Σε μια εποχή ανάπτυξης και επενδύσεων μπαίνει η Noval Property που τις επόμενες μέρες αναμένεται να πραγματοποιήσει την είσοδό της στο Χρηματιστήριο Αθηνών, δίνοντας την ευκαιρία σε περισσότερους μετόχους να επωφεληθούν από τη συνεχώς αυξανόμενη αξία της.

Με εξειδίκευση στην επένδυση και ανάπτυξη ακινήτων και έχοντας ολοκληρώσει σημαντικά projects μέχρι σήμερα, δίνει έμφαση στα ποιοτικά και βιώσιμα ακίνητα για κατοικίες, γραφεία, εμπορικά κέντρα, εμπορικά πάρκα, ξενοδοχεία και logistics για να ανταποκριθεί στη μεγάλη ζήτηση που υπάρχει στην αγορά για περιβαλλοντικά πιστοποιημένα και ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα.

1

Ο CEO της Noval Property Παναγιώτης Καπετανάκος μίλησε στο mononews.gr και τη Μαρίνα Πρωτονοταρίου για τη νέα εποχή στην οποία εισέρχεται η εταιρεία  και τις σημαντικές δυνατότητες ανάπτυξης που τις δίνει το επενδυτικό πρόγραμμα των 340 εκ. ευρώ μέχρι το 2028.

Η Noval Property εισέρχεται στο Χρηματιστήριο Αθηνών τις επόμενες μέρες δίνοντας την ευκαιρία στους  επενδυτές να επενδύσουν σε αυτή. Ποιο είναι το πλεονέκτημά σας έναντι άλλων εταιρειών ακινήτων;

Η Noval Property λειτουργεί και αναπτύσσεται με ένα διττό μοντέλο που συνδυάζει πολλά πλεονεκτήματα.

Αφενός, το 75% του χαρτοφυλακίου της είναι ακίνητα εισοδήματος, διαφόρων κατηγοριών, όπως ξενοδοχεία, γραφεία, εμπορικά κέντρα, εμπορικά πάρκα, logistics, κατοικίες. Αυτό το χαρτοφυλάκιο παράγει μια ετησιοποιημένη απόδοση της τάξης του 7,2% το χρόνο και είναι σχεδόν πλήρως μισθωμένο με μακροχρόνιες μισθωτικές συμβάσεις. Και το πιο σημαντικό είναι ότι αυτά τα ακίνητα εισοδήματος τα έχουμε αναπτύξει οι ίδιοι. Αυτή είναι η μεγάλη εμπειρία και τεχνογνωσία της εταιρείας, ότι ξέρει να αναπτύσσει ακίνητα και δημιουργεί προστιθέμενη αξία.

Η διαφορά από developers είναι ότι εμείς δεν πουλάμε τα ακίνητα που αναπτύσσουμε, τα κρατάμε στο χαρτοφυλάκιο μας, τα εκμισθώνουμε και εισπράττουμε το έσοδο και την υπεραξία από τα ακίνητα αυτά.

Αφετέρου, το υπόλοιπο 25% του χαρτοφυλακίου μας είναι ακίνητα υπό ανάπτυξη, τα περισσότερα υπό κατασκευή και αυτό είναι κάτι που έχει δώσει μέχρι τώρα και εκτιμάμε ότι θα συνεχίσει να δίνει υπεραξία στους μετόχους της εταιρείας.

Παίρνουμε ακίνητα που είναι δικά μας, όπως παλιά κτήρια, παλιά βιομηχανικά ακίνητα ή γη, μέσα στον αστικό ιστό και τα αναπτύσσουμε σε σύγχρονα, περιβαλλοντικά πιστοποιημένα ακίνητα στις κατηγορίες που επενδύουμε. Τα τελευταία 4 χρόνια  έχουμε σχεδόν διπλασιάσει την αξία του χαρτοφυλακίου μας καθώς και την εσωτερική αξία της εταιρείας, και από την αύξηση των μισθωμάτων των ακινήτων μας και από τη συμπίεση των αποδόσεων καθώς και από την υπεραξία που φέρνει η ανάπτυξη των ακινήτων.

Το χαρτοφυλάκιο των ιδίων ακινήτων μας είναι το μεγάλο ανταγωνιστικό πλεονέκτημα για εμάς, γιατί δεν το συναντά κανείς σε τέτοιο βαθμό σε άλλες εταιρείες ακινήτων.

Γιατί πιστεύετε ότι κάποιος επενδυτής θα μπορούσε να επιλέξει τη μετοχή της Noval Property;

Η εταιρεία έχει αποφέρει σημαντικές αποδόσεις από την υπεραξία που προσθέτει στα ακίνητα που αναπτύσσει, από τη σύστασή της έως σήμερα.

Είναι χαρακτηριστικό ότι την 31η Δεκεμβρίου 2023, η εύλογη αξία του χαρτοφυλακίου των 61 επενδυτικών ακινήτων και συμμετοχών της Noval Property διαμορφώθηκε σε 571 εκατ. ευρώ, παρουσιάζοντας αύξηση κατά 55 εκατ. ευρώ (αύξηση 11%) έναντι της εύλογης αξίας της 30ης Ιουνίου 2023 που ήταν στα επίπεδα των 516 εκατ. ευρώ.

Εξειδικευόμαστε στον επαναπροσδιορισμό και την ανακατασκευή παλαιών κτηρίων και στις αστικές αναπλάσεις που έχουμε δει ότι αποφέρουν  σημαντική αύξηση της αξίας. Ήδη, το 1/4 του χαρτοφυλακίου μας είναι περιβαλλοντικά πιστοποιημένο, όπως τα κτήρια γραφείων The Orbit στην Αθήνα, το Butterfly στο Χαλάνδρι και το εμπορικό πάρκο Μare West στην Κόρινθο, και αυτό το ποσοστό αναμένεται να μεγαλώσει τα επόμενα χρόνια.

Ένα άλλο σημαντικό χαρακτηριστικό της εταιρείας ως επενδυτική επιλογή είναι ότι έχει χαμηλό δανεισμό. Ο δανεισμός μας είναι από τους χαμηλότερους στην Ελλάδα και  στην Ευρώπη σε ομοειδείς εταιρείες, αφού έχουμε ένα συντελεστή καθαρής μόχλευσης 27%. Τα 2/3 του δανεισμού μας είναι με σταθερό επιτόκιο και το μέσο επίπεδο στο επιτόκιο του δανεισμού μας είναι 3,9% και έχουμε μια πολύ υγιή κεφαλαιακή διάρθρωση.

Επίσης διανέμουμε μέρισμα στους μετόχους μας καθώς το 50% των καθαρών κερδών το μοιράζουμε σαν μέρισμα ήδη από τον πρώτο χρόνο λειτουργίας μας ως ΑΕΕΑΠ το 2019. Μάλιστα το μέρισμα του 2023 σε σχέση με το μέρισμα του 2022 είναι κατά 44% αυξημένο. Μάλιστα δικαιούχοι του μερίσματος θα είναι και οι νέοι επενδυτές που θα προκύψουν από την εισαγωγή μας στο Χρηματιστήριο Αθηνών, αφού η απόφαση για το μέρισμα και την αποκοπή του θα ληφθεί στην Τακτική Γενική Συνέλευση που θα πραγματοποιηθεί τον Ιούνιο μετά την αναμενόμενη είσοδό μας στο Χρηματιστήριο.

Ποια είναι τα οφέλη για τη Noval Property από την είσοδό της στο Χρηματιστήριο;

Η εισαγωγή στο Χρηματιστήριο είναι υποχρεωτική για την εταιρεία βάση νόμου, αλλά μας δίνει τη δυνατότητα να δημιουργήσουμε μια ακόμη καλύτερη μετοχική βάση.

Εκτός από τη VIOHALCO τον ισχυρό μας μέτοχο, μέτοχός μας θα είναι και η Ευρωπαϊκή Τράπεζα Ανασυγκρότησης και Ανάπτυξης (EBRD)  καθώς μετά από τη μετατροπή του ομολογιακού δανείου, θα βρεθεί να κατέχει κοντά στο 1,25% της Noval Property. Η συμμετοχή της EBRD είναι εξαιρετικής σημασίας για εμάς, όχι μόνο λόγω της συμμετοχής ενός τόσο σημαντικού μακροπρόθεσμου επενδυτή, αλλά και γιατί πέραν της μετοχικής θέσης που θα έχει η EBRD στη Noval Property, η EBRD αποτελεί τον μεγαλύτερο ομολογιούχο μας στο πράσινο ομόλογο που είχαμε εκδώσει  με επιτυχία τον Δεκέμβριο του 2021.

Ταυτόχρονα μέσω της εισαγωγής μας στο Χρηματιστήριο θα έχουμε περισσότερα κεφάλαια για επενδύσεις. Στο τέλος του 2023 είχαμε 75 εκ. ευρώ ταμειακά διαθέσιμα, στοχεύουμε να αντλήσουμε και 52 εκ. ευρώ από την εισαγωγή μας στο Χρηματιστήριο (μαζί και με τη μετατροπή της EBRD) συνεπώς θα έχουμε 125 εκ. ευρώ για να επενδύσουμε στην ανάπτυξη δικών μας ακινήτων αλλά και να πραγματοποιήσουμε αγορές ακινήτων από την αγορά όπως έχουμε κάνει μέχρι τώρα.

Ποιο είναι το επενδυτικό πρόγραμμα της Noval Property;

Το επενδυτικό μας πρόγραμμα είναι 340 εκ. ευρώ μέχρι το 2028. Το 82% του προγράμματος αφορά ακίνητα που είναι ήδη στην ιδιοκτησία μας και το 18% είναι επενδυτικές ευκαιρίες από την αγορά.

Μεταξύ των ακινήτων που αναπτύσσουμε, σε joint venture με την Brook Lane Capital, είναι η κατασκευή του νέου συγκροτήματος γραφείων στο πρώην οικόπεδο Kodak στο Μαρούσι, που θα ολοκληρωθεί στο τέλος του 2025 θα είναι το μεγαλύτερο περιβαλλοντικά πιστοποιημένο office campus στην Ελλάδα. Ήδη δε έχουμε μισθώσει σχεδόν τους μισούς χώρους γραφείων σε μια πολυεθνική.

Προχωράμε την κατασκευή του νέου κτηρίου γραφείων στην οδό Χειμάρρας στο Μαρούσι, το οποίο είναι πλήρως μισθωμένο και η κατασκευή του θα ολοκληρωθεί στο τέλος του χρόνου. Στο Μαρούσι επίσης στην Λεωφόρο Κηφισίας 199 κατασκευάζουμε ένα κτήριο που είχαμε αγοράσει που θα ολοκληρωθεί το 2025 και θα είναι κτήριο χαμηλού αποτυπώματος άνθρακα.

Πρόκειται για ένα κτήριο γραφείων που θα έρθει να προστεθεί σε ήδη σημαντικά ακίνητα γραφείων όπως είναι για παράδειγμα το The Orbit, στην Κηφισίας, δίπλα από τον κινηματογράφο Δαναό, το οποίο χαρακτηρίζεται από την ξεχωριστή, φουτουριστική του αρχιτεκτονική σχεδίαση.

Στην οδό Αρδηττού στο Μετς κατασκευάζουμε ένα κτήριο μεικτής χρήσης για πολυτελείς κατοικίες και γραφεία, με απρόσκοπτη θέα στην Ακρόπολη. Αυτό το κτίριο θα ολοκληρωθεί στο τέλος του έτους, ενώ ήδη έχουμε εκμισθώσει τον ένα από τους τρεις ορόφους των κατοικιών. Πιστεύουμε πολύ στις κατοικίες ως προϊόν εισοδήματος.

Στη Μάνδρα έχουμε ολοκληρώσει το κέντρο logistics το οποίο μισθώσαμε πριν ξεκινήσει η κατασκευή του και το έχουμε ήδη παραδώσει στο μισθωτή του.

 Ακόμα έχουμε το μεγάλο project για την αστική ανάπλαση της οδού Πειραιώς σε master plan των Foster + Partners. Φέτος αναμένουμε να ολοκληρωθεί η αδειοδοτική διαδικασία και από του χρόνου μέχρι το 2028 θα προχωρήσει η κατασκευή του, μετατρέποντας το πρώτο εργοστάσιο της Βιοχάλκο από την εποχή του Μεσοπολέμου, σε μια μεγάλη γειτονιά τέχνης και πολιτισμού δίπλα στον Ελληνικό Κόσμο, την Ανωτάτη Σχολή Καλών Τεχνών και το Φεστιβάλ Αθηνών.

Σχεδιάζετε εξαγορές ακινήτων; Τι είδους ακίνητα επιλέγετε;

Έχουμε εντοπίσει κάποια ακίνητα, και είμαστε σε συζητήσεις.

Και τα νέα αυτά ακίνητα είναι στους κλάδους αυτούς που δραστηριοποιούμαστε, εμπορικά πάρκα, logistics και κατοικίες.

Ποιες είναι οι τάσεις στην αγορά ακινήτων; Υπάρχει στροφή στα premium οικιστικά και πράσινα κτήρια;

Μεγάλη ζήτηση υπάρχει για πράσινα γραφεία, κατοικίες, logistics,εμπορικά πάρκα και προφανώς τα ξενοδοχεία.

Η ελληνική αγορά ακινήτων έχει το χαρακτηριστικό ότι είναι ρηχή, δεν υπάρχει ποιοτικό προϊόν και υπάρχει μεγάλη ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης. Ενώ υπάρχει πολύ χαμηλή προσφορά ποιοτικού προϊόντος υπάρχει ισχυρή ζήτηση. Αυτή η δομική ανισορροπία οδηγεί προς τα πάνω τις τιμές και είναι αποτέλεσμα της οικονομικής κρίσης που προηγήθηκε καθώς για 10-11 χρόνια δεν γινόταν ανάπτυξη νέων προϊόντων, δημιουργώντας ένα κενό στην αγορά που δεν μπορεί να καλυφθεί εύκολα.

Επίσης υπάρχει μεγάλη ζήτηση για ακίνητα περιβαλλοντικά πιστοποιημένα και ενεργειακά αποδοτικά και χαμηλού αποτυπώματος, κάτι που είναι σημαντικό και για τα γραφεία και για τις κατοικίες.

Ποια είναι η εκτίμησή σας για τα έσοδα της εταιρείας το 2024? Πώς χαρακτηρίζετε τη φετινή χρονιά; Πώς βλέπετε να εξελίσσεται η αγορά ακινήτων την επόμενη τριετία;

Το χαρτοφυλάκιο ακινήτων της  Noval Property αποτελείται από 61 ακίνητα, επιφάνειας 343 χιλ. τ.μ μικτής αξίας (GAV) 571 εκατ. ευρώ στις 31.12.2023. Η εταιρεία  είχε εσωτερική αξία (NAV) 427 εκατ. ευρώ στο τέλος του 2023.

Το 2023, η εταιρεία πραγματοποίησε 29,4 εκατ. ευρώ έσοδα από μισθώσεις, είχε προσαρμοσμένα λειτουργικά κέρδη 17,8 εκατ. ευρώ και καθαρά κέρδη 65 εκατ. ευρώ. (+164%).

Το 2023 αυξήσαμε τα μισθώματά μας κατά 18% και ευελπιστούμε και στοχεύουμε να ακολουθήσουμε μια αντίστοιχη πορεία και τα επόμενα χρόνια.

Παράλληλα, από φέτος και σταδιακά προστίθενται στην παραγωγή μισθωτικού εσόδου και οι νέες αναπτύξεις, αφού από φέτος θα παράγει έσοδο η Μάνδρα, στο τέλος του έτους θα έχει ολοκληρωθεί και το κτίριο κατοικιών και γραφείων στην οδό Αρδηττού στο Μετς και το κτήριο γραφείων στην οδό Χειμάρρας 16, με περαιτέρω αναπτύξεις να ολοκληρώνονται και να μετατρέπονται σε ακίνητα εισοδήματος από  το 2025.