Χρυσή επενδυτική ευκαιρία σε 2.128 βιομηχανικά – αποθηκευτικά ακίνητα «κρυμμένα» στα NPLs των τραπεζών

Τη δυνατότητα επενδύσεων που δύναται να αλλάξουν τον βιομηχανικό χάρτη της χώρας, συμπεριλαμβανομένου και των logistics, παρέχουν 2.128 βιομηχανικά – αποθηκευτικά ακίνητα προς πώληση το επόμενο διάστημα από τους φορείς που έχουν αναλάβει ή θα αναλάβουν NPLs (ακίνητα συνδεδεμένα με κόκκινα δάνεια) των συστημικών τραπεζών.

Πρόκειται ειδικότερα για ακίνητα συνολικής αξίας 1,2 δις. ευρώ «κρυμμένα» στα κόκκινα δάνεια που έχουν ήδη πουληθεί (Amoeba, Jupiter, Kairos, Symbol) ή πρόσφατα διατέθηκαν στην αγορά και βρίσκονται σε φάση τελικής διαπραγμάτευσης (Neptune, Icon) και τα οποία σύμφωνα με μελέτη της Arbitrage Real Estate (εταιρεία παροχής συμβουλευτικών υπηρεσιών) αποτελούν το 10% του συνολικού αριθμού των ακινήτων και το 26% της συνολικής αξίας των εν λόγω χαρτοφυλακίων. Να σημειωθεί ότι βάσει της ίδιας μελέτης τα περισσότερα από τα προαναφερόμενα εξασφαλισμένα περιουσιακά στοιχεία είναι οικόπεδα ή κατοικίες (πάνω από 60%).

Όπως εκτιμάται, εφόσον ξεπεραστεί η κρίση υγείας, τα βιομηχανικά ακίνητα και αποθήκες σε σχετικά καλές τοποθεσίες και τιμές από τα NPLs με δυνατότητα μετατροπής σε σύγχρονες εγκαταστάσεις, θα αποτελέσουν ευκαιρία για τους επενδυτές, ενώ η κινητικότητα θα έχει ως συνέπεια αύξηση στις τιμές των ακινήτων αυτών τα επόμενα 2 – 3 χρόνια. Σήμερα οι αποδόσεις στους αποθηκευτικούς χώρους κινούνται στην περιοχή του 8,5% και 8,75%, ενώ 4,8 ευρώ ανά τ.μ. θεωρείται ένα προνομιακό μίσθωμα για ένα καλό ακίνητο.

Σύμφωνα με τον Γιάννη Ορφανό, συνιδρυτή και μέτοχο της Arbitrage Real Estate, «Δεδομένης της έλλειψης ποιότητας σε βιομηχανικά και αποθηκευτικά ακίνητα, αλλά και της ανάγκης της χώρας να στραφεί και σε άλλους κλάδους πέρα από τον τουρισμό και γενικότερα των υπηρεσιών φιλοξενίας (συμπεριλαμβανομένης της εστίασης), παρουσιάζεται μια ευκαιρία να αγοραστούν βιομηχανικά ακίνητα και αποθήκες (συμπεριλαμβανομένης της κατάλληλης γης) σε καλές τοποθεσίες με σχετικά μειωμένες τιμές για να γίνουν, το πιο σημαντικό ίσως, επενδύσεις μετατροπής τους, όπου συμφέρει τεχνοοικονομικά, σε εκσυγχρονισμένες εγκαταστάσεις. Η προστιθέμενη αξία θα μπορούσε να δοθεί μέσω επενδύσεων αναβάθμισης σε πιο σύγχρονους αποθηκευτικούς χώρους (όπως κέντρα διανομής τελευταίου μιλίου) ή για βιομηχανική παραγωγή, ιδιαίτερα για τα ακίνητα που βρίσκονται σε ΒΙΠΕ ή σε στρατηγικά σημασία κοντά σε υποδομές μεταφορών και διαμετακόμισης.»

Όπως επίσης επισημαίνει ο κ. Ορφανός «η υγειονομική κρίση αναδεικνύει δύο μεγάλες ευκαιρίες. Η πρώτη αφορά τον κλάδο βασικών αγαθών και αναγκαίων προϊόντων – εξαρτημάτων ο οποίος θα χρειαστεί να αναπροσαρμόσει τη στρατηγική του και να αναπτύξει νέα μοντέλα λειτουργίας που θα ανταποκρίνονται σε κρίσεις, όπως αυτή που βιώσαμε. Θα χρειαστεί περισσότερη εσωτερική βιομηχανική παραγωγή και on-sourcing προϊόντων που να καλύπτουν μια κρίσιμη μάζα από παραγγελίες της εσωτερικής αγοράς. Η δεύτερη ευκαιρία αφορά τις εταιρείες του κλάδου των logistics και της χονδρικής στην νέα πραγματικότητα του ηλεκτρονικού εμπορίου. Η μετεξέλιξη αυτή εκτιμάται ότι θα έχει θετικό πρόσημο στην επαναλειτουργία παλιών αποθηκευτικών κτιρίων αλλά και ανενεργών κτιρίων υπεραγορών ή παλιών αντιπροσωπειών που βρίσκονται κοντά στον αστικό ιστό και στην αναβάθμισή τους σε τεχνολογικά άρτια κέντρα διανομής. Στα θετικά των ακινήτων αυτών, είναι ότι στην πλειονότητά τους διαθέτουν χώρους στάθμευσης με δυνατότητα εγκατάστασης υποδομών φόρτισης ενός εταιρικού στόλου ηλεκτροκίνητων οχημάτων μεταφορών».

«Με αφορμή την πανδημία αλλά και το απόθεμα βιομηχανικών και αποθηκευτικών ακινήτων που θα προωθηθούν στην αγορά από τα διεθνή κεφάλια που αγόρασαν ή θα αγοράσουν μη εξυπηρετούμενα επιχειρηματικά δάνεια» – καταλήγει το στέλεχος της Arbitrage Real Estate – «είναι ευκαιρία να γίνει ένας κεντρικός σχεδιασμός και να εφαρμοστεί μια φορολογικά αποδοτική πολιτική για να δοθούν κίνητρα ενίσχυσης, διαφοροποίησης και περαιτέρω ανάπτυξη της εγχώριας βιομηχανίας και εφοδιαστικής αλυσίδας μέσω της επαναχρησιμοποίησης των συγκεκριμένων και πολλές φορές απαξιωμένων ενυπόθηκων κτηρίων. Οι επενδύσεις αυτές θα μπορούσαν πιθανώς να συνδυαστούν με εταιρικές δομές τύπου ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας) στη λογική Industrial REIT, ως μια συμπληρωματική στρατηγική για τη βελτιστοποίηση των καθαρών αποδόσεων του κεφαλαίου. Σε κάθε περίπτωση, θα χρειαστεί επαγγελματική και θεσμική διαχείριση των βιομηχανικών και αποθηκευτικών ενυπόθηκων ακινήτων που θα προκύψουν από την ενεργή διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δάνειων. Η διαχείριση αυτή θα διαδραματίσει σημαντικό ρόλο για τη στοχευμένη αναβάθμιση, την κατάλληλη εκμίσθωση και τη δραστήρια διατήρηση των καλύτερων σχετικών κτιριακών εγκαταστάσεων για μια πρόσφορη περίοδο, ώστε να αποφευχθεί η πώληση τους εντός πολύ σύντομου χρονικού διαστήματος σε απαξιωμένες τιμές.»

Ακόμη, με βάση τη μελέτη της Arbitrage Real Estate, υπό τον τίτλο «Η Αγορά Αποθηκευτικών και Βιομηχανικών Χώρων» την οποία εκπόνησε ο Κωνσταντίνος Μαρκογιαννάκης (MRICS Director, Head of Valuation, Research & Advisory) η πανδημία θα επισπεύσει σειρά αλλαγών που είχαν αρχίσει να αναδύονται στον κλάδο της εφοδιαστικής αλυσίδας και στην Ελλάδα. Εκ των πραγμάτων θα δημιουργηθούν νέα μοντέλα, τόσο στην εφοδιαστική αλυσίδα, όσο και στο κομμάτι των προμηθειών και της παροχής υπηρεσιών.

Έως τον Μάρτιο του 2020, με βάση την καταγραφή της Arbitrage, το ενδιαφέρον για απόκτηση αποθηκευτικών χώρων εντός και δίπλα της Αττικής προερχόταν κυρίως από ελληνικές ΑΕΕΑΠ και λοιπούς εγχώριους θεσμικούς και ιδιώτες επενδυτές. Ενδιαφέρον υπήρξε από παραδοσιακές επιχειρήσεις της εφοδιαστικής αλυσίδας, από υπεραγορές και αλυσίδες λιανικής με αυξανόμενη δραστηριότητα στο ηλεκτρονικό εμπόριο. Στη Θεσσαλονίκη το αγοραστικό ενδιαφέρον προερχόταν κυρίως από τοπικές επιχειρήσεις εισαγωγών και χονδρικού εμπορίου με κύριο σκοπό την επέκταση χώρου επιπρόσθετα των υφιστάμενων ιδιόκτητων μονάδων.

Αναφορικά με τις μισθώσεις η πιο πρόσφατη δραστηριότητα καταγράφηκε από μισθωτές που σχετίζονται με ιατρικές υπηρεσίες, φαρμακευτικά και αναλώσιμα προϊόντα υγείας καθώς και διανομείς οικιακών αγαθών. Επίσης, μισθωτικό ενδιαφέρον προήλθε από παραδοσιακούς παρόχους υπηρεσιών 3PL (ολοκληρωμένες υπηρεσίες logistics) ακολουθούμενοι από τις υπεραγορές, τις εταιρίες ηλεκτρικών συσκευών και τις επιχειρήσεις εμπορίας οικοδομικών υλικών. Πριν το lockdown, η ζήτηση επίσης προερχόταν από τον τομέα της ελαφριάς βιομηχανίας και από εταιρίες με δραστηριότητες στην συναρμογή προϊόντων και στον μηχανολογικό εξοπλισμό.

Μέχρι τις αρχές του 2020 το 25% του διαθέσιμου αποθέματος καταλαμβάνουν επιχειρήσεις καταναλωτικών προϊόντων, ενώ ακολουθούσαν οι επιχειρήσεις παροχής υπηρεσιών μεταφορών και 3PL – εταιρίες παροχής υπηρεσιών logistics – (24%) και οι εταιρίες λιανικού εμπορίου (11%). Επιχειρήσεις που σχετίζονται με τη ναυτιλία και τις λιμενικές υπηρεσίες καταλαμβάνουν το 5% των αποθηκευτικών χώρων, εταιρίες στο χώρο της ενέργειας και των καυσίμων (πετρελαίου, φυσικού αερίου) το 4% και οι εταιρίες τηλεπικοινωνιών και τεχνολογίας ακολουθούσαν πολύ κοντά με 3%. Οι τομείς ορυκτών και μετάλλων, χημικών και φαρμακευτικών προϊόντων, αναλωσίμων υγείας και διαφοροποιημένων βιομηχανικών προϊόντων καταλάμβαναν από 2% του συνολικού αποθέματος έκαστος, ακολουθούμενοι από τις εταιρείες αγροτικών προϊόντων που χρησιμοποιούσαν το 1%.