Ποιοτικά γραφεία, logistics, ξενοδοχεία και πολυτελείς κατοικίες περιλαμβάνονται στα ακίνητα, συνολικής αξίας 415 εκατ. ευρώ, με τα οποία ασχολείται το διάστημα αυτό η Prodea Investments ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας).

Όπως σημειώνει ο διευθύνων σύμβουλος της Prodea, Αριστοτέλης Καρυτινός, για περίπου τα μισά από τα ακίνητα που βρίσκονται στο pipeline η εταιρεία έχει υπογράψει προσύμφωνα αγοράς και στο μεγαλύτερο μέρος αυτών συμμετέχει στην κατασκευή.

Λίγες μέρες πριν «τρέξει» η Δημόσια Προσφορά – εγγραφή των επενδυτών για το πράσινο ομόλογο που εκδίδει η ΑΕΕΑΠ (14 με 16 Ιουλίου) ο κ. Καρυτινός σε αποκλειστική του συνέντευξή του στο mononews.gr εξηγεί τη στρατηγική ανάπτυξης του χαρτοφυλακίου της Prodea, τους λόγους για τους οποίους έχει εισέλθει στο development καθώς και γιατί επέλεξε να συνεργαστεί στα τουριστικά ακίνητα με το YODA Group.

Τονίζει, ότι μετά την ολοκλήρωση της έκδοσης του ομολόγου, στρατηγική προτεραιότητα είναι η διεύρυνση της μετοχικής βάσης της Prodea.

Ο κ. Καρυτινός εκτιμά όταν λήξει η πανδημία η αγορά θα κινηθεί ανοδικά, ειδικά ως προς τα ποιοτικά ακίνητα καθώς η ζήτηση είναι μεγάλη, ενώ τα ενοίκια θα βρεθούν σε ένα πολύ καλύτερο επίπεδο σε σχέση με το παρελθόν και σημειώνει ότι η αγορά με τη μεγαλύτερη κινητικότητα είναι αυτή των ξενοδοχείων.

Ολόκληρη η συνέντευξη με τον κ. Καρυτινό έχει ως εξής:

Ερ: Πράσινο ομόλογο, γιατί τώρα;

Καταρχάς οι συνθήκες είναι ιδανικές από την άποψη ότι υπάρχει ζήτηση για τέτοια προϊόντα καθώς είμαστε σε ένα περιβάλλον , ουσιαστικά, μηδενικών επιτοκίων στις καταθέσεις. Άρα μια εταιρεία όπως εμείς που χρειάζεται να οργανώσουμε και να προγραμματίσουμε τις επενδύσεις μας μακροχρόνια θεωρούμε ότι πρέπει να εκμεταλλευτεί την συγκυρία.

Ερ: Τι είναι αυτό που δικαιολογεί τον τίτλο «πράσινο».

Επιλέξαμε να εκδώσουμε «πράσινο» ομόλογο γιατί τα κεφάλαια που θα αντλήσουμε θα τα διαθέσουμε σε αειφόρα projects ακίνητης περιουσίας. Από το σύνολο των 300 εκατ. ευρώ με τα 56 εκατ. θα αποπληρώσουμε το δάνειο που βαρύνει ακίνητό μας, κτήριο γραφειακών χώρων στην περιοχή της Παιανίας, μισθωμένο από την Cosmote, το οποίο είναι το πρώτο με πιστοποίηση LEED Gold στην Ελλάδα.

Το μεγαλύτερο τμήμα από το υπόλοιπο ποσό (περίπου 236 εκατ.) θα διατεθεί για να υποστηρίξει τις επόμενες επενδύσεις μας από συμφωνίες που ήδη έχουμε κλείσει σε πιστοποιημένα πράσινα ακίνητα ή σε έργα που θα βελτιώσουν το ενεργειακό αποτύπωμα των ακινήτων μας.

Να επισημάνω ότι η Prodea προσεγγίζει πλέον την ανάπτυξη του χαρτοφυλακίου της σύμφωνα με τις βέλτιστες διεθνείς πρακτικές για βιώσιμες επενδύσεις και έχει διαμορφώσει το Πλαίσιο Πράσινου Ομολόγου σύμφωνα με τα Green Bond Principles. Η Ernst & Young είναι ο ανεξάρτητος πάροχος εξωτερικής διασφάλισης ως προς τη συμμόρφωση με τα Green Bond Principles.

Δίνουμε ιδιαίτερη βαρύτητα σε θέματα βιωσιμότητας και αειφορίας. Ήδη το 32% της αξίας των επενδύσεών μας σε γραφεία είναι σε «πράσινα» κτήρια και αυτό αναμένεται να αυξηθεί σημαντικά το επόμενο διάστημα.

Ερ: Ποιες είναι οι κατηγορίες ακινήτων που εξετάζετε στην παρούσα φάση;

Κυρίως είναι γραφεία που είναι και η ραχοκοκαλιά του χαρτοφυλακίου μας (περίπου το 47% σε όρους αξίας με στοιχεία Δεκεμβρίου 2020). Είναι αποθήκες (logistics), κατηγορία στην οποία ξεκινήσαμε να επενδύουμε τα τελευταία δύο χρόνια και με τα νέα ακίνητα που θα προσθέσουμε στο χαρτοφυλάκιό μας θα φτάσουμε σε αυτή την κατηγορία τα 130.000 τ.μ. Είναι επίσης ξενοδοχεία για τα οποία έχουμε δημιουργήσει ένα εξειδικευμένο όχημα, την εταιρεία Mediterranean Hospitality Venture Limited (MHV), και πλέον μπαίνουμε και στα υψηλής ποιότητας οικιστικά ακίνητα. Πολύ επιλεκτικά και μόνο στις πολύ καλές περιοχές θα επενδύσουμε και στο retail.

Ερ: Τι σας οδήγησε να ασχοληθείτε με τα οικιστικά;

Η αγορά της κατοικίας βρίσκεται πάρα πολύ πίσω λόγω της οικονομικής κρίσης που προηγήθηκε. Ωστόσο είναι το βασικό προϊόν στην Ελλάδα μακράν από όλα τα υπόλοιπα και αυτή τη στιγμή όπως γνωρίζετε υπάρχει πολύ μεγάλο ενδιαφέρον από ξένους υπηκόους να αγοράσουν κατοικία στη χώρα μας.

Ειδικά τα νότια προάστια της Αττικής έχουν μεγάλη ζήτηση. Έχουμε ήδη προχωρήσει στην αγορά ενός οικοπέδου στα νότια προάστια μεσαίου μεγέθους στο οποίο θα κατασκευάσουμε πολυτελείς κατοικίες, συνολικά περίπου 2.600 τ.μ.

Ερ: Όπως έχει ανακοινώσει το διάστημα αυτό κοιτάτε ακίνητα συνολικής αξίας περίπου 415 εκατ. ευρώ. Υπάρχει και δική σας συμμετοχή στην κατασκευή;

Έχουμε εισέλθει επιλεκτικά και στο development λόγω του περιορισμένου έτοιμου επενδυτικού προϊόντος. Κατασκευάζουμε κτήριο γραφείων στην οδό Φραγκοκκλησιάς στο Μαρούσι το οποίο θα είναι έτοιμο στο τέλος του μήνα και καταγράφουμε σημαντικό ενδιαφέρον για τη μίσθωσή του. Για να σας δώσω μια καλύτερη εικόνα, από τα 415 εκατ. ευρώ σε αξία ακίνητα με τα οποία ασχολούμαστε, για περίπου τα μισά έχουμε υπογράψει προσύμφωνα αγοράς και στο μεγαλύτερο μέρος αυτών συμμετέχουμε στην κατασκευή. Η αγορά της Ελλάδας είναι τέτοια που μας ωθεί στο να δημιουργούμε εξαρχής το προϊόν γι αυτό και μας ενδιαφέρουν οι στρατηγικές συμφωνίες με developers.

Ερ: Είστε η μεγαλύτερη ΑΕΕΑΠ μακράν από τις υπόλοιπες. Έχετε όμως μια ελάχιστη διασπορά στη μετοχή σας.

Έχουμε επιχειρήσει δύο φορές να αυξήσουμε τη διασπορά της μετοχής μας, αλλά οι συγκυρίες δεν μας βοήθησαν. Η πρώτη ήταν το 2014, όταν προκηρύχθηκαν οι εκλογές με αποτέλεσμα οι αγορές να κλείσουν και η δεύτερη το 2020 αλλά προέκυψε η πανδημία.

Τώρα είναι και πάλι στα άμεσα σχέδιά μας. Μετά την ολοκλήρωση της έκδοσης του ομολόγου, στρατηγική μας προτεραιότητα είναι η διεύρυνση της μετοχικής μας βάσης.

Ερ: Με ποιο τρόπο;

Υπάρχουν πολλοί τρόποι για να αυξήσει μια εταιρεία την διασπορά των μετοχών της. Εξετάζουμε όλες τις διαθέσιμες εναλλακτικές.

Ερ: Ποια είναι η επίπτωση της πανδημίας στα έσοδα από το χαρτοφυλάκιό σας.

H μείωση από έσοδα από μισθώματα για το 2020 ανέρχεται σε 2,5 εκατ. για όλο τον όμιλο (ή 2% επί των ετησιοποιημένων μισθωμάτων του ομίλου). Τα δύο μεγάλα ξενοδοχεία μας κατέγραψαν το 2020 λειτουργική ζημία ύψους 6.664 χιλ. ευρώ.

Ερ: Ποιος είναι ο σχεδιασμός για την περαιτέρω ανάπτυξη της MHV και πώς θα χρηματοδοτηθεί;

Η επιλογή μας με την Invel να συγκεντρώσουμε όλες τις μεγάλες ξενοδοχειακές μονάδες (resort) σε ένα όχημα, την MHV, συνάπτοντας στρατηγική συμμαχία με έναν εξειδικευμένο στον κλάδο όμιλο (YODA Group) πηγάζει από την στρατηγική μας απόφαση να αναπτυχθούμε περαιτέρω, αποκτώντας ταυτόχρονα και την τεχνογνωσία.

Η MHV έχει και αρκετό development στα υφιστάμενα ακίνητά της όπως είναι το

The Landmark Nicosia στην Κύπρο στο οποίο θα κατασκευαστούν δύο πύργοι, ένας οικιστικός και ένας με γραφεία, επιπρόσθετα από την πλήρη ανακαίνιση του ξενοδοχείου.

Για τη χρηματοδότηση των νέων επενδύσεων της MHV μαζί με τους υπόλοιπους μετόχους θα εξετάσουμε όλα τα ενδεχόμενα, π.χ. αυξήσεις κεφαλαίου με τη συμμετοχή των υφιστάμενων μετόχων, την είσοδο και νέων επενδυτών και βεβαίως δανεισμό ανά project. Δεν μπορώ να γίνω πιο συγκεκριμένος γιατί δεν έχουμε λάβει ακόμα οριστικές αποφάσεις.

Ερ: Το τελευταίο διάστημα δεν αγοράζετε μόνο ακίνητα, πουλάτε επίσης.

Πιστεύουμε στο ενεργό asset management και στο πλαίσιο αυτό θα συνεχίσουμε να πουλάμε ακίνητα που θεωρούμε ώριμα και που δεν είναι στρατηγικής σημασίας για εμάς. Με τον τρόπο αυτό εξάλλου μειώνουμε την θέση της Εθνικής Τράπεζας στο χαρτοφυλάκιό μας. Την έχουμε φτάσει περίπου στο 40% από 100% όταν ξεκινήσαμε. Οι επενδυτές που απευθυνόμαστε δε θέλουν να βλέπουν μεγάλη συγκέντρωση σε έναν μισθωτή. Επίσης με τα κεφάλαια που συγκεντρώνουμε από τις πωλήσεις ώριμων ακινήτων χρηματοδοτούμε νέες αγορές σύγχρονων πράσινων κτηρίων.

Το χαρτοφυλάκιό μας αλλάζει τόσο ποσοτικά, πουλάμε μικρότερα ακίνητα και αποκτούμε μεγαλύτερα και έτσι σταδιακά θα μικρύνει ο αριθμός τους και το κόστος για τη διαχείρισή τους, αλλά και ποιοτικά αφού αγοράζουμε νεότερα και ποιοτικότερα ακίνητα.

Ερ: Μια συνέντευξη μαζί σας δεν μπορεί να μην περιλαμβάνει σχόλιο για την πορεία ευρύτερα της αγοράς των επαγγελματικών ακινήτων. Ποιες οι εκτιμήσεις σας για το επόμενο διάστημα;

Με εξαίρεση την πολύ δύσκολη περίοδο της οικονομικής κρίσης, η αγορά των ποιοτικών επαγγελματικών ακινήτων δεν κατέρρευσε και αυτό γιατί παραδοσιακά στην Ελλάδα η ζήτηση είναι μεγαλύτερη από την προσφορά. Πάντα υπάρχει δυσκολία να βρεις π.χ. ποιοτικά γραφεία γι’ αυτό και ένα μεγάλο κομμάτι του προϊόντος που αγοράζουμε αναγκαζόμαστε να το κατασκευάζουμε κιόλας.

Γενικότερα η ελληνική αγορά είναι μια περιφερειακή αγορά, που θέλει πολύ προσοχή, δεν έχει μεγάλο βάθος, ποτέ δεν είχε, και γι’ αυτό δεν προσελκύει πολλούς ξένους όπως π.χ. στη Ιταλία. Στη γειτονική μας χώρα μεγάλος αριθμός ξένων funds κάνει συμφωνίες δισεκατομμυρίων.

Την ίδια στιγμή όμως η ελληνική αγορά παρουσιάζει και αρκετές ευκαιρίες. Όσοι διαθέτουμε την εμπειρία και τη γνώση είμαστε σε θέση να ξεχωρίσουμε το προϊόν εκείνο που θα μας αποφέρει, συμμετέχοντας ή όχι στην κατασκευή, υψηλότερες αποδόσεις από αυτές που συναντάμε στις υπόλοιπες αγορές.

Πριν την πανδημία η αγορά των επαγγελματικών ακινήτων είχε σημαντική κινητικότητα και αύξηση των μισθωμάτων. Με τον κορωνοϊό η αγορά «πάγωσε». Εκτιμώ ότι όταν λήξει η πανδημία η αγορά θα κινηθεί ανοδικά, ειδικά ως προς τα ποιοτικά ακίνητα καθώς η ζήτηση είναι μεγάλη, ενώ τα ενοίκια θα βρεθούν σε ένα πολύ καλύτερο επίπεδο σε σχέση με το παρελθόν.

Ερ: Η αγορά των τουριστικών ακινήτων;

Η αγορά των ξενοδοχείων έχει τη μεγαλύτερη κινητικότητα αυτή τη στιγμή και το θετικό είναι η μεγάλη ζήτηση. Πολλοί ξένοι επενδυτές έχουν αγοράσει μεγάλο αριθμό ξενοδοχείων τα οποία ανακαινίζουν δίνοντας εν τέλει ένα σημαντικά βελτιωμένο προϊόν που αναβαθμίζει την τουριστική βιομηχανία στη χώρα μας.

Η προσφορά προέρχεται από όσους ιδιοκτήτες δεν πήγαιναν καλά, ξεκινώντας από τη μακρόχρονη οικονομική κρίση και στη συνέχεια η πανδημία λειτούργησε καταλυτικά. Έτσι έχουν συγκεντρωθεί χαρτοφυλάκια στις τράπεζες οι οποίες έχουν ξεκινήσει διαδικασία πωλήσεων.

Για την Αθήνα είμαι ιδιαίτερα αισιόδοξος γιατί δημιουργείται ένα καλό τουριστικό προϊόν. Η πρωτεύουσα διαθέτει όλες τις προϋποθέσεις να προσελκύσει πολύ περισσότερο τουρισμό και μάλιστα όλο το χρόνο.

Prodea ΑΕΕΑΠ: Πώς θα διαθέσει τα 300 εκατ. από το πράσινο ομόλογο – 14 με 16 Ιουλίου οι εγγραφές