ΣΧΕΤΙΚΑ ΑΡΘΡΑ
Συναλλαγές με ποσά που ζαλίζουν φέρνει η επιστροφή της εμπορικής κίνησης στις κύριες πιάτσες της λιανικής στην Αθήνα, καθώς το μίσθωμα ενός κεντρικού ισογείου καταστήματος 130 τ.μ. στην οδό Ερμού ενδέχεται να ξεπερνά τις 30.000 ευρώ.
Χαρακτηριστικότερο παράδειγμα της κατακόρυφης ανόδου των μισθωμάτων είναι η περίπτωση της ναυαρχίδας της Nike στην Ερμού, που πέρασε στον όμιλο του Ιταλού Antonio Percassi, έπειτα από διαγωνισμό του Μετοχικού Ταμείου Στρατού.
To ενοίκιο για το κατάστημα που θεωρείται χρυσωρυχείο –και θυμίζουμε πως λειτουργούσε υπό την ομπρέλα της Folli Follie έως το φθινόπωρο– έφτασε στο δυσθεώρητο μηνιαίο μίσθωμα των 85.000 ευρώ, σηματοδοτώντας την υψηλότερη τιμή μίσθωσης καταστήματος/τ.μ. που καταγράφηκε το 2023.
Πρόκειται για ακίνητο με ισόγειο επιφάνειας 278 τ.μ., δύο υπόγεια επιφάνειας 340 και 278 τ.μ. και πατάρι επιφάνειας 170 τ.μ..
Όπως αναφέρει στο mononews ο ιδρυτής και επικεφαλής της κτηματομεσιτικής εταιρείας BINSWANGER BINIARIS και πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδας, Δημήτρης Μπινιάρης, «εντελώς διαφορετικά αποτιμάται ένα κατάστημα με μεγάλη πρόσοψη και μικρό βάθος από ένα άλλο με μικρή πρόσοψη και μεγάλο βάθος».
Αν για παράδειγμα ένα κατάστημα 100 τ.μ. στην οδό Ερμού έχει πρόσοψη 8 μ. και βάθος 12,5 μ. κι ένα άλλο αντίστοιχου εμβαδού κατάστημα έχει πρόσοψη 4 μ. και βάθος 25 μ. ενδέχεται το μίσθωμα του πρώτου καταστήματος να αγγίξει και τα 300 ευρώ/τ.μ./μήνα ενώ του δευτέρου καταστήματος να μην υπερβεί τα 200 ευρώ/τ.μ./μήνα, συνεπώς διαπιστώνουμε με το παραπάνω παράδειγμα πως ιδίου εμβαδού καταστήματα στην ίδια τοποθεσία δύναται να έχουν απόκλιση μισθώματος της τάξης του 33%.
«Ένας ακόμα ακατάρριπτος κανόνας στον τομέα των μισθώσεων καταστημάτων είναι ότι η μισθωτική αξία είναι αντιστρόφως ανάλογη με την επιφάνεια ενός καταστήματος. Συνεπώς, μπορεί σε μικρή επιφάνεια καταστήματος μιας κορυφαίας εμπορικής οδού (π.χ. πεζόδρομος Βουκουρεστίου, 100 τ.μ.) η μισθωτική αξία να ανέρχεται σε 250 ευρώ/τ.μ. στο ίδιο σημείο όμως, αντίστοιχο κατάστημα εμβαδού 1.000 τ.μ. δεν θα υπερβεί τα 150 ευρώ/τ.μ., διαπιστώνουμε δηλαδή ότι όχι μόνο το layout αλλά και το απόλυτο μέγεθος διαμορφώνουν εντελώς διαφορετικά την μισθωτική και κατά συνέπεια την εμπορική αξία.»
Σημειωτέον ότι αυτό είναι το μέσο μίσθωμα για κατάστημα επιφάνειας 80 έως 150 τ.μ..
Πλέον του μισθώματος, εφόσον το κατάστημα βρίσκεται σε ιδιαίτερα ελκυστική (prime) εμπορική τοποθεσία, ενδέχεται ο μισθωτής να χρειαστεί να καταβάλει επιπρόσθετα άυλη εμπορική αξία κατά την υπογραφή του μισθωτηρίου (αέρας), η οποία συνήθως κυμαίνεται από 5% έως 10% του συνόλου των μελλοντικών μισθωμάτων μιας 10ετούς δεσμευτικής επαγγελματικής μίσθωσης.
«Ένα πρόσθετο μηνιαίο βάρος για τους μισθωτές είναι το τέλος χαρτοσήμου που μέσω των ιδιοκτητών εισπράττει το κράτος κι ανέρχεται σε 3,6 επί του συνολικού μισθώματος.»
Στα ακριβότερα ακίνητα της Ερμού έρχεται να προστεθεί το Zara της ισπανικής Inditex στην Ερμού, που καταβάλλει στην Intracom Properties το ποσό των 80.000 ευρώ τον μήνα.
Τα μισθώματα στο τμήμα της Ερμού από το Σύνταγμα έως την Καπνικαρέα, καθώς και στον δρόμο που έχει συνδεθεί στο μυαλό των καταναλωτών με τα πολυτιμότερα brands, την οδό Βουκουρεστίου, ξεκινούν από 230 ευρώ και φτάνουν έως και τα 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα.
Οι αποδόσεις στην ακριβότερη εμπορική πιάτσα της χώρας δεν ξεπερνούν το 4,5% έως 5% ετησίως, δεδομένου ότι οι αγοραπωλησίες είναι ελάχιστες και τέτοιες συμφωνίες επιτυγχάνονται σπανίως.
Το Κολωνάκι
Χαμηλότερα αλλά όχι ευκαταφρόνητα τα ποσά που ζητούνται ως μισθώματα για το τμήμα της Ερμού έως την οδό Αθηνάς, όπου ένα κατάστημα εκμισθώνεται προς 150 έως 200 ευρώ το τετραγωνικό, ενώ στο Κολωνάκι, τα μισθώματα κυμαίνονται από 100 έως 130 ευρώ/τ.μ., με τις αποδόσεις να διαμορφώνονται λίγο υψηλότερα και συγκεκριμένα από 5% έως 5,5%.
Η Πατριάρχου Ιωακείμ, η Τσακάλωφ και η Κανάρη είναι οι πιο περιζήτητοι δρόμοι στο Κολωνάκι. Σύμφωνα με τον κ. Μπινιάρη, η ανάπτυξη καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος σκοτώνει τα αντίστοιχα καταστήματα ένδυσης και υπόδησης στον ίδιο δρόμο, ιδιαιτέρως τα όμορα.
Λίγα μόλις χιλιόμετρα μακριά, τα καταστήματα σε Πανεπιστημίου και Σταδίου μισθώνονται προς 70 έως 100 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, με βάση τα στατιστικά στοιχεία της BINSWANGER BINIARIS.
Ανάλογες αποδόσεις 5% – 5,5% ετησίως προσφέρουν τα εμπορικά καταστήματα στην ακριβότερη πιάτσα των νοτίων προαστίων τη Γλυφάδα, όπου καταγράφεται ιδιαίτερα έντονη δραστηριότητα και αφίξεις νέων αλλά και εδραιωμένων brands την τελευταία τριετία, με τα μισθώματα να ξεκινούν από 130 ευρώ/τ.μ./μήνα στα διακεκριμένα σημεία και να αγγίζουν έως και τα 170 ευρώ/τ.μ./μήνα.
Στη Γλυφάδα και γενικότερα στα νότια προάστια, οι εισπράξεις των καταστημάτων είναι αρκετά υψηλότερες από τα αντίστοιχα των βορείων προαστίων.
Την ίδια ώρα, η Κηφισιά που κατατάσσεται στις περιοχές με «τσουχτερά» ενοίκια, φέρεται να προσφέρεται για τη μίσθωση καταστήματος με τιμές που ξεκινούν από 80 ευρώ και καταλήγουν έως και 120 ευρώ το τετραγωνικό για ένα μέσο ακίνητο, με τις αποδόσεις να κινούνται επίσης στα επίπεδα του 5,5%, στις οδούς Κολοκοτρώνη, Λεβίδου και Κυριαζή, όπου συναντά κανείς και τις δημοφιλέστερες αλυσίδες.
«Θερμοπύλες» κρατούν οι λιγότερο ακριβές περιοχές των δυτικών και βορείων προαστίων, όπως ο Κορυδαλλός και η Νέα Ιωνία. Σύμφωνα πάντα με στοιχεία της κτηματομεσιτικής εταιρείας, τα μισθώματα στην οδό Ταξιαρχών, τον δρόμο με τη μεγαλύτερη εμπορική κίνηση του Κορυδαλλού διαμορφώνονται σε 60 έως 80 ευρώ/τ.μ./μήνα, ενώ η περιοχή κατατάσσεται στις «συμφέρουσες» για έναν επενδυτή, καθώς οι αποδόσεις κυμαίνονται από 6% έως 6,5% ετησίως. Το ίδιο συμβαίνει και στη Λεωφόρο Ηρακλείου, την εμπορική πιάτσα της Νέας Ιωνίας, όπου τα μισθώματα ξεκινούν από 60 και μπορεί να φτάσουν έως και τα 90 ευρώ ανά τ.μ. μηνιαίως με αντίστοιχες αποδόσεις.
Σε ελαφρώς υψηλότερα επίπεδα διαμορφώνονται τα μισθώματα στον Πειραιά, όπου για ένα εμπορικό κατάστημα ζητείται ενοίκιο της τάξης των 70 έως 100 τ.μ., όταν η απόδοσή του μπορεί να φτάσει το 6% για τον αγοραστή.
Διαβάστε επίσης:
Φουντώνει η μάχη για τα ύψη των κτιρίων – Ενας ακόμη Δήμος παγώνει τις οικοδομικές άδειες
ΕΙΔΗΣΕΙΣ ΣΗΜΕΡΑ
