Πόρτο Καρράς: Πώς και γιατί ο Στέγγος «ξεφούσκωσε» κατά… 72,5 εκατ. ευρώ την αξία του

Αναμορφώνεται ο «οδικός χάρτης» που έχει χαράξει ο Κωνσταντίνος Στέγγος, στην προσπάθειά του να εκχωρήσει το βαρύτιμο «ασημικό» του Πόρτο Καρράς και να απεμπλακεί από τα πιεστικά προβλήματα ρευστότητας. Μια προσπάθεια δύσκολη, σύνθετη, αλλά και χρονοβόρα. Κάτι που προφανώς αναγκάζει σε αναπροσαρμογή σχεδίων τον 83χρονο σήμερα ιδρυτή, βασικό μέτοχο και Πρόεδρο του ομίλου της Τεχνικής Ολυμπιακής.

Όπως πλέον προκύπτει και επίσημα, μέσα από την οικονομική κατάσταση  της χρήσης του 2018 που δημοσιοποιήθηκε χθες, ο εισηγμένος στο χρηματιστήριο επιχειρηματικός όμιλος, προχωρά σε δύο σημαντικές διαφοροποιήσεις στο γενικότερο πλάνο του:

• Κατά πρώτον αποφάσισε να «θυσιάσει», επί της ουσίας να «ξεφουσκώσει κατά… 72,5 εκατ. ευρώ, την εύλογη αξία του Πόρτο Καρράς. Μια εξέλιξη που έρχεται να καταδείξει ότι είχε υπερτιμηθεί,  η μόλις προ δωδεκαμήνου  αξία της άδειας για την ανέγερση 526 πολυτελών κατοικιών στο συγκρότημα της Σιθωνίας, στη Χαλκιδική.
• Κατά δεύτερον, η εταιρεία δηλώνει ότι  βρίσκεται σε προχωρημένες συζητήσεις με Οργανισμό του εξωτερικού, για την κεφαλαιακή στήριξη και την αναχρηματοδότηση του υφιστάμενου τραπεζικού δανεισμού. Πρόκειται για δάνεια που έχουν «κοκκινίσει» αφού όπως αναφέρεται από την ίδια την Τεχνική Ολυμπιακή «λόγω των προβλημάτων ρευστότητας δεν ήταν δυνατόν να ανταποκριθεί στην αποπληρωμή των δανειακών υποχρεώσεων».

Αν και ο Στέγγος δεν αναφέρει το όνομα του ξένου Οργανισμού που θα του προσφέρει δανειακή βοήθεια, αυτός είναι, σύμφωνα με καλά ενημερωμένες πηγές της αγοράς, το Fund του Fortress. Το οποίο με βάση τις ίδιες πηγές αναμένεται να εισφέρει δανειακά κεφάλαια της τάξεως των 50 εκατ. ευρώ εν συνόλω στον όμιλο της Τεχνικής Ολυμπιακής.

Από τη στιγμή που όπως όλα δείχνουν η συμφωνία αυτή θα κλείσει, τότε η εταιρεία του Στέγγου θα «σβήσει» τα «κόκκινα» δάνεια που την βαρύνουν, ενώ παράλληλα θα «θεραπευτεί» σε ένα σημαντικό του κομμάτι και το σημερινό, αρνητικό κεφάλαιο κίνησης.

Το «δάνειο-γέφυρα» και οι μνηστήρες

Η χρηματοδότηση από το Fortress δείχνει να μοιάζει με «δάνειο- γέφυρα», καθώς οι συζητήσεις με τους δυνητικούς μνηστήρες για την εξαγορά του Πόρτο Καρράς, θα απαιτήσουν, πέραν όλων των άλλων, και  αρκετό διάστημα για να προχωρήσουν. Ένα χρόνο, ή και περισσότερο όπως λένε οι άνθρωποι της αγοράς, που είναι σε θέση να γνωρίζουν καλά και τις δυσκολίες του deal, αλλά και την… ιδιοσυγκρασία του Στέγγου.

Με αυτήν του την κίνηση, ο πολυσυζητημένος επιχειρηματίας φαίνεται να καλύπτει τα «νώτα» του σε ότι αφορά τα «καυτά» ζητήματα ρευστότητας και «κόκκινων» υποχρεώσεων, έχοντας την άνεση του χρόνου να διαπραγματευθεί με υποψήφιους αγοραστές. Όπως λέγεται, ο Στέγγος έχει τοποθετήσει τον πήχη της πώλησης του Πόρτο Καρράς στα 300 εκατ. ευρώ. Πλην όμως η αγορά θεωρεί μη ρεαλιστικό ένα τέτοιο τίμημα, με συνέπεια εκείνη να το οριοθετεί στο μισό από το ζητούμενο, ή και λίγο παραπάνω…

Ανεξαρτήτως αυτών, ιδιαίτερη αίσθηση προκαλεί η απομείωση της εύλογης αξίας του Πόρτο Καρράς κατά 15,6%. Τέτοιου είδους αποκλίσεις δεν είναι συνηθισμένες, με την επιεικέστερη εκδοχή του όρου. Ειδικά μάλιστα όταν αυτό συμβαίνει μέσα σε 12 μήνες και όταν η προηγούμενη αποτίμηση είχε γίνει από την εταιρεία «Δανός Διεθνείς Σύμβουλοι & Εκτιμητές Ακινήτων/BNP Paribas Real Estate».

Η εξειδικευμένη αυτή εταιρεία, από τις σπουδαιότερες αν όχι η σπουδαιότερη του κλάδου, εκτίμησε το 2017 την αξία του συνόλου του συγκροτήματος στα 467 εκατ. ευρώ.  Έχοντας συμπεριλάβει και τη δυνητική αξία της οικοδομικής άδειας για 526 παραθεριστικές κατοικίες.

Οι εξηγήσεις για το «ξεφούσκωμα» της αξίας

Ιδού όμως τι αναφέρεται επί λέξει στην οικονομική κατάσταση:

«Με απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου της θυγατρικής εταιρείας Πόρτο Καρράς αλλά και του Διοικητικού Συμβουλίου της μητρικής εταιρείας αυτής, Τεχνική Ολυμπιακή, αποφασίσθηκε η αναπροσαρμογή στην τρέχουσα εύλογη αξία των ακινήτων του συγκροτήματος Πόρτο Καρράς στην Σιθωνία Χαλκιδικής κατά την 31/12/2018 και σε συνέχεια αντίστοιχων αναπροσαρμογών που έλαβαν χώρα και τις προηγούμενες  χρήσεις 2008-2017. Η Διοίκηση του Ομίλου και με γνώμονα την εμφάνιση και απεικόνιση των Οικονομικών Καταστάσεων με την μέγιστη δυνατή πληρότητα και ακρίβεια, αποφάσισε να προβεί σε επαναπροσδιορισμό των παραδοχών που χρησιμοποιήθηκαν κατά την προηγούμενη χρήση.  Με βάση τις ως άνω παραδοχές και εκτιμήσεις της Διοίκησης του Ομίλου , προέκυψαν τα ακόλουθα αποτελέσματα: Η ακίνητη περιουσία του συγκροτήματος Πόρτο Καρράς ιδιοκτησίας της ομώνυμης θυγατρικής της εταιρείας εκτιμήθηκε σε αξία  394,5 εκατ. ευρώ την 31/12/2018, μειωμένη κατά  72,5 εκατ. ευρώ έναντι της αντίστοιχης εκτίμησης της 31/12/2017».

Στη συνέχεια η ίδια η εταιρεία προσθέτει και τις ακόλουθες εξηγήσεις:

«Με γνώμονα  τον πλησιέστερο προσδιορισμό της τρέχουσας αξίας του συγκροτήματος, πραγματοποιήθηκε εκτενής έρευνα αγοράς προς επιβεβαίωση των τιμών μονάδας που είχαν υιοθετηθεί για τις γηπεδικές εκτάσεις και διαπιστώθηκε ότι οι ζητούμενες τιμές πώλησης μειώνονται δραστικά όσο το μέγεθος της έκτασης αυξάνεται. Επιπρόσθετα στις τιμές μονάδας που είχαν υιοθετηθεί κατά την προηγούμενη χρήση είχε κεφαλαιοποιηθεί το γεγονός ότι είχαν εκδοθεί οικοδομικές άδειες ανέγερσης κτισμάτων οι οποίες προσέδιδαν υπεραξία. Καθώς όμως οι σχετικές εργασίες υλοποίησης της οικιστικής ανάπτυξης δεν έχουν ξεκινήσει μέχρι σήμερα και οι άδειες, σύμφωνα με ότι ισχύει σήμερα, λήγουν στις 31/12/2020, κρίθηκε ότι έπρεπε να πραγματοποιηθεί η προαναφερόμενη προσαρμογή στην τρέχουσα αξία των ακινήτων του συγκροτήματος Πόρτο Καρράς και να αποτυπωθεί στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις της χρήσης 2018 , με σκοπό να παρασχεθεί η πλέον αντικειμενική και ουσιαστική πληροφόρηση στους μετόχους μας. Μέχρι τώρα λόγω της εκτεταμένης οικονομικής κρίσης τα τελευταία  χρόνια οι οικοδομικές άδειες επεκτείνονται με παρατάσεις που δίνει το κράτος. Σε κάθε περίπτωση και αυτές να λήξουν υπάρχει η δυνατότητα έκδοσης νέων αδειών».

Τα ζητήματα πληροφόρησης των μετόχων

Για όλα τούτα και κυρίως για τα ζητήματα που άπτονται της ουσιαστικής ενημέρωσης των μετόχων αρμοδιότερη να απαντήσει είναι η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς. Ειδικά αν θεωρήσει ότι με την προηγούμενη «φουσκωμένη» αποτίμηση, η πληροφόρηση των μετόχων και των επενδυτών μπορεί να μην ήταν και η πλέον αντικειμενική… Είναι πάντως ενδεικτικό ότι στη διάρκεια της τελευταίας 5ετίας, η εύλογη αξία του Πόρτο Καρράς κυμαινόταν ανάμεσα στα 380 και τα 392,7 εκατ. ευρώ. Η εκτίναξη έγινε το 2017, για να έρθει η περσινή προσγείωση…

Σε κάθε περίπτωση, η λογική λέει ότι από τη στιγμή που το Fortress χορηγήσει το δάνειο, τότε το αναμενόμενο ενέχυρο επί των περιουσιακών στοιχείων του Πόρτο Καρράς θα έχει μεγαλύτερη βαρύτητα. Διότι τα 50 εκατ. ευρώ αντιστοιχούν στο 10,7% όταν η εύλογη αξία του συγκροτήματος υπολογίζεται στα 467 εκατ. και 12,7% όταν αυτή πέφτει στα 394,5 εκατ. ευρώ…

Στην ετήσια οικονομική κατάσταση του 2018, η εταιρεία δεν μπαίνει σε λεπτομέρειες  για το  συνολικό ποσό της κεφαλαιακής βοήθειας που θα λάβει από τον Οργανισμό του εξωτερικού. Αναφέρει όμως ότι  θα υπάρξει πλήρης αναχρηματοδότηση του υφιστάμενου τραπεζικού δανεισμού, αλλά και κάλυψη του αναγκαίου κεφαλαίου κίνησης. Έχοντας για αυτά τη σύμφωνη γνώμη της τράπεζας που έχει τις μεγαλύτερες απαιτήσεις και η οποία σύμφωνα με πληροφορίες είναι η Alpha Bank. Προσθέτει επίσης η Τεχνική Ολυμπιακή ότι, από τα 28 εκατ. ευρώ των δανείων της, τα 23,9 εκατ. ευρώ θα εξοφληθούν αμέσως μετά από τη συμφωνία χρηματοδότησής της. Μένουν βεβαίως οι ενέργειες προκειμένου να κλείσει να κλείσει η «τρύπα» των 36 εκατ. ευρώ στα κεφάλαια κίνησης.

Όπως δείχνει ο ισολογισμός, τα έσοδα του επιχειρηματικού ομίλου διαμορφώθηκαν πέρσι στα 22,53 εκατ. ευρώ, ελαφρά ενισχυμένα κατά 2,35%, κυρίως λόγω των πωλήσεων του ξενοδοχειακού τομέα. Είναι όμως χαρακτηριστικό ότι σε σύγκριση με το 2009 που ήταν η πρώτη χρονιά της κρίσης, τα έσοδα της Τεχνικής Ολυμπιακής είναι τώρα 77,5% χαμηλότερα…

Σε όλα τα χρόνια της κρίσης ο όμιλος καταγράφει συνεχώς ζημιές, οι οποίες και μετά από τις περσινές των 7,17 εκατ. ευρώ, ανέρχονται αθροιστικά στα 147,5 εκατ. ευρώ.

Ο Κωνσταντίνος Στέγγος και τα μέλη της οικογενείας του κατέχουν το 63,72% της εισηγμένης εταιρείας. Η χρηματιστηριακή αξία της οποίας διαμορφώθηκε χθςς στα 106,6 εκατ. ευρώ. Ενισχυμένη κατά… 113% στο τελευταίο εξάμηνο, όταν και άρχισε να «παίζει» η προοπτική πώλησης του Πόρτο Καρράς. Θυγατρική κατά 88,5% της Τεχνικής Ολυμπιακής, με το υπόλοιπο 11,5% να κατέχεται από την οικογένεια Στέγγου…

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΗ: Κωνσταντίνος Στέγγος: To Πόρτο Καρράς, ο Κωνσταντακόπουλος και η Hines

ΔΕΙΤΕ ΕΠΙΣΗΣ: Ο «εφτάψυχος» Κωνσταντίνος Στέγγος και πόσο μπορεί να αντέξουν τα «πήλινα πόδια» της Τεχνικής Ολυμπιακής