ΣΧΕΤΙΚΑ ΑΡΘΡΑ
Η ανάπτυξη ιδιωτικών φοιτητικών κατοικιών (Purpose Built Student Accommodation – PBSA) είναι ένας κλάδος του real estate που είναι ακόμα στα «σπάργανα» στη χώρα μας, όπως λέει ο κ. Αργυρόπουλος, και μπορεί να αποτελέσει πρόσφορο έδαφος για developers και operators.
Ήδη η συμφωνία, στην οποία προχώρησε η Hamlet Students Flats με την Premia Properties τον περασμένο Δεκέμβριο, για τρία ακίνητα σε Πάτρα, Αθήνα και Θεσσαλονίκη, αποτελεί μία σημαντική ψήφο εμπιστοσύνης στην εγχώρια αγορά. Πρόκειται για μία στρατηγική συνεργασία μεταξύ των δύο εταιρειών, η οποία αναμένεται να έχει και συνέχεια.
Η εν λόγω συμφωνία έχει ως βάση το σχέδιο της Premia Properties για την απόκτηση περισσότερων από 1.000 αυτοεξυπηρετούμενων κατοικιών (serviced apartments) έως το 2026.
Ποιο είναι το μοντέλο της Hamlet Student Flats
Η Hamlet Student Flats δραστηριοποιείται στον τομέα της ανάπτυξης και διαχείρισης «ιδιωτικών φοιτητικών κατοικιών» παρέχοντας λύσεις one-stop shop στους φοιτητές/ενοίκους.
Εν ολίγοις παρέχονται στους φοιτητές επιπλωμένες κατοικίες (στούντιο ή δυάρια) που περιλαμβάνουν στο ενοίκιο (που ξεκινά από τα 395 και καταλήγει στα 670 ευρώ ανάλογα την περιοχή και τον τύπο του διαμερίσματος) επίπλωση, ηλεκτρικές συσκευές, κοινόχρηστα, σύνδεση high speed Internet, ύδρευση και παροχή ζεστού νερού 24/7, κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος και φυσικού αερίου.
Επίσης, δίνεται και η επιλογή παροχής υπηρεσιών καθαριότητας, πλυντηρίου/στεγνωτηρίου, ακόμα και parking ποδηλάτων με ηλεκτρικούς φορτιστές.
Σε ποιες περιοχές επενδύει η Hamlet Student Flats
«Προς το παρόν διαχειριζόμαστε 6 κτίρια σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Πάτρα και Σπάρτη , ενώ ετοιμάζονται για το Ακαδημαϊκό έτος 2022, δύο νέα κτίρια σε σε φοιτητουπόλεις με καλά πανεπιστήμια και δημογραφικά στοιχεία» αναφέρει ο Άκης Αργυρόπουλος.
Η εταιρεία κοιτάζει κτίρια στην Κομοτηνή, την Ξάνθη, τη Θεσσαλονίκη, τα Ιωάννινα, τη Λάρισα, την Αθήνα, τον Πειραιά, την Πάτρα, την Καλαμάτα και το Ηράκλειο Κρήτης. Πρόκειται για υπάρχοντα ακίνητα, τα οποία ανακαινίζονται και εξοπλίζονται με τέτοιο τρόπο ώστε να ανταποκρίνονται στο προϊόν που παρέχει η Hamlet Student Flats στους φοιτητές.
H Hamlet Student Flats έκανε την είσοδο της στην ελληνική αγορά το 2007 μέσω του Hamlet Kipseli. Το εν λόγω ακίνητο διαθέτει 19 ανεξάρτητα φοιτητικά διαμερίσματα με μέσο μηνιαίο μίσθωμα περί τα 430 ευρώ και είναι αρκετά δημοφιλές στους φοιτητές που επισκέπτονται τη χώρα μας μέσω του προγράμματος Erasmus, καθώς το 50% των ενοίκων του εν λόγω ακινήτου έρχονται από το εξωτερικό.
Το δεύτερο ακίνητο της Hamlet Student Flats αναπτύχθηκε στην Πάτρα το 2011 διαθέτει 49 κατοικίες. Αρχικά το κτίσμα συνολικής επιφάνειας 2.500 τμ λειτουργούσε ως ιδιωτική κλινική και η εταιρεία προχώρησε σε πλήρη ανακατασκευή του. Η πρώτη φάση των εργασιών ολοκληρώθηκε το Σεπτέμβριο του 2011 και η δεύτερη έναν χρόνο αργότερα.
Η επιφάνεια του κάθε διαμερίσματος ξεκινά από τα 24 και φτάνει έως και τα 48 τμ. Ο μέσος όρος του μηνιαίου μισθώματος ανέρχεται στα 420 ευρώ.
Το τρίτο ακίνητο της Hamlet Student Flats βρίσκεται στη Θεσσαλονίκη. Πρόκειται για το Hamlet 2b, δυναμικότητας 85 studios, τα οποία είναι μισθωμένα για 35 έτη. Βρίσκεται επί της οδού Βαλαωρίτου 10 και αναπτύχθηκε σε υπάρχον βιοτεχνικό ακίνητο.
Ποια ακίνητα εξετάζει η εταιρεία – Υπάρχει προοπτική για development?
«Όσον αφορά την Ελλάδα, θεωρούμε πως η συνολική επιφάνεια των κτιρίων που αναζητούμε μπορεί να ξεκινάει από τα 2.000 τμ και να φτάνει έως τα 6.000 τ.μ., με αριθμό bedspaces/κτίριο, να κινείται μεταξύ των 70 και 200 units.
Η εκτίμηση αυτή προκύπτει από τα μέχρι στιγμής δημογραφικά στοιχεία καθώς και την τυπολογία της δόμησης στον αστικό ιστό. Οτιδήποτε μεγαλύτερο είναι στα όρια του γκέτο, σε αντίθεση με την Ευρώπη όπου οι πρόσφατες κατασκευές, έχουν κατ’ ελάχιστον 750 bedspaces με εμβαδόν 16 τ.μ. ανά κατοικία», επισημαίνει ο Άκης Αργυρόπουλος σχετικά με τον ιδανικό τύπου ακινήτου για την ανάπτυξη κτιρίων φοιτητικών κατοικιών.
Και προσθέτει: «Η δεκαετής οικονομική κρίση, που βιώσαμε στην Ελλάδα, καθώς και η έλλειψη τραπεζικής χρηματοδότησης είχε σαν αποτέλεσμα να γίνει μονόδρομος η ανακατασκευή των διαθέσιμων κτιρίων.
Η μετατροπή του κτιριακού αποθέματος στις φοιτητουπόλεις συνεχίζει να αποτελεί και σήμερα την καλύτερη επιλογή εφόσον οι φοιτητές επιλέγουν να μένουν εντός του αστικού ιστού.
Η τρέχουσα επιτυχής και συνεχιζόμενη ανάπτυξη από τους εγχώριους developers, όπως για παράδειγμα η Dimand, καινούργιων, ενεργειακά αρίστων κτιρίων πιστοποιημένα κατά τα βιοκλιματικά κριτήρια LEED και BREAM, θα δημιουργήσει απόθεμα κτιρίων χαμηλής ενεργειακής κλάσης για ανακατασκευή σε κτίρια φοιτητικών κατοικιών
Επιπλέον, μία πρόσφατη εξέλιξη της τελευταίας διετίας, η οποία έχει να κάνει με την κατακόρυφη αύξηση των κατασκευαστικών και οικοδομικών υλικών, προκρίνει τη λύση της ανακατασκευής έναντι της greenfield ανάπτυξης.
Η προοπτική στην Ελλάδα – Το Business Plan της Hamlet Student Flats
Σχετικά με τις μέχρι στιγμής δυνατότητες της χώρας μας για την ανάπτυξη φοιτητικών κατοικιών ο Άκης Αργυρόπουλος επισημαίνει:
«Η Ελλάδα είναι τόσο ώριμη για ανάπτυξη φοιτητικών κατοικιών όσο ήταν έτοιμη την δεκαετία του ’70 για τουριστική ανάπτυξη. Όπως γνωρίζετε και έχει αποδεχθεί, ξενοδόχος δεν θεωρείται ο ιδιοκτήτης ακινήτου αλλά ο operator και η ομάδα του, που «γνωρίζει το hospitality industry” και τρέχει επιτυχώς τις μονάδες. Η στροφή αυτή έγινε στην χώρα μας τα τελευταία χρόνια κ ιδιαίτερα από το μέσο της οικονομικής κρίσης και έπειτα, όπου δημιουργήθηκαν οι γνωστές εταιρείες – operators.
Αντίστοιχα, η ανάπτυξη του ευρύτερου residential κλάδου (serviced apartments, PRS, co-living, student accommodation), θα βασιστεί κατά μεγάλο ποσοστό στην ικανότητα, την γνώση και την εμπειρία των αντίστοιχων operators.
To business plan της εταιρίας για την ελληνική αγορά, αναπτύσσεται σε ορίζοντα πενταετίας και δεκαετίας
«Στόχος μας είναι εντός της πενταετίας να έχουμε αναπτύξει και να διαχειριζόμαστε ένα χαρτοφυλάκιο 2.500 bedspaces, ενώ σε ορίζοντα δεκαετίας ο στόχος αυτός αυξάνεται στα 5.000 bedspaces. Το χαρτοφυλάκιο της εταιρείας θα περιλαμβάνει ακίνητα του ευρύτερου φάσματος του Alternative real estate investment, πιο συγκεκριμένα, student accommodation, co-living, serviced apartments & hybrid hospitality units.
Αιχμή του δόρατος σε αυτά τα χαρτοφυλάκια είναι το operation και η διαχείριση. Συνεπώς η ανάπτυξη του χαρτοφυλακίου προϋποθέτει την μετεξέλιξη της Hamlet Student Flats, σε όλα τα επίπεδα, όπως το ψηφιακό περιβάλλον, τα κριτήρια ESG, καθώς και το well-being των ενοίκων»
Τι περιλαμβάνει η συμφωνία με την Premia Properties
Η πρόσφατη συμφωνία με την Premia Properties, με διευθύνοντα σύμβουλο των Κώστα Μαρκάζο, αποτελεί μία σημαντική ψήφο εμπιστοσύνης τόσο για την Hamlet Student Flats όσο και για τα κτίρια φοιτητικών κατοικιών.
«Η συμφωνία με την Premia Properties κατ’ αρχάς μας τιμά ιδιαιτέρως, διότι αφενός η εταιρεία κινείται στην εγχώρια αγορά, δυναμικά, ευέλικτα και αποτελεσματικά, έχοντας πλήρη κατανόηση της δυναμικής των εναλλακτικών επενδυτικών κατηγοριών ακίνητης περιουσίας (Alternative Investment Asset classes).
Αυτή η “ανάγνωση” της αγοράς δίνει προβάδισμα στην Premia Properties από τις υπόλοιπες εταιρείες επενδύσεων ακίνητων που ασχολούνται κυρίως με core χαρτοφυλάκια.
Η συνεργασία είναι στρατηγική με στόχο την περαιτέρω ανάπτυξη ακινήτων, στον συγκεκριμένο τομέα. Τα πρώτα 3 κτίρια, για τα οποία και έγινε η αρχική συμφωνία και θα συνεχίσουν να λειτουργούν ως κτίρια φοιτητικών κατοικιών, ήταν η βάση της μεταξύ μας συνεργασίας και έπεται συνέχεια.
Τα ακίνητα που θα αναπτύσσονται από την Hamlet Student Flats και ικανοποιούν το επενδυτικό προφίλ της Premia θα αγοράζονται και στην συνέχεια θα μισθώνονται μακροχρόνια από την Hamlet».
Η εκκίνηση του εγχειρήματος στη Μεγάλη Βρετανία
Το σημείο εισόδου του Άκη Αργυρόπουλου σε αυτόν τον -εναλλακτικό για τα δεδομένα του ελληνικού Real Estate- κλάδο ήταν η Βρετανία.
«Η εμπλοκή μας, στην ανάπτυξη και διαχείριση κτιρίων φοιτητικών κατοικιών στην Μεγάλη Βρετανία, ξεκίνησε το 2001.
Ήταν η εποχή που λόγω της μείωσης των κρατικών χορηγήσεων προς τα Βρετανικά πανεπιστήμια, αποφασίστηκε από τις Πρυτανείες να αποσχίσουν την ενασχόληση τους με τις εστίες και να τις «εκχωρήσουν» σε εξωτερικούς operators και developers, ώστε τα εκπαιδευτικά ιδρύματα να χρησιμοποιήσουν τα κεφάλαια για την έρευνα και την αναβάθμιση των υπηρεσιών τους», αναφέρει ο CEO της Hamlet Student Flats.
Και συνεχίζει: «Η σταδιακή αυτή αλλαγή έφερε την ανάπτυξη μιας νέας για την εποχή κατηγορίας ακινήτων, η οποία αφορά το οργανωμένο student accommodation. Τα πρώτα βήματα ήταν σχετικά δύσκολα, διότι οι θεσμικοί επενδυτές ήταν διστακτικοί καθώς δεν μπορούσαν να αξιολογήσουν την απόδοση και την αξία των ακινήτων.
Οι τράπεζες ήταν, επίσης, επιφυλακτικές ως προς την κοστολόγηση των χρηματοδοτήσεων, εφόσον δεν ήταν ξεκάθαρο αν πρόκειται για κτίρια κατοικιών η εμπορικά ακίνητα».
«Η συγκυρία αυτή μας ευνόησε, διότι παρακολουθήσαμε από την αρχή, την εξέλιξη του εγχειρήματός από τους μεγάλους διεθνής παίκτες της αγοράς, ενώ αναπτύξαμε αντίστοιχα ακίνητα την περίοδο εκείνη, με ελληνικά επενδυτικά κεφάλαια, συνεργαζόμενοι με επαγγελματίες και ιδρύματα που σήμερα διαχειρίζονται τα μεγαλύτερα χαρτοφυλάκια φοιτητικών κατοικιών σε Ευρώπη και Αγγλία.
Ένα από τα ακίνητα, το ATHENA APARTMENTS, που ανέπτυξε η εταιρεία το 2004 απέναντι ακριβώς από το πανεπιστήμιο De Montford, στο Leicester, αγοράστηκε από τη Unite Group plc, η οποία αποτελεί μία από τους πρωτοπόρους και τον μεγαλύτερο ιδιοκτήτη και διαχειριστή στη Βρετανία, με portfolio 75.000 bedspaces».
Διαβάστε επίσης
Ο Παναγιώτης Ψαλτάκος της ΤΕΚΑΛ, οι «γκρίνιες» και τα επόμενα έργα που θα διεκδικήσει
ΕΙΔΗΣΕΙΣ ΣΗΜΕΡΑ
- Βλαντίμιρ Πούτιν: Υπέγραψε διάταγμα για ευρύτερη χρήση των πυρηνικών όπλων από τη Ρωσία
- Χρηματιστήριο: Κοιτάζει τις 1.400 μονάδες – Σε Cener και τράπεζες τα βλέμματα
- Ριζικές αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες – Τι συμβαίνει με υπόγεια, παλαιότητες και συντελεστές οικοπέδων
- Διαζύγιο μετά από 40 χρόνια της Hapag-Lloyd με τον όμιλο του Γκριμάλντι
