Οριακή καταγράφεται πλέον η μείωση των αξιών των οικοπέδων, μεταξύ του 2ου τριμήνου 2018 και του 2ου τριμήνου 2017, στις πέντε περιοχές της Αττικής (Αμπελόκηποι – Κέντρο, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι και Χολαργό) που παρακολουθεί συστηματικά τα τελευταία χρόνια το Παρατηρητήριο της GEOAXIS property & valuation services (Πιστοποιημένη Εταιρία Εκτιμητών Ακινήτων Υπ.Οικ.). Η μέση πτώση των ζητούμενων τιμών πώλησης οικοπέδων είναι της τάξεως του 0,14%.

Αντίθετα στις αντιπαροχές, σε καμία από τις περιοχές μελέτης δεν καταγράφηκε έστω και οριακή αύξηση αφού τα ποσοστά παραμένουν σταθεροποιημένα και όχι μεγαλύτερα του 38%, όταν προ της επιβολής του ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές (1/1/2006) και προ κρίσης (2009) είχαν καταγραφεί και περιπτώσεις ποσοστού έως 58%.

Ποσοστά αντιπαροχών (πηγή GEOAXIS)

Όπως σχολιάζει σχετικά η GEOAXIS η έλλειψη οποιασδήποτε δραστηριότητας στον κατασκευαστικό κλάδο στα χρόνια της κρίσης έχει οδηγήσει στην απαξίωση και συρρίκνωση του θεσμού της αντιπαροχής. Οι ιδιοκτήτες αδυνατούν να πετύχουν τα επιθυμητά ποσοστά και οι κατασκευαστές δεν εκδηλώνουν σχεδόν κανένα ενδιαφέρον για αντιπαροχές, γνωρίζοντας εκ των προτέρων την μεγάλη δυσκολία διάθεσης των ακινήτων.

Όσοι ιδιοκτήτες γης διατήρησαν τα οικόπεδά τους μετά το 2006 είναι οι μεγάλοι χαμένοι, καθώς το συνολικό κόστος για την ανέγερση κτιρίου επί οικοπέδου με αντιπαροχή αυξήθηκε σημαντικά με την επιβολή ΦΠΑ από 1/1/2006 στις παραδόσεις των νεόδμητων ακινήτων σε συνδυασμό με την επιβολή του ΕΝΦΙΑ. Γενικά, σε σύγκριση με το τι ίσχυε μέχρι 31/12/2005 ο οικοπεδούχος θα πάρει σήμερα τουλάχιστον ένα διαμέρισμα λιγότερο, σχεδόν σε κάθε περίπτωση οικοπέδου 500 – 600 τμ. Την μεγαλύτερη μείωση έχουν υποστεί οι αντιπαροχές στις περιοχές με μεγάλη υπερπροσφορά διαμερισμάτων, ενώ μικρότερες είναι οι μειώσεις στα ακριβά προάστια και στο κέντρο της Αθήνας (Λυκαβηττός Μέτς), όπου υπάρχει έλλειψη προσφερόμενων οικοπέδων.

Χαρακτηριστικά αγοράς οικοπέδων στην Αττική

Σύμφωνα με τη βάση δεδομένων που διατηρεί το Παρατηρητήριο της GEOAXIS για την εξέλιξη των τιμών οικοπέδων στην Αττική, έρευνες που έχουν πραγματοποιηθεί αλλά και σχετικές ημερίδες του RICS και του ΕΛΙΕ για την πορεία της κτηματαγοράς, στην αγορά οικιστικών οικοπέδων τα τελευταία χρόνια καταγράφονται τα εξής:
• Κατασκευαστές – εργολάβοι δεν διαθέτουν κεφάλαια λόγω αδυναμίας χρηματοδότησης, σε συνδυασμό με την έλλειψη πραγματικής ζήτησης και του μεγάλου αποθέματος νεόδμητων κατοικιών το οποίο απορροφάτε με πολύ αργούς ρυθμούς.
• Επενδυτές, δεν τοποθετούνται πλέον στην γη αφού η έξοδος από την κρίση με αντιστροφή της πτωτικής τάσης δεν είναι ορατή, ενώ η υπέρ-φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας τους έχει στρέψει σε άλλες μορφές επένδυσης.
• Ιδιώτες όχι μόνο δεν έχουν πρόσβαση σε δανεισμό αλλά η επισφάλεια του τραπεζικού συστήματος τους οδηγεί να αποσύρουν χρήματα προς ασφαλέστερα καταφύγια (π.χ. διατήρηση μετρητών στο σπίτι).

Ταυτόχρονα, οι οικοπεδούχοι ιδιοκτήτες βλέποντας τα ποσοστά των αντιπαροχών αλλά και τις προσφερόμενες τιμές από πλευράς των ούτως ή άλλως περιορισμένων αγοραστών να έχουν φτάσει σε πολύ χαμηλά επίπεδα προτιμούν να τηρούν στάση αναμονής εφόσον βέβαια δεν έχουν απόλυτη ανάγκη άμεσης ρευστότητας και δεν επείγονται να πουλήσουν.

Παρόλα αυτά, έστω και δειλά έχουν αρχίσει από το τέλος του 2017 να ξανασηκώνονται οικοδομές οι οποίες κατά κύριο λόγο βρίσκονται σε μεσαίου προφίλ περιοχές (Αγία Παρασκευή, Παλαιό Φάληρο κλπ) όπου οικόπεδα αγοράστηκαν φθηνά μέσα στην κρίση και ο ΕΝΦΙΑ δεν είναι απαγορευτικός, όπως στις ακριβές περιοχές. Οι νέες αυτές οικοδομές σε μεγάλο ποσοστό αυτοχρηματοδοτούνται και δεν φαίνεται να είναι προϊόν αντιπαροχής.

Αναλυτικότερα όσο αφορά τις τιμές:

Την μεγαλύτερη μείωση (0,31%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Συντελεστή Δόμησης (Σ.Δ.) 1,4 στον Δήμο του Παλαιού Φαλήρου με τη μέση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2018 να είναι στα 1.172ευρώ/τμ, ενώ η αντίστοιχη το 2ο τρίμηνο του 2017 ήταν στα 1.176 ευρώ /τμ.

Ακολουθεί η περιοχή του Αμαρουσίου με οικόπεδα με Σ.Δ. 0,8 να καταγράφουν μείωση 0,17% (μέση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2018 να είναι στα 638 ευρώ /τμ, ενώ η αντίστοιχη το 2ο τρίμηνο του 2017 ήταν στα 639 ευρώ /τμ). Στη συνέχεια έπονται η περιοχή της Ανθούπολης στο Περιστέρι με οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 να καταγράφουν μείωση 0,11% (μέση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2018 να είναι στα 704 ευρώ /τμ, ενώ η αντίστοιχη το 2ο τρίμηνο του 2017 ήταν στα 705 ευρώ /τμ) και η περιοχή του Χολαργού με τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,2 να καταγράφουν επίσης μικρή μείωση 0,08% (μέση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2018 να είναι στα 914 ευρώ /τμ, ενώ η αντίστοιχη το 2ο τρίμηνο του 2017 ήταν στα 915 ευρώ/τμ).

Την μικρότερη μείωση φαίνεται να καταγράφει η περιοχή των Αμπελοκήπων με οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 να υποχωρούν κατά μόλις 0,04% (μέση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2018 να είναι στα 1.766 ευρώ /τμ, ενώ η αντίστοιχη το 2ο τρίμηνο του 2017 ήταν στα 1.767 ευρώ /τμ).

Η GEOAXIS εκτιμά ότι η σταθεροποίηση στην αγορά ακινήτων θα συνεχιστεί για το υπόλοιπο του 2018 εφόσον δεν θα υπάρξουν αστάθμητοι παράγοντες σε εθνικό και παγκόσμιο επίπεδο. Η διαχείριση των κόκκινων δανείων, το στοίχημα της αύξησης του ρυθμού χρηματοδότησης και η αποδοχή των νέων αντικειμενικών αξιών από την αγορά, αναμένεται να δώσουν τον τόνο για τους επόμενους μήνες. Σε κάθε περίπτωση, ιδιαίτερα για τα οικόπεδα, το χαμηλό ποσοστό αντιπαροχής σε συνδυασμό με την αδυναμία απορρόφησης του τελικού προϊόντος και την υπερ-φορολόγηση μέσω ΕΝΦΙΑ, εξακολουθεί να αποθαρρύνει επενδυτές, εργολάβους και ιδιώτες από την άμεση τοποθέτηση.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΑ: Αλλάζει ο χάρτης στο ελληνικό real estate: Στην Ελλάδα η Brevan Howard του Τρύφωνα Νάτση

ΔΕΙΤΕ ΕΠΙΣΗΣ: Σε ποια ακίνητα αξίζει η επένδυση στην Ελλάδα του σήμερα

ΜΗ ΧΑΣΕΤΕ: Σε «άνθιση» η αγορά επαγγελματικών ακινήτων. Οι χώροι που μίσθωσαν οι εταιρείες διαχείρισης των κόκκινων δανείων των τραπεζών