιος.

Αυτός ήταν και ο λόγος που η Ένωση Θεσμικών Επενδυτών κατέθεσε πρόταση στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς για την αναθεώρηση και τον εκσυγχρονισμό του νομικού πλαισίου που διέπει τη λειτουργία των ΑΕΕΑΠ. Πρόκειται για πρόταση που καταρτίστηκε από κοινού από τις ΑΕΕΑΠ της ελληνικής αγοράς με στόχο να αντιμετωπιστούν αποτελεσματικότερα οι ανάγκες τους και να μπορέσουν οι ΑΕΕΑΠ να υλοποιήσουν πρωτότυπες στρατηγικές επενδύσεων σε ακίνητα. Σύμφωνα με τον Δ. Πολυχρονόπουλο, «η πρόταση έχει ήδη κατατεθεί στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς η οποία ανταποκρινόμενη και επιδεικνύοντας μεγάλο ενδιαφέρον προωθεί το θέμα στα αρμόδια υπουργεία».

Τα στενά όρια που πρέπει να διευρυνθούν

Το πρώτο και κυριότερο πρόβλημα με το υφιστάμενο νομικό πλαίσιο είναι τα στενά όρια που θέτει στις ΑΕΕΑΠ ως προς τον επιτρεπόμενο τρόπο εκμετάλλευσης της ακίνητης περιουσίας τους, κάτι που είναι ανασταλτικό ως προς την ανάπτυξή τους, καθώς, όπως το θέτει ο Δ. Πολυχρονόπουλος, «δεν έχουν τη δυνατότητα να επεκταθούν επενδυτικά σε πρωτότυπες και αποδοτικότερες μορφές εκμετάλλευσης της ακίνητης περιουσίας πέραν από την απλή εκμίσθωσή της σε τρίτους» και συνεχίζει:

«Αναφέρω ως χαρακτηριστικά παραδείγματα του περιορισμού των ΑΕΕΑΠ, την αδυναμία τους να εκμεταλλευτούν οι ίδιες τα τουριστικά ακίνητα και τις ξενοδοχειακές τους εγκαταστάσεις σε μια εποχή έντονης ανάπτυξης της τουριστικής δραστηριότητας, την έλλειψη δυνατότητας προσφοράς καθολικών υπηρεσιών ως προς τα ειδικού τύπου ακίνητά τους, όπως μεγάλα και σύγχρονα κέντρα αποθήκευσης και ακινήτων υποδομών κέντρων δεδομένων (data centers) και τέλος τον περιορισμό ως προς την ανάπτυξη εγκαταστάσεων παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας από ανανεώσιμες πηγές στα ακίνητά τους και την επίτευξη οικονομικού κέρδους από την ηλεκτροπαραγωγή».

Ο νόμος που θέτει τις επιτρεπόμενες μορφές εκμετάλλευσης στις ΑΕΕΑΠ είναι ένα κλασικό παράδειγμα του πόσο επιτακτικό είναι να ανανεώνεται το ρυθμιστικό πλαίσιο ανά τακτά χρονικά διαστήματα. Αφενός διότι η αγορά έχει πλέον αλλάξει δραστικά και αναζητά πιο ολοκληρωμένες λύσεις από τις υπηρεσίες ακινήτων: «Η αγορά πλέον αναζητά να παρέχεται όχι μόνον η χρήση του ακινήτου στον μισθωτή, αλλά να παρέχονται και συμπληρωματικές υπηρεσίες, όπως για παράδειγμα στα data centers, που εκτός από την εγκατάσταση, απαιτείται να παρέχονται υπηρεσίες φύλαξης, συντήρησης των υποδομών, ψύξης, προκειμένου να διασφαλίζεται η απρόσκοπτη λειτουργία των μηχανημάτων που εγκαθίστανται».

Αφετέρου, πρέπει να εξεταστεί κατά πόσο το νομοθετικό πλαίσιο του 1999 μπορεί να ενσωματωθεί στο σύστημα που έχει διαμορφωθεί τώρα, χωρίς βασικές του διατάξεις να προσκρούουν σε άλλους, νεότερους νόμους. Για παράδειγμα, «η αδυναμία των ΑΕΕΑΠ να δραστηριοποιηθούν στον τομέα της ηλεκτροπαραγωγής στην ακίνητη περιουσία τους είναι ενδεικτική της αναχρονιστικότητας του νομοθετικού τους πλαισίου, καθώς την ίδια στιγμή που ο σύγχρονος νέος κλιματικός νόμος (Ν.4936/2022) με τη βασική δέσμη μέτρων για την κλιματική ουδετερότητα προβλέπει ότι για την έκδοση οικοδομικής άδειας ανέγερσης κτιρίων είναι υποχρεωτική η τοποθέτηση συστημάτων παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας από φωτοβολταϊκά συστήματα σε ποσοστό που αντιστοιχεί σε τουλάχιστον 30% της κάλυψης, οι ΑΕΕΑΠ είναι υποχρεωμένες να αντιμετωπίζουν το αυξημένο κόστος της επένδυσης που αφορά στην εγκατάσταση των συστημάτων, δεν μπορούν όμως, λόγω του θεσμικού τους πλαισίου, να πωλήσουν παραγόμενη από αυτά ηλεκτρική ενέργεια και έτσι το αυξημένο επενδυτικό τους κόστος δεν έχει αντίκρισμα σε οικονομική ωφέλεια». 

Το φορολογικό καθεστώς που πλέον δεν είναι ευνοϊκό

Όταν θεσπίστηκε για πρώτη φορά το θεσμικό πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ, επελέγη ένα διαφορετικό σύστημα φορολόγησης σε σχέση με τις ανώνυμες εταιρείες, με στόχο την ώθηση και την ανάπτυξή τους. Έτσι, αυτό που ισχύει τώρα είναι ότι οι ΑΕΕΑΠ δεν φορολογούνται με φόρο εισοδήματος και μερισμάτων, αλλά επί των επενδύσεων και των διαθεσίμων τους. Ο συντελεστής του φόρου είναι 10% επί του επιτοκίου παρέμβασης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, προσαυξημένο κατά 1%.

Με λίγα λόγια, ο φορολογικός συντελεστής είναι συνδεδεμένος με το επιτόκιο της ΕΚΤ, οπότε πλέον με την άνοδο των επιτοκίων η φορολογική επιβάρυνση των ΑΕΕΑΠ είναι πολύ μεγάλη, μεγαλύτερη σε σχέση με το αν φορολογούνταν με σταθερό συντελεστή επί των εισοδημάτων τους.

Σε αυτό το πλαίσιο, η πρόταση που έγινε από την Ένωση Θεσμικών Επενδυτών είναι να αλλάξει ο τρόπος υπολογισμού του φόρου και να εισαχθεί ανώτατος και κατώτατος συντελεστής, ώστε να μην υπάρχει τόσο σημαντική εξάρτηση από τα επιτόκια παρέμβασης της ΕΚΤ και το φορολογικό καθεστώς των ΑΕΕΑΠ να είναι πιο προβλέψιμο. Επιπλέον, έχει προταθεί η μείωση κατά 50% του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ.

Μένει να δούμε αν θα υπάρξει βελτίωση και αύξηση της χρηματιστηριακής αξίας των ΑΕΕΑΠ, εφόσον γίνουν οι προτεινόμενες τροποποιήσεις. Ο Δ. Πολυχρονόπουλος, πάντως, είναι αισιόδοξος:

«Η προώθηση των προτεινόμενων αλλαγών στο πλαίσιο λειτουργίας τους και ειδικότερα η άρση των περιορισμών ως προς τις επιτρεπόμενες μορφές εκμετάλλευσης της ακίνητης περιουσία τους θα είναι κατά τη γνώμη μου και ο καταλύτης που θα βοηθήσει και στην αποτύπωση της οικονομικής δυναμικής που έχουν οι ΑΕΕΑΠ σήμερα στην αγορά και στη χρηματιστηριακή τους αξία».

Διαβάστε επίσης:

Χρηματιστήριο: Γιατί τα μάτια της αγοράς στρέφονται σε Πειραιώς και Μυτιληναίο μέχρι τέλος Ιουλίου