Υπερφορολόγηση, ιδιοκτησία κατά βάση πολύ – οικογενειακή και οι αυθαιρεσίες στη δόμηση είναι μερικές από τις αιτίες για το γεγονός ότι δεν συμβαδίζει η ζήτηση με την προσφορά στον κλάδο των νησιωτικών ξενοδοχειακών μονάδων 4 και 3 αστέρων.

Σύμφωνα με το παρατηρητήριο ξενοδοχείων της Geoaxis property και valuation services (Πιστοποιημένη Εταιρία Εκτιμητών Ακινήτων) ο αριθμός των ξενοδοχειακών μονάδων που προσφέρονται προς πώληση παραμένει υψηλός ιδιαίτερα σε Κυκλάδες και Κρήτη, χωρίς προς το παρόν να καταγράφεται ανάλογη ζήτηση. Όπως επισημαίνεται παρά την πληθώρα των επιλογών, οι αγοραπωλησίες που έχουν πραγματοποιηθεί τα τελευταία χρόνια στον κλάδο των νησιωτικών ξενοδοχειακών μονάδων 4 και 3 αστέρων, είναι σχετικά λίγες και χαμηλού τιμήματος (κατά μέσο όρο από 1.000.000 έως 10.000.000 ευρώ), καθώς οι υποψήφιοι αγοραστές είναι επιφυλακτικοί ως προς τις αποδόσεις που μπορεί να καταγράψουν λόγω υπερ-φορολόγησης.

Σε ένα περιβάλλον όπου η μικτή κερδοφορία προ φόρων και αποσβέσεων (EBITDA) για ένα τυπικό εποχιακό 4* ξενοδοχείο βρίσκεται περίπου στο 20% του τζίρου, η φορολογία εισοδήματος 29% είναι απαράδεκτα υψηλή για την επιβίωση μονάδων που θα πρέπει να εξυπηρετήσουν ταυτόχρονα και το κόστος του δανεισμού τους, το φόρο μερίσματος, τον πιθανό φόρο – τέλος διανυκτέρευσης αλλά και την δημιουργία αποθεματικού για συντηρήσεις.

Τροχοπέδη για την επενδυτική αγορά, σύμφωνα πάντα με την Geoaxis, αποτελεί ο πολυκερματισμός του προϊόντος, η πολύ-οικογενειακή βάση στην ιδιοκτησία, η μονομερής εξάρτηση των ελληνικών τουριστικών επιχειρήσεων από τους μεγάλους διεθνείς τουριστικούς οργανισμούς και ο τεράστιος όγκος αυθαιρεσιών στη δόμηση που υπάρχουν σχεδόν σε όλα τα ξενοδοχεία στην Ελλάδα. Τον γενικότερο σκεπτικισμό των επενδυτών επιτείνει το οικονομικό κλίμα σε Ελλάδα και Ευρώπη, η ακύρωση ή η αδράνεια στην επανεκκίνηση σημαντικών έργων υποδομών (π.χ. Υδατοδρόμια) και έργων real estate (π.χ. Ελληνικό), η ουσιαστική αδυναμία χρηματοδότησης μικρότερων έργων και το ασταθές φοροδοτικό σύστημα.

Ως προς την προοπτική της εν λόγω αγοράς το 2018 αναδεικνύεται ως έτος-ρεκόρ για τον ελληνικό τουρισμό. Σύμφωνα με την έκθεση του WTTC (World Travel & Tourism Council) σε βάθος δεκαετίας προβλέπεται πως η τουριστική δραστηριότητα συνολικά θα συνεισφέρει το 23,8% του ΑΕΠ. Η γενική συνεισφορά του κλάδου στην ελληνική οικονομία αναμένεται να παρουσιάσει αύξηση 6,9% ενώ μέχρι το 2027 προβλέπεται άνοδος 4,6% σε ετήσια βάση, με τα συνολικά έσοδα από τον Τουρισμό να αγγίζουν τα 54,7 δις. Ευρώ.

Ταυτόχρονα όμως η συγκυριακή μεγάλη απορρόφηση τουριστών από όλες τις γειτονικές χώρες της Ανατολικής Μεσογείου που είχε δημιουργήσει ένα θετικό momentum στο επενδυτικό προϊόν που λέγεται ξενοδοχείο στην Ελλάδα τα έτη 2016-2018, αρχίζει να μετριάζεται καθώς η Τουρκία (κυρίως λόγω πτώσης της Λίρας) και οι Αίγυπτος/Μαρόκο/ Τυνησία (λόγω ομαλοποίησης της κατάστασης) φαίνεται να ξαναμπήκαν δυναμικά στο παιγνίδι το 2018.

Ως εκ τούτου παράγοντες όπως η διευκόλυνση της ιδιωτικής πρωτοβουλίας, ο περιορισμός του αθέμιτου ανταγωνισμού από τις ηλεκτρονικές πλατφόρμες, η μείωση της φορολογίας και γενικότερη αναβάθμιση των υποδομών είναι αναγκαίοι για να προχωρήσει η εν λόγω αγορά και η προσφορά να βρει τη ζήτηση.

Το παρατηρητήριο της Geoaxis για τα ξενοδοχεία βασίστηκε σε έρευνα για το εύρος που κινούνται οι τρέχουσες αξίες μονάδας (ευρώ/δωμάτιο) για την συντριπτικά μεγάλη πλειοψηφία της Ελληνικής ξενοδοχειακής υποδομής (ξενοδοχεία 4* & 3*) σε 6 ιδιαίτερα γνωστούς νησιωτικούς τουριστικούς προορισμούς όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, τα Χανιά, η Πάρος, η Κέρκυρα και η Ρόδος. Τα ακίνητα που εξετάστηκαν αποτελούν τυπικές κατασκευές που δεν ωφελούνται από ιδιαίτερα και εξεζητημένα χαρακτηριστικά κατασκευής και τοποθεσίας. Πρόκειται για μικρές και πολύ μικρές μονάδες, περισσότερο οικογενειακές και όχι επώνυμες, με μέσο όρο δωματίων συνήθως αρκετά κάτω των 150. Αναλυτικότερα ως προς τις τιμές:

Τουριστικά Νησιά, Ξενοδοχεία 4*

Στις ξενοδοχειακές μονάδες δυναμικότητας 4*, η Σαντορίνη καταγράφει την υψηλότερη αξία μονάδας με 302.494 ευρώ /δωμάτιο έναντι 296.590 ευρώ/δωμάτιο που κατέγραφε το 2017. Ακολουθεί η Μύκονος με 273.073 ευρώ /δωμάτιο έναντι 270.289 ευρώ /δωμάτιο του 2017, η Κέρκυρα με 202.316 ευρώ /δωμάτιο έναντι 202.189 ευρώ /δωμάτιο του 2017, η Πάρος με 161.802 ευρώ /δωμάτιο έναντι 160.396 ευρώ /δωμάτιο του 2017, τα Χανιά με 135.364 ευρώ /δωμάτιο έναντι 133.653 ευρώ /δωμάτιο του 2017 και τέλος η Ρόδος με 129.020 ευρώ /δωμάτιο έναντι 127.144 euro/δωμάτιο του 2017.

Τουριστικά Νησιά, Ξενοδοχεία 3*

Στις ξενοδοχειακές μονάδες δυναμικότητας 3* η σειρά είναι ίδια, με τη Σαντορίνη να καταγράφει την υψηλότερη αξία μονάδας με 138.589 ευρώ /δωμάτιο έναντι 136.441 ευρώ /δωμάτιο που κατέγραφε το 2017. Ακολουθεί η Μύκονος με 133.239 ευρώ /δωμάτιο έναντι 132.228 ευρώ /δωμάτιο του 2017, η Κέρκυρα με 69.326 ευρώ /δωμάτιο έναντι 68.987 ευρώ /δωμάτιο του 2017, η Πάρος με 68.965 ευρώ /δωμάτιο έναντι 68.014 ευρώ /δωμάτιο του 2017, τα Χανιά με 68.659 ευρώ /δωμάτιο έναντι 68.080 ευρώ /δωμάτιο του 2017, και τέλος η Ρόδος με 65.231 ευρώ /δωμάτιο έναντι 64.845 ευρώ /δωμάτιο του 2017.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΗ: Κωστάκης Λοΐζου (Louis Group): Θα επενδύσουμε σε ξενοδοχεία σε Ιόνιο, Χαλκιδική και Αιγαίο

ΔΕΙΤΕ ΕΠΙΣΗΣ: Αυτά είναι τα 10 πιο ακριβά και πολυτελή ξενοδοχεία στον κόσμο (video)

ΜΗ ΧΑΣΕΤΕ: Νέο ισχυρό ξενοδοχειακό brand στην Αθήνα: Στην AccorHotels το ιστορικό Kings Palace της Λάμψα