Γιάννης Δεληκανάκης: «Αναπτυξιακά χωροταξικά, εμπνευσμένος αρχιτεκτονικός σχεδιασμός και υποδομές τα κλειδιά για τουριστικό προϊόν υψηλής αξίας»

Ακόμη κι αν μια επένδυση είναι απόλυτα σύννομη μπορεί να προσβληθεί στο ΣτΕ και λόγω της πολυνομίας και των γκρίζων ερμηνειών να καθυστερήσει για πολλά χρόνια» δηλώνει στο mononews.gr ο Γιάννης Δεληκανάκης Founding Partner & CEO της Southrock Asset Management.

Εξηγεί ότι ακόμη και αν ο επενδυτής είναι νόμιμος και δικαιωθεί μετά από 5 ή 10 χρόνια, η επένδυση έχει αποτύχει.

Τονίζει ότι «η Ελλάδα είναι ίσως η μόνη Ευρωπαϊκή χώρα όπου ένας απλός πολίτης μπορεί να προσβάλλει στο ΣτΕ νόμιμες κρατικές διοικητικές πράξεις με αποτέλεσμα να μπορεί να καθυστερήσει μια επένδυση για πολλά χρόνια. Αυτό οδηγεί σε εκβιασμούς και διαφθορά, απωθώντας τους ξένους επενδυτές».

Η Southrock είναι εταιρεία Eπενδύσεων και Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων με έμφαση σε επενδύσεις σε ίδια κεφάλαια (equity) και χρέος (debt) και από το 2021 που ιδρύθηκε έχει επενδύσει 300 εκ. ευρώ στην Ελλάδα και δίνει έμφαση στα τουριστικά ακίνητα υψηλής αξίας.

«Αν θέλουμε λοιπόν να προσελκύσουμε επενδύσεις σε τουρισμό υψηλής αξίας και ποιότητας, θα πρέπει να δημιουργηθεί ένα one-stop-shop υποδοχής αυτών των επενδυτών», σημειώνει ο Γιάννης Δεληκανάκης και περιγράφοντας τον γολγοθά όσων επενδυτών θέλουν να επενδύσουν στα ακίνητα μιλάει για τον ιδεολογικό πόλεμο που έχει ξεκινήσει στην Ελλάδα κατά των τουριστικών αναπτύξεων και των Airbnb.

Επιπλέον αναφέρει, ότι ενώ υπάρχει πολύ σημαντικό ενδιαφέρον ξένων θεσμικών επενδυτών για να επενδύσουν σε τουριστικά ακίνητα στην Ελλάδα, αρκετές φορές, λόγω των καθυστερήσεων και της έλλειψης καθαρού θεσμικού πλαισίου, πολλοί επενδυτές κουράζονται και στρέφουν το ενδιαφέρον τους σε γειτονικές χώρες όπου τα πράγματα υλοποιούνται πιο εύκολα και πιο γρήγορα.

Τι κεφάλαια έχει επενδύσει η Southrock στην Ελλάδα και στους τομείς που δραστηριοποιείται και ποιες είναι οι προοπτικές των τομέων αυτών για την επόμενη τριετία;

H Southrock έχει ένα πλάνο επένδυσης στην Ελλάδα της τάξης των 100-200 εκ. ευρώ ετησίως. Μέχρι σήμερα έχουμε επενδύσει άνω των 300 εκ. ευρώ σε 4 στρατηγικές:

• Επενδύσεις σε ακίνητα, κυρίως τουριστικά.
• Αγορές χαρτοφυλακίων εταιρικών NPLs με εξασφάλιση ακίνητα.
• Αγορές χαρτοφυλακίων REOs από ελληνικές τράπεζες.
• Private debt – special situations & corporate restructurings

Η Ελλάδα παραμένει μια σημαντική Ευρωπαϊκή αγορά για NPLs και REOs και αναμένουμε σημαντικές συναλλαγές την επόμενη τριετία στους τομείς αυτούς.

Οι τουριστικές μας επενδύσεις επικεντρώνονται σε τουριστικό προϊόν υψηλής αξίας, το οποίο είτε το δημιουργούμε από την αρχή (greenfield investments) είτε μέσα από επανατοποθέτηση υφιστάμενων έργων (repositionings). Η Ελλάδα είναι ένας top-10 παγκόσμιος τουριστικός προορισμός και αν υπάρξει σωστό όραμα και στρατηγική μπορεί να αποτελέσει μια παγκόσμια υπερ-δύναμη τουρισμού.

Ποια δικά σας τουριστικά projects είναι σε εξέλιξη, τι ύψους επενδύσεις είναι και πότε ολοκληρώνονται; Σχεδιάζετε νέα τουριστικά projects;

Έχουμε 3 τουριστικά projects σε εξέλιξη, όλα στη Μύκονο, συνολικού προϋπολογισμού 350 εκ. ευρώ. Δυστυχώς, όπως γνωρίζετε, υπάρχει αναστολή οικοδομικών αδειών στη Μύκονο εδώ και δυόμιση χρόνια, με αποτέλεσμα να είμαστε σε αναμονή.

Θέλω να επισημάνω ότι οι επενδύσεις αυτές είναι χωρίς επιδοτήσεις και φορολογικά κίνητρα, βιώσιμες με πράσινη πιστοποίηση, ήπια δόμηση και με όλες τις προβλεπόμενες υποδομές.

Έχουμε όμως πάρει μια συνειδητή απόφαση, πως ό,τι κάνουμε θα είναι νόμιμο μέχρι τελευταίας γραμμής και δεν θα εκμεταλλευτούμε γκρίζες νομοθεσίες και «συνήθεις παρανομίες» για να υλοποιήσουμε τις επενδύσεις μας, με όποιο κόστος αυτό συνεπάγεται.

Η κατάσταση στη Μύκονο σήμερα μου θυμίζει την εποχή που η ανάπτυξη εμπορικών κέντρων στην Αθήνα ήταν «βρώμικη λέξη». Όμως και τότε με επιμονή και υπομονή είχα καταφέρει να υλοποιήσω το 1ο Εκπτωτικό Χωριό, το McArthurGlen, το οποίο είναι ίσως και το μοναδικό απόλυτα νόμιμο εμπορικό κέντρο που φτιάχτηκε εξαρχής στην Αθήνα. Μέχρι να προχωρήσουν τα projects της Μυκόνου, δεν έχουμε σκοπό να σχεδιάσουμε κάτι νέο.

Ποια είναι τα μεγαλύτερα προβλήματα που αντιμετωπίζει ένας μεγάλος επενδυτής που προσπαθεί να επενδύσει στην Ελλάδα; Τι πρέπει να αλλάξει για να προχωρήσουν γρηγορότερα οι επενδύσεις;

Σήμερα, ένας επενδυτής στην Ελλάδα είναι εντελώς απροστάτευτος όσον αφορά το θεσμικό πλαίσιο. Συγκεκριμένα: οποιαδήποτε επένδυση greenfield η οποία προφανώς απαιτεί διάφορες άδειες από τις κρατικές αρχές (άδεια οικοδομής, άδεια λειτουργίας, κλπ.) μπορεί να είναι απόλυτα σύννομη και όμως να προσβληθεί από έναν ιδιώτη (με ιδιοτελή ή όχι κίνητρα), με τη βοήθεια πάντα των ΜΜΕ, στο ΣτΕ και λόγω της πολυνομίας και των γκρίζων ερμηνειών να μπλοκαριστεί για πολλά χρόνια. Ακόμη κι αν ο επενδυτής δικαιωθεί μετά από 5 ή 10 χρόνια, η επένδυση έχει αποτύχει.

Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα για το πως οι θεσμοί στη Ελλάδα δεν είναι προσανατολισμένοι στο να λύνουν τα προβλήματα αλλά να τα διώχνουν από πάνω τους μεταφέροντας την ευθύνη επίλυσής τους σε μια άλλη αρχή, είναι η απόφαση του ΣτΕ σχετικά με την εκτός σχεδίου δόμηση η οποία επιβάλλει την ύπαρξη προσώπου των εκτός σχεδίων οικοπέδων, σε χαρακτηρισμένο δρόμο. Η τεκμηρίωση της απόφασης αυτής είναι ότι απαιτείται ο χαρακτηρισμένος δρόμος για να διασφαλίζεται η πρόσβαση ασθενοφόρων, πυροσβεστικών οχημάτων κλπ. για την ασφάλεια των πολιτών.

Και όλοι όσοι πατάμε στη γη και είμαστε σε καθημερινή επαφή με την πραγματικότητα αναρωτιόμαστε: αφού το ΣτΕ γνωρίζει πολύ καλά ότι το ελληνικό κράτος δεν έχει χαρακτηρίσει τους περισσότερους δρόμους στη χώρα και η Ελλάδα όπως οι περισσότερες Ευρωπαϊκές πόλεις, δεν είναι ένα νέο κράτος – όπως η Αμερική για παράδειγμα – με συνέπεια τα εκτός σχεδίου αγροτεμάχια να έχουν προσβάσεις περίεργες και σίγουρα όχι πολεοδομικά σχεδιασμένες, γιατί το ΣτΕ δεν έκανε το εξής απλό: να ρωτήσει κάποιον τεχνικό, ποιο είναι το ελάχιστο πλάτος, κλίση, κλπ. μιας νόμιμης πρόσβασης η οποία εξασφαλίζει την προσέγγιση ασθενοφόρου, πυροσβεστικού οχήματος, κλπ. και να θεσμοθετήσει αυτά τα χαρακτηριστικά, αντί να δημιουργήσει όλη αυτή την ανισορροπία απαξιώνοντας χιλιάδες περιουσίες και τραυματίζοντας ανεπανόρθωτα την εμπιστοσύνη Ελλήνων και ξένων στους ελληνικούς θεσμούς;

Όλα αυτά τελικά αυξάνουν το επενδυτικό ρίσκο της χώρας, την κάνουν πιο «ακριβή» σε σχέση με γειτονικές χώρες και διώχνει τις επενδύσεις προς τους γείτονές μας. Ιδιαίτερα δε όσον αφορά επενδύσεις σε τουρισμό υψηλής αξίας που σημαίνει και επενδύσεις μεγαλύτερης έντασης κεφαλαίων.

Αν θέλουμε λοιπόν να προσελκύσουμε επενδύσεις σε τουρισμό υψηλής αξίας και ποιότητας, θα πρέπει να δημιουργηθεί ένα one-stop-shop υποδοχής αυτών των επενδυτών. Ο θεσμός των στρατηγικών επενδύσεων ευελπιστούσε να είναι αυτό το one-stop-shop αλλά δυστυχώς και αυτός έχει τεράστιες καθυστερήσεις.

Η δεύτερη σημαντική μεταρρύθμιση αφορά τα χωροταξικά σχέδια, τα οποία πρέπει να είναι αναπτυξιακά, με βιώσιμη φυσικά κατεύθυνση.

Η χωροταξία ήταν και είναι εργαλείο ανάπτυξης και οικονομικής ευημερίας. Σήμερα στην Ελλάδα, έχει γίνει εργαλείο εφαρμογής ιδεοληψιών.

Έχουμε ζήσει για παράδειγμα πολλά κύματα ιδεοληψιών:

Δεκαετία 1990: πόλεμος κατά των ξένων αλυσίδων λιανεμπορίου που ήθελαν να μπουν στην Ελλάδα. Διαδηλώσεις εναντίον των Zara.

Δεκαετία 2000: πόλεμος κατά των πολυκινηματογράφων και των εμπορικών κέντρων. Οι λέξεις εμπορικό κέντρο και cineplex ήταν υβριστικές τόσο για τα ΜΜΕ όσο και για τις πολεοδομικές αρχές.

Δεκαετία 2010: πόλεμος κατά των εκπτωτικών κέντρων. Θυμάμαι McArthurGlen και αντιμετώπιση από Οργανισμό Αθήνας.

Τώρα: πόλεμος κατά των τουριστικών αναπτύξεων και AirBnbs.

Πρέπει να υπάρχει ένα όραμα και μια στρατηγική για τον τουρισμό στην Ελλάδα, που να μην μεταβάλλονται από τις ιδεοληπτικές τάσεις των καιρών.

Η τρίτη σημαντική μεταρρύθμιση αφορά την ελευθερία αρχιτεκτονικής δημιουργίας. Η αρχιτεκτονική είναι πηγή αξίας και ποιότητας ζωής. Βλέποντας το αποτέλεσμα των διαφόρων οικοδομικών κανονισμών (π.χ. στην Αθήνα), βλέπουμε ένα αποτέλεσμα πιο κοντά σε Σοβιετικού τύπου ανάπτυξη. Αυτό οφείλεται σε μια σοσιαλιστικού τύπου ιδεοληπτική προσπάθεια ομογενοποίησης των κατασκευών για να μην «αδικηθεί» κανείς. Αδικείται όμως το περιβάλλον και το μάτι μας. Πρέπει να είμαστε πιο ανοιχτόμυαλοι και προοδευτικοί όσον αφορά την αρχιτεκτονική και να μην είμαστε προσκολλημένοι στο παρελθόν.

Με εξαίρεση το Ελληνικό, απαγορεύεται δια ροπάλου η ανάπτυξη καθ’ ύψος. Για ποιο λόγο να μη δίνονται κίνητρα συνένωσης οικοπέδων και ακινήτων για καθ’ ύψος ανάπτυξη – ιδιαίτερα σε υποβαθμισμένες περιοχές – με ταυτόχρονη δημιουργία μεγάλων ιδιωτικών ή κοινόχρηστων χώρων πρασίνου; Γιατί μία ομάδα αρχιτεκτόνων «παλαιάς κοπής» προσπαθεί να πολεμήσει τα υπόσκαφα στα νησιά μας κι επικροτεί την «παραδοσιακή» αρχιτεκτονική η οποία έχει καταστρέψει πανέμορφα νησιά όπως η Κάρπαθος;

Υπάρχει ενδιαφέρον ξένων θεσμικών επενδυτών για να επενδύσουν σε τουριστικά ακίνητα;

Υπάρχει πολύ σημαντικό ενδιαφέρον ξένων θεσμικών επενδυτών για να επενδύσουν σε τουριστικά ακίνητα στην Ελλάδα. Δυστυχώς, αρκετές φορές, λόγω των καθυστερήσεων και της έλλειψης καθαρού θεσμικού πλαισίου, πολλοί επενδυτές κουράζονται και στρέφουν το ενδιαφέρον τους σε γειτονικές χώρες όπου τα πράγματα υλοποιούνται πιο εύκολα και πιο γρήγορα. Ξεχνάμε εδώ στην Ελλάδα ότι ο χρόνος είναι χρήμα για έναν επενδυτή και ότι μια επένδυση – χωρίς επιδότηση – η οποία καθυστερεί 6-7 χρόνια, δεν μπορεί να είναι κερδοφόρα για τον επενδυτή.

Για να μπορέσει η Ελλάδα να εκμεταλλευτεί αυτό το πολύ σημαντικό ενδιαφέρον ξένων επενδυτών να επενδύσουν σε τουριστικά ακίνητα, δημιουργώντας σημαντικές θέσεις εργασίας, θα πρέπει να λάβει μερικές απλές αποφάσεις, όπως για παράδειγμα:

• Επενδύσεις οι οποίες δεν ζητούν επιδότηση ή φορολογικά κίνητρα θα πρέπει να προτεραιοποιούνται και να επιταχύνονται.

• Δεν είναι δυνατόν όλα τα νησιά μας να τα μεταχειριζόμαστε με τον ίδιο τρόπο. Θα πρέπει να υπάρξει ένα συγκεκριμένο όραμα και στρατηγική ότι κάποια νησιά θα αποτελούν τουριστικό προϊόν, κάποια άλλα θα είναι απόλυτης προστασίας, κάποια τρίτα ήπιας ανάπτυξης, κλπ. Οριζόντια μέτρα χωροταξίας και περιβαλλοντικών περιορισμών για όλα τα νησιά είναι λάθος και θα οδηγήσουν σε παρανομίες και επενδυτική ένδεια.

• Το θεσμικό πλαίσιο οικοδομικών αδειών, ΝΟΚ, κλπ. θα πρέπει να είναι ξεκάθαρο και απλό. Η Ελλάδα είναι ίσως η μόνη Ευρωπαϊκή χώρα όπου ένας απλός πολίτης μπορεί να προσβάλλει στο ΣτΕ νόμιμες κρατικές διοικητικές πράξεις με αποτέλεσμα να μπορεί να καθυστερήσει μια επένδυση για πολλά χρόνια. Αυτό οδηγεί σε εκβιασμούς και διαφθορά, απωθώντας τους ξένους επενδυτές.

Ποια είναι η στρατηγική της Southrock για την ανάπτυξη ακινήτων σε τουριστικές περιοχές όπως η Μύκονος και πώς η βιωσιμότητα ενσωματώνεται σε αυτή;

Στόχος της Southrock είναι να κινητοποιήσει κεφάλαια ξένων θεσμικών επενδυτών για επενδύσεις στον τουρισμό στην Ελλάδα, δημιουργώντας τουριστικό προϊόν υψηλής αισθητικής και αξίας. Πιστεύουμε ότι η Ελλάδα αξίζει τους καλύτερους επενδυτές και την καλύτερη ποιότητα επισκεπτών. Η στρατηγική της Southrock επικεντρώνεται σε αναπτύξεις ήπιας δόμησης, βιώσιμες με όλα τα έργα υποδομής

Η βιωσιμότητα ενσωματώνεται ως εξής:

• Ήπια δόμηση με ιδιωτικότητα και με μεγάλους ελεύθερους χώρους

• Ποιοτική αρχιτεκτονική

• Πιστοποιημένα υλικά κατασκευής

• Ένταξη της ανάπτυξης σε πράσινη πιστοποίηση όσον αφορά την κατασκευή και τη λειτουργία

• Υλοποίηση έργων υποδομής όπως: μονάδα αφαλάτωσης, τριτοβάθμιο βιολογικό καθαρισμό, κατοικίες προσωπικού

• Μετακινήσεις με ηλεκτροκίνητα μέσα (αυτοκίνητα και πλοιάρια)

Ποια είναι τα μεγαλύτερα εμπόδια και ποιες παθογένειες εντοπίζετε όσον αφορά στη δόμηση και τον χωροταξικό σχεδιασμό στα νησιά και πώς μπορούν να επιλυθούν;

Η βασική παθογένεια στα νησιά είναι ότι η παρανομία επιβάλλεται της νομιμότητας και επιβραβεύεται κιόλας. Όπως αποκαλύφθηκε και στην υπόθεση διαφθοράς στη Ρόδο, αν είσαι ντόπιος με χρήματα, βρίσκεις τον τρόπο να κτίσεις παράνομα και να μην σε κυνηγήσει κανείς. Πιστεύω κι ελπίζω ότι με τα νέα χωροταξικά σχέδια που εκπονούνται θα μπει μια τάξη.

Όμως αυτά θα πρέπει να επιταχυνθούν γιατί όσο καθυστερούν, επιβραβεύονται οι παράνομοι και τιμωρούνται οι νόμιμοι. Επίσης, θα πρέπει να είναι ρεαλιστικά και αναπτυξιακά. Χωροταξικά σχέδια που θα αντιμετωπίζουν τα νησιά μας σαν προστατευόμενους προορισμούς για να τους χαίρονται οι πλούσιοι κουλτουριάρηδες Αθηναίοι αναπολώντας με επισκέψεις 10-15 ημερών τα παιδικά τους χρόνια και τους κατοίκους τους ως ιθαγενείς σε οικονομική ανέχεια, δεν θα μακροημερεύσουν.

Τα χωροταξικά πρέπει να βάζουν τάξη, να προστατεύουν το περιβάλλον αλλά ταυτόχρονα να δημιουργούν προοπτικές ανάπτυξης για τους ντόπιους. Δεν είναι τυχαίο ότι η Περιφέρεια Νοτίου Αιγαίου ήταν η μόνη περιφέρεια της Ελλάδας με αύξηση πληθυσμού.

Επίσης, θα πρέπει να ληφθούν υπόψη οι ιδιαιτερότητες κάθε νησιού. Οριζόντιες προδιαγραφές δεν θα περπατήσουν και θα καταλήξουμε πάλι σε καθεστώτα παρανομίας. Για παράδειγμα, η Μύκονος και η Σαντορίνη αποτελούν τις ναυαρχίδες του τουρισμού μας.

Δεν είναι δυνατό να κατεβάσουμε τον διακόπτη ξαφνικά και να πούμε stop στην τουριστική ανάπτυξη στα μέρη αυτά. Τη στιγμή δε, που για όποιες υπερβολές έχουν γίνει, φταίνε οι παράνομοι και τα καθεστώτα τύπου Ρόδος αλλά και το κράτος που δεν μπορεί να ελέγξει και να υλοποιήσει τις απαραίτητες υποδομές.

Απαγορεύοντας λοιπόν την ανάπτυξη (νόμιμη και βιώσιμη) σε αυτές τις περιοχές, επιβραβεύουμε τους παράνομους οι οποίοι δεν θα έχουν τον ανταγωνισμό των νόμιμων και παραδίδουμε το μέλλον των περιοχών αυτών στα χέρια τους. Φυσικά, εάν αυτό συμβεί, σε μερικά χρόνια τα νησιά αυτά θα πάψουν να είναι ελκυστικοί τουριστικοί προορισμοί υψηλής αξίας, καθώς δεν θα έχουν σύγχρονα καταλύματα και φυσικά επενδύσεις που θα γίνονταν εκεί, θα φύγουν εκτός Ελλάδας.

Είναι λοιπόν σημαντικό να υπάρχει ένα όραμα και ένα πλάνο για κάθε νησί το οποίο να λαμβάνει υπόψη τις ιδιαιτερότητες, την προϊστορία και την οικονομία κάθε νησιού. Δεν είναι δυνατόν η Μύκονος και η Κάσος να αντιμετωπίζονται με τον ίδιο μαθηματικό τύπο ο οποίος λαμβάνει υπόψη μόνο τους μόνιμους κατοίκους και όχι τους επισκέπτες.

Μία άλλη χρόνια παθογένεια είναι η έλλειψη αρχιτεκτονικής παιδείας. Στις Κυκλάδες σήμερα, ένα διώροφο ή τριώροφο άσπρο κουτί είναι προτιμητέο από τους κουλτουριάρηδες αρχιτέκτονες από ένα πανέμορφα σχεδιασμένο υπόσκαφο με μεγάλα ανοίγματα και σύγχρονες προδιαγραφές.

Άλλο η παραδοσιακή άτεχνη αρχιτεκτονική και άλλο η έντεχνη σύγχρονη αρχιτεκτονική σεβόμενη την παράδοση. Δυστυχώς, στον βωμό της ευκολίας, της ανικανότητας και της έλλειψης έμπνευσης, αυτοί οι «παλαιάς κοπής» αρχιτέκτονες, όπως τους ονομάζω, προσπαθούν να διώξουν την έμπνευση και τους νέους και πολύ ταλαντούχους αρχιτέκτονες από τα νησιά μας.

Who is who

Ο Γιάννης Δεληκανάκης είναι επιχειρηματίας στον τομέα των χρηματοοικονομικών και των ακινήτων με δραστηριοποίηση στην Ευρώπη και τις ΗΠΑ. Το 2021 συνίδρυσε τη Southrock, μια εταιρεία επενδύσεων και διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων με έμφαση σε επενδύσεις σε ίδια κεφάλαια (equity) και χρέος (debt). Το 2004 είχε συνιδρύσει την Bluehouse Capital, και νωρίτερα ήταν Αναπληρωτής Εκτελεστικός Αντιπρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου της Technical Olympic USA Inc, εταιρείας εισηγμένης στο Χρηματιστήριο της Νέας Υόρκης.

Είναι μέλος του Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS) και πιστοποιημένος πάροχος επενδυτικών υπηρεσιών από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς Κύπρου (CySEC).

Ο Γιάννης είναι κάτοχος Διπλώματος Πολιτικού Μηχανικού από το Εθνικό Μετσόβιο Πολυτεχνείο και Μεταπτυχιακού Διπλώματος στη Διοίκηση Έργων από το Πανεπιστήμιο του Τέξας στο Ώστιν. Είναι επίσης απόφοιτος του Προγράμματος Ανάπτυξης Προχωρημένης Διοίκησης στον Τομέα των Ακινήτων του Πανεπιστημίου Harvard