Αλματώδης η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων – Ποιο είναι το κόστος ανακαίνισης κατοικίας για Airbnb

Διπλασιάστηκαν μέσα σε ένα χρόνο στην Αθήνα, σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία και τις εκτιμήσεις, οι κατοικίες που μισθώνονται με καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης (τύπου Airbnb) και η προοπτική είναι να αυξηθούν περαιτέρω. Η εξέλιξη αυτή έχει ως συνέπεια να παρατηρείται τεράστια δυσκολία, εξεύρεσης ακινήτου για τους ενδιαφερόμενους για μακροχρόνια μίσθωση (π.χ. για τους φοιτητές) ειδικά σε ορισμένες περιοχές.

Την ίδια στιγμή θετικά έχει λειτουργήσει στην αγορά των κατασκευών, καθώς σε ένα μεγάλο ποσοστό τους οι κατοικίες που προορίζονται για βραχυχρόνια μίσθωση έχουν υποστεί κάποιου βαθμού ανακαίνιση. Είναι προφανές ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που αποφασίζουν να μισθώσουν τα ακίνητά τους μέσω των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης στοχεύουν σε ένα μεγαλύτερο εισόδημα.

Βάσει στοιχείων του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates μόνον στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας οι κατοικίες που διατίθενται με βραχυχρόνια μίσθωση είναι περί τις 1.080 και συνολικά στην Αθήνα έχουν φθάσει τα περίπου τις 5.200, όταν πέρσι ήταν 2.500. Η αναφορά αφορά διαμερίσματα στην πλειοψηφία τους με ένα υπνοδωμάτιο, δεν συμπεριλαμβάνονται π.χ. βίλες και μεγάλες κατοικίες ο αριθμός των οποίων στην Αττική είναι περιορισμένος. Πρόκειται επίσης για ακίνητα τα οποία δηλώνονται επίσημα και το πιθανότερο είναι να υπάρχει και ένας αριθμός που δεν έχει δηλωθεί.

Όπως επισημαίνει ο πρόεδρος του E-Real Estates, Θέμης Μπάκας, το μέσο μηναίο εισόδημα από τη βραχυχρόνια μίσθωση ενός ακινήτου στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας (διαμέρισμα με ένα δωμάτιο και καθιστικό) είναι περί τα 1.067 ευρώ (αυτονόητο είναι ότι δεν είναι όλο τον χρόνο μισθωμένο) στα Εξάρχεια, Νεάπολη, Μουσείο 621 ευρώ, Κουκάκι, Μακρυγιάννη 808 ευρώ, Νέος Κόσμος 715 ευρώ, Γλυφάδα 636 ευρώ, Παγκράτι 495 ευρώ, Πλατεία Αττικής 503 ευρώ, Ακρόπολη 886 ευρώ, Αμπελόκηποι 541, Κολωνάκι 900 ευρώ, Θησείο 843, Καλλιθέα 388, Κεραμεικός 810 ευρώ και Βουλιαγμένη 730 ευρώ.

Σύμφωνα επίσης με τον Πολιτικό Μηχανικό (ΕΜΠ) Κωνσταντίνο Α. Κοντονίκα «η αλματώδης εξάπλωση των υπηρεσιών βραχυπρόθεσμης μίσθωσης ακινήτων, τύπου  Bed and Breakfast, των τελευταίων χρόνων, έχει δημιουργήσει μία νέα τάση στην εκμετάλλευση ακινήτων για τουριστικούς, επαγγελματικούς ή άλλους σκοπούς.

Αυτού του τύπου οι ηλεκτρονικές υπηρεσίες προσφέρουν διττό όφελος για τον ιδιοκτήτη αλλά και τον εν δυνάμει μισθωτή. Ο ιδιοκτήτης, αφενός, μπορεί να προβάλλει το ακίνητό του σε ένα ευρύτατο κοινό σε παγκόσμια κλίμακα ενοικιάζοντάς το σε τιμές (ανά ημέρα) υψηλότερες από την περίπτωση της μακροχρόνιας μίσθωσης, αποκομίζοντας, υπό προϋποθέσεις (περιοχή, παρεχόμενες υπηρεσίες, περίοδοι μίσθωσης, κτλ.), έως και πολλαπλάσια έσοδα. Ο εν δυνάμει μισθωτής, αφετέρου, έχει πρόσβαση σε μια πλειάδα εναλλακτικών επιλογών τόσο σε επίπεδο παροχών όσο και κόστους, έχοντας τη δυνατότητα να αξιολογήσει την ποιότητα του προσφερόμενου καταλύματος, τη λειτουργικότητα καθώς και το είδος των παρεχόμενων υπηρεσιών, ενώ σε κάθε περίπτωση το κόστος ενοικίασης είναι συνήθως μικρότερο από το αντίστοιχο ενός ξενοδοχείου.»

Ο υποψήφιος μισθωτής κρίνει το ακίνητο από τις προβεβλημένες φωτογραφίες ενώ θα αξιολογήσει θετικά ένα καινούριο ή πρόσφατα ανακαινισμένο, καθαρό και προσεγμένο, λειτουργικό κατάλυμα με αυξημένες παροχές, καθιστώντας το συγκριτικά πιο επιλέξιμο σε σχέση με ένα παλιό και παραμελημένο ακίνητο. Αναδεικνύεται έτσι η ανάγκη για την μερική ή ριζική ανακαίνιση των υπό μίσθωση οικημάτων ώστε να καταστούν ανταγωνιστικά και επιλέξιμα.

Όπως εξηγεί ο κ. Κοντονίκας «μια επέμβαση ανακαίνισης μπορεί να είναι από πολύ περιορισμένη, έως αρκετά εκτεταμένη που σε ορισμένες περιπτώσεις να φτάνει στο επίπεδο της ολικής ανακατασκευής του καταλύματος. Ακόμη, η ποιότητα των χρησιμοποιούμενων υλικών μπορεί να ποικίλει σημαντικά αλλά και οι παρεχόμενες υποδομές και υπηρεσίες επίσης μπορούν να διαφοροποιούνται. Οι παραπάνω παράγοντες, σε συνδυασμό και με ορισμένες ιδιαιτερότητες της κάθε περίπτωσης, όπως η παλαιότητα του ακινήτου κτλ. δύνανται να διευρύνουν σημαντικά το εύρος του κόστους μίας παρέμβασης από μερικές εκατοντάδες ευρώ έως και αρκετές χιλιάδες ευρώ.

Καθίσταται σαφές πως η ανακαίνιση ενός ακινήτου, όπως και σχεδόν κάθε είδους επένδυση στον τομέα αυτόν, αποτελεί επένδυση έντασης κεφαλαίου, αφού ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να διαθέσει σχεδόν άμεσα ένα σημαντικό ποσό ενώ ή απόσβεση αυτού θα πραγματοποιηθεί σε βάθος χρόνου. Στην περίπτωση της βραχυπρόθεσμης μίσθωσης, υπό κατάλληλες προϋποθέσεις, το επενδυθέν κεφάλαιο είναι εφικτό να αποσβεστεί σε σύντομο χρονικό διάστημα που μπορεί να είναι από λίγα έτη έως και ένα έτος ή και λιγότερο. Ως προς την βαρύτητα των παρεμβάσεων, ιδιαίτερης σημασίας παρεμβάσεις κρίνονται η επισκευή του υδραυλικού, ηλεκτρολογικού και μηχανολογικού δικτύου και εξοπλισμού, οι οποίες και θα πρέπει να εξετάζονται κατά προτεραιότητα καθώς μπορεί να οδηγήσουν σε απροσδόκητα προβλήματα αρκετά υψηλότερου κόστους επιδιόρθωσης αλλά και διαφυγής εσόδων λόγω της ενδεχόμενης διακοπής ή ακύρωσης μισθώσεων. Επιπλέον, σημαντική είναι και η αίσθηση ασφάλειας για τον χρήστη, οπότε και προκρίνονται παρεμβάσεις προς αυτή την κατεύθυνση, όπως εγκατάσταση συναγερμού ή κουφωμάτων ασφαλείας.»

Προκειμένου ο ιδιοκτήτης να έχει μία εικόνα σχετικά με το πιθανό φάσμα του κόστους μιας παρέμβασης, αναφέρονται από τον κ. Κοντονίκα ενδεικτικά τρία εναλλακτικά σενάρια, για διαμέρισμα αναφοράς 70 τ.μ..

• Περίπου 3.500 ευρώ κοστίσουν οι εξής εργασίες: Εσωτερικός ελαιοχρωματισμός και επισκευή επιχρισμάτων, αντικατάσταση εσωτερικών θυρών με νέες laminate, εγκατάσταση θωρακισμένης πόρτας ασφαλείας, αποξήλωση παλιάς κουζίνας και τοποθέτηση νέας.
• Περίπου 12.000: Επιπλέον των παραπάνω, αντικατάσταση ειδών υγιεινής και πλακιδίων μπάνιου, αντικατάσταση εξωτερικών κουφωμάτων με νέα αλουμινίου, νέα ηλεκτρολογική εγκατάσταση κουζίνας, έως δύο νέες εσωτερικές ντουλάπες, αντικατάσταση πλακιδίων δαπέδου.
• -Περίπου 20.000 ευρώ: Επιπλέον των παραπάνω πλήρης ανακατασκευή μπάνιου και εγκατάσταση τζακούζι, ριζική αναδιαμόρφωση χώρων με αποξήλωση εσωτερικών τοίχων, αντικατάσταση υδραυλικού και ηλεκτρολογικού δικτύου, κατασκευή νέου δικτύου θέρμανσης, εγκατάσταση καυστήρα φυσικού αερίου και ηλιακού θερμοσίφωνα, τοποθέτηση συναγερμού ασφαλείας, εγκατάσταση υποδομής γραφείου, πλήρης επίπλωση του διαμερίσματος.