Θεόδωρος Μητράκος: Οι έξι παράγοντες για ισόρροπη και βιώσιμη ανάπτυξη στην αγορά ακινήτων

Τους παράγοντες που μπορούν να οδηγήσουν στην ισόρροπη και βιώσιμη ανάπτυξη στην αγορά ακινήτων επεσήμανε ο Υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος, Θεόδωρος Μητράκος, κατά την ομιλία του, την Τρίτη, 3 Απριλίου, στο πλαίσιο του 14ο RED BUSINESS FORUM.

Σύμφωνα με τα όσα ανέφερε ο κ. Μητράκος, οι παράγοντες αυτοί είναι έξι και συνοψίζονται στις εξής ιδέες:

• Η νέα δυναμική που αναπτύσσεται στην ελληνική αγορά ακινήτων, όπως αποτυπώνεται από τους ρυθμούς μεταβολής των αξιών των οικιστικών και επαγγελματικών ακινήτων

Μετά από μια μακρά περίοδο σημαντικού οικονομικού πλήγματος που αντιμετώπισε η ελληνική αγορά ακινήτων, ξεκινά σταδιακά να αναπτύσσεται μια νέα δυναμική στην αγορά. Τον τελευταίο χρόνο, η αγορά ακινήτων παρουσιάζει σταδιακή αύξηση των τιμών ακινήτων, ειδικότερα στην Αθήνα, που οι ρυθμοί αύξησης έφτασαν το 3,4% και 4,2% το τελευταίο εξάμηνο του 2018. Οι αλλαγές αυτές φέρνουν νέα δεδομένα, αναδιατάσσουν το χώρο και μετασχηματίζουν το χαρακτήρα των πόλεων, προκαλώντας αντίστοιχο επενδυτικό ενδιαφέρον.

• Το αυξανόμενο κύμα επενδύσεων σε επαγγελματικά ακίνητα για τουριστική χρήση.

Ο βασικός παράγοντας εσόδων της ελληνικής οικονομίας, ο τουρισμός, εμφανίζει συστηματική αύξηση αφίξεων χρόνο με το χρόνο, γεγονός που προσελκύει τις επενδύσεις στα επαγγελματικά ακίνητα για τουριστική χρήση, σε συνδυασμό και με τη σταδιακή βελτίωση των μακροοικονομικών μεγεθών. Δύο σημεία, στα οποία αυτό είναι απόλυτα φανερό είναι το κέντρο, αλλά και το παραλιακό μέτωπο της πρωτεύουσας.

• Η διασπορά των επενδύσεων σε μεγαλύτερο εύρος της αγοράς, με αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος και περαιτέρω μείωση της ανεργίας

Το «άνοιγμα» των επενδύσεων σε μεγαλύτερο φάσμα της αγοράς είναι ένας σημαντικός παράγοντας για τη βιώσιμη ανάπτυξή της. Για να επιτευχθεί αυτό, είναι απαραίτητο να επεκταθεί η ζήτηση, στοιχείο στο οποίο καθοριστικό παράγοντα μπορούν να διαδραματίσουν η ενίσχυση του διαθέσιμου εισοδήματος, καθώς και η προσπάθεια περαιτέρω μείωσης της ανεργίας. Αυτό κρίνεται ακόμη πιο αναγκαίο στις δευτερεύουσες αγορές, αλλά και στο απόθεμα αδιάθετων ακινήτων.

• Η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου

Πρόκειται για ένα ζήτημα που έχει ήδη τεθεί, είναι ωστόσο απαραίτητο οι διαδικασίες έγκρισης της αξιοποίησης των ακινήτων αυτών να επιταχυνθούν, καθώς ο παράγοντας αυτός θα συμβάλλει στη δημιουργία θετικού επενδυτικού κλίματος, αναδεικνύοντας ένα χώρο σταθερότητας, με σημαντικά περιθώρια αποδόσεων και πλήθος αναξιοποίητων δυνατοτήτων.

• Η προσέλκυση άμεσων ξένων επενδύσεων

Οι ξένες επενδύσεις, σε μια εποχή απόλυτης διεθνοποίησης, είναι απαραίτητη προσθήκη στην εγχώρια αγορά. Είναι σημαντικό, άλλωστε, να σημειωθεί ότι οι ξένοι επενδυτές, εκτός από κεφάλαια, τα οποία είναι απαραίτητα στη χώρα μας, καθώς η εγχώρια αποταμίευση δεν επαρκεί, φέρουν και σημαντική τεχνογνωσία, που συμβάλλει στη βελτίωση των δεδομένων της αγοράς.

• Η αντιμετώπιση του γραφειοκρατικού σκοπέλου, σε συνδυασμό με τη μείωση της φορολογίας και την αποκατάσταση της χρηματοπιστωτικής ρευστότητας.

Τα προβλήματα που δημιουργεί η ατελείωτη γραφειοκρατία είναι ήδη γνωστά και αποτελούν βασικό εμπόδιο στα επιχειρηματικά εγχειρήματα, αποτρέποντας πολλές φορές τις επενδύσεις. Η επιτάχυνση των διαδικασιών κρίνεται αναγκαία και, σε συνδυασμό με την απαραίτητη μείωση της φορολογίας, ώστε να καταστεί η χώρα μας ελκυστικός τόπος επενδύσεων και την επαναφορά της ομαλής ρευστότητας, μπορεί να φέρει θετικά αποτελέσματα.

Ακολουθεί ολόκληρη η ομιλία του Θεόδωρου Μητράκου:

«Κυρίες και κύριοι, αγαπητοί συμμετέχοντες,
Με ιδιαίτερη χαρά μετέχω στη σημερινή εκδήλωση καθώς μου δίνεται η ευκαιρία να ανταλλάξω ορισμένες σκέψεις με τα στελέχη της ελληνικής αγοράς για δύο πολύ σημαντικά ζητήματα για το ελληνικό τραπεζικό σύστημα και την οικονομία γενικότερα: τη διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και την σταθεροποίηση και ανάπτυξη της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Και για τις δύο αυτές προκλήσεις, οι εξελίξεις του 2018 και τα μηνύματα για το 2019 μας κάνουν πιο αισιόδοξους για την επόμενη ημέρα.

Οικονομικό περιβάλλον

Είναι αδιαμφισβήτητο πλέον γεγονός ότι η εφαρμογή εκτεταμένων διαθρωτικών μεταρρυθμίσεων τα τελευταία χρόνια συνέβαλε, αν και με ιδιαίτερα υψηλό οικονομικό και κοινωνικό κόστος, στον εκσυγχρονισμό διαφόρων τομέων της ελληνικής οικονομίας. Αυτό βοήθησε, μεταξύ άλλων, και στην ενίσχυση της εξωστρέφειας της ελληνικής οικονομίας, με αποτέλεσμα τη γενικότερη βελτίωση όλων των σημαντικών δεικτών οικονομικής συγκυρίας και το αυξανόμενο ενδιαφέρον επενδυτών του εξωτερικού για επενδύσεις στην Ελλάδα.

Η ελληνική οικονομία είναι σήμερα πιο ανοικτή και πιο ανταγωνιστική, με πρόσβαση στις διεθνείς αγορές (αν και με σχετικά υψηλό κόστος), οι οικονομικές και χρηματοοικονομικές συνθήκες βελτιώνονται συνεχώς, οι μακροοικονομικές ανισορροπίες έχουν σε σημαντικό βαθμό διορθωθεί, η απασχόληση και το διαθέσιμο εισόδημα αυξάνονται και η οικονομία ανακάμπτει σταδιακά. Ως βασικές προκλήσεις, που αν αντιμετωπιστούν θα δημιουργήσουν έναν ενάρετο κύκλο απασχόλησης και ισχυρής ανάπτυξης, παραμένουν η υψηλή ανεργία, οι υψηλοί φορολογικοί συντελεστές και οι στόχοι των δημοσιονομικών πλεονασμάτων, οι χαμηλές δημόσιες και ιδιωτικές επενδύσεις, το μεγάλο απόθεμα των μη εξυπηρετούμενων δανείων, το υψηλό δημόσιο χρέος και η υλοποίηση μεταρρυθμίσεων για τη δημιουργία ενός περιβάλλοντος φιλικότερου προς το επιχειρείν (επιτάχυνση στην απονομή της δικαιοσύνης, απλοποίηση των αδειοδοτήσεων και μείωση της γραφειοκρατίας, εξορθολογισμός χωροταξίας και χρήσεων γης κ.ά.).

Το 2018 η ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας επιταχύνθηκε, εμφανίζοντας ρυθμό ανάπτυξης 1,9% σε ετήσια βάση, έναντι 1,4% το 2017. Βασικοί πυλώνες της εξέλιξης αυτής αποτέλεσαν οι εξαγωγές αγαθών και υπηρεσιών, που σημείωσαν αύξηση 8,8% σε ετήσια βάση, υποστηριζόμενες από τη βελτίωση της ανταγωνιστικότητας και τον τουρισμό, και η ιδιωτική κατανάλωση, που εμφάνισε αύξηση κατά 1,0% σε ετήσια βάση λόγω της βελτίωσης του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών. Οι εξαγωγές αγαθών και υπηρεσιών και η ιδιωτική κατανάλωση συνέβαλαν στην αύξηση του ΑΕΠ κατά 2,8 και 0,7 ποσοστιαίες μονάδες αντίστοιχα. Οι εισαγωγές αγαθών και υπηρεσιών και η δημόσια κατανάλωση έχουν αρνητική συμβολή στο ΑΕΠ (-1,0 και -0,5 ποσοστιαίες μονάδες αντίστοιχα).

Η δυναμική του εξαγωγικού τομέα της οικονομίας τα τελευταία χρόνια είναι ιδιαίτερα σημαντική και στηρίζεται στην ενίσχυση των κλάδων που παράγουν διεθνώς εμπορεύσιμα αγαθά και υπηρεσίες. Η δυναμική αυτή καταγράφεται στην άνοδο του βαθμού εξωστρέφειας της οικονομίας από 47% το 2009 σε 77% το 2018 και στην αύξηση του μεριδίου των ελληνικών εξαγωγών στη διεθνή αγορά κατά 11% από το 2010 και ύστερα. Επίσης, το μερίδιο των εξαγωγών στο ΑΕΠ έφθασε στο 37,7% το 2018, από 19% το 2009.

Κάποια στοιχεία είναι χαρακτηριστικά. Το 2018 οι αφίξεις ταξιδιωτών αυξήθηκαν κατά 10,8% σε σύγκριση με το 2017, ξεπερνώντας τους 30 εκατ. ταξιδιώτες, ενώ οι σχετικές εισπράξεις υπερέβησαν τα 16 δισεκ. ευρώ. Η θετική αυτή εικόνα φαίνεται να συνεχίζεται και τους πρώτους μήνες του 2019, όπου τόσο τον Ιανουάριο όσο και το Φεβρουάριο καταγράφηκε, σε ετήσια βάση, αύξηση των αφίξεων εξωτερικού σε όλα τα αεροδρόμια της χώρας κατά 10% και 12,9% σε σύγκριση με τους αντίστοιχους μήνες του 2018. Επίσης, ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών στις τουριστικές επιχειρήσεις, που κατέγραψε διψήφιο ποσοστό αύξησης το 2018, κινήθηκε θετικά και τον Ιανουάριο του 2019. Οι ξένες άμεσες επενδύσεις διατηρήθηκαν το 2018 σε σχετικά υψηλό επίπεδο (το υψηλότερο της τελευταίας δωδεκαετίας) και ανήλθαν σε 3.640 εκατ. ευρώ, αυξημένες κατά 442 εκατ. ευρώ σε σχέση με το προηγούμενο έτος (13,8%). Ωστόσο, για τη στήριξη της οικονομικής δραστηριότητας και την καταπολέμηση της ανεργίας χρειάζεται σημαντική περαιτέρω αύξησή τους.

Όσον αφορά την αγορά εργασίας, η απασχόληση αυξήθηκε κατά 2% το 2018, συνεισφέροντας στη μείωση του εποχικά διορθωμένου ποσοστού ανεργίας στο 18,0% το Δεκέμβριο του 2018 (από 20,8% το Δεκέμβριο του 2017) και στην αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών κατά 3,1% σε ετήσια βάση σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία του γ΄ τριμήνου του 2018. Ανοδικά επίσης κινήθηκαν για το σύνολο του 2018 οι δείκτες βιομηχανικής παραγωγής και μεταποίησης κατά 1,1% και 2,1% σε ετήσια βάση αντίστοιχα, με τη θετική τάση να συνεχίζεται και τον Ιανουάριο του 2019, όπως και οι λιανικές πωλήσεις, που εμφάνισαν άνοδο 1,5% το 2018, αν και μειώθηκαν τον Ιανουάριο. Η συνεισφορά της μεταποίησης παραμένει σημαντική στην οικονομία, με 9,6% συμμετοχή στο ΑΕΠ και 85% συμμετοχή στις εξαγωγές προϊόντων (12% βελτίωση το 2018) προς 220 εξαγωγικούς προορισμούς.

Οι θετικές αυτές εξελίξεις αντανακλώνται και στους διαφόρους δείκτες οικονομικής εμπιστοσύνης με το σχετικό δείκτη καταναλωτικής εμπιστοσύνης να καταγράφει το 2018 την υψηλότερη τιμή μετά το 2007 και να επανέρχεται, μετά τη μικρή διόρθωση του Ιανουαρίου, σε ανοδική πορεία το επόμενο δίμηνο (Φεβρουάριος- Μάρτιος 2019). Ο δείκτης υπευθύνων προμηθειών (PMI) συνέχισε τη δυναμική πορεία του υποδεικνύοντας σημαντική βελτίωση του ελληνικού μεταποιητικού τομέα για 22 συνεχείς μήνες, ως αποτέλεσμα της ισχυρής αύξησης της παραγωγής και των νέων παραγγελιών.

Για το 2019, η Τράπεζα της Ελλάδος προβλέπει ότι το ΑΕΠ θα αυξηθεί κατά 1,9%, με τους κύριους προσδιοριστικούς παράγοντες της εξέλιξης αυτής να εκτιμάται ότι θα είναι οι επιχειρηματικές επενδύσεις, οι εξαγωγές και η ιδιωτική κατανάλωση. Η αναθεώρηση της πρόβλεψης, σε σύγκριση με παλιότερη εκτίμηση, οφείλεται σε κινδύνους που προέρχονται κυρίως από το εξωτερικό περιβάλλον. Ενδεικτικά να αναφέρω την αναθεώρηση προς τα κάτω των εκτιμήσεων των διεθνών οργανισμών για την πορεία της παγκόσμιας οικονομίας, ενώ στην ΕΕ οι προκλήσεις από την επιβράδυνση της ανάπτυξης σε σημαντικούς εμπορικούς εταίρους της, όπως η Κίνα και η αβεβαιότητα για τις εξελίξεις στα θέματα του εμπορικού προστατευτισμού και του τρόπου αποχώρησης του Ηνωμένου Βασιλείου από την ΕΕ αλλά και σε παράγοντες που αφορούν μεμονωμένες χώρες της ζώνης του ευρώ (προβλήματα στον τομέα της αυτοκινητοβιομηχανίας στη Γερμανία, κοινωνικές εντάσεις στη Γαλλία, αβεβαιότητα για την πορεία της δημοσιονομικής πολιτικής στην Ιταλία), αναμένεται να επηρεάσουν τις βραχυπρόθεσμες προοπτικές ανάπτυξης της ευρωπαϊκής οικονομίας. Σύμφωνα με τις μακροοικονομικές προβολές της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας το Μάρτιο του 2019, ο ρυθμός ανάπτυξης της ζώνης του ευρώ αναμένεται να υποχωρήσει από 1,9% το 2018 σε 1,1% το 2019. Ως αντίβαρο στις ανωτέρω προκλήσεις θα λειτουργήσουν τα υγιή θεμελιώδη μεγέθη της ευρωπαϊκής οικονομίας, καθώς η αύξηση της απασχόλησης και των μισθών συνεχίζεται ενώ το κόστος χρηματοδότησης των επιχειρήσεων και των νοικοκυριών έχει μειωθεί, αλλά και το γεγονός ότι η νομισματική πολιτική παραμένει διευκολυντική. Μάλιστα, πρόσφατα αποφασίστηκε από την ΕΚΤ η ενεργοποίηση νέου προγράμματος μακροχρόνιας αναχρηματοδότησης (LTRO III). Επίσης, γενικότερα οι παγκόσμιες χρηματοπιστωτικές συνθήκες παραμένουν διευκολυντικές καθώς πολλές κεντρικές τράπεζες εξομαλύνουν με πιο αργό ρυθμό τη νομισματική τους πολιτική.

Χρηματοπιστωτικές εξελίξεις

Στο θετικό περιβάλλον του 2018 δεν θα μπορούσαν να μείνουν ανεπηρέαστα τα βασικά μεγέθη του χρηματοπιστωτικού κλάδου. Ενδεικτικό είναι ότι οι καταθέσεις των μη χρηματοπιστωτικών επιχειρήσεων και των νοικοκυριών, που παραδοσιακά σχετίζονται με το βαθμό εμπιστοσύνης στην οικονομία, συνέχισαν να καταγράφουν αύξηση. Μετά από αύξηση κατά 5,9 δισεκ. ευρώ το 2017 αυξήθηκαν περαιτέρω κατά 7,6 δισεκ. ευρώ το 2018, με τις καταθέσεις των επιχειρήσεων να αυξάνονται κατά 1,8 δισεκ. ευρώ και των νοικοκυριών κατά 5,8 δισεκ. ευρώ. Μάλιστα, είναι ιδιαίτερα ενθαρρυντικό ότι ο ετήσιος ρυθμός ανόδου των καταθέσεων των νοικοκυριών εμφανίζει συνεχή βελτίωση τα τελευταία χρόνια, ενώ μέρος της αύξησης του 2018 φαίνεται να οφείλεται στην επιστροφή αποθησαυρισμένων τραπεζογραμματίων στις τράπεζες, δηλαδή στο λεγόμενο «χρήμα στο στρώμα». Παράλληλα, οι τράπεζες βελτίωσαν την πρόσβασή τους στη διατραπεζική αγορά έναντι εξασφαλίσεων με αποτέλεσμα το σημαντικό περιορισμό της έκτακτης ενίσχυσης σε ρευστότητα (ELA) από την Τράπεζα της Ελλάδος (ELA), την οποία έχουν πλέον μηδενίσει (έναντι 22 δισεκ. το Δεκέμβριο του 2017).

Ωστόσο, όσον αφορά τη χρηματοδότηση του ιδιωτικού τομέα, τα μεγέθη παραμένουν υποτονικά, με το υπόλοιπο της τραπεζικής χρηματοδότησης να εμφανίζει το Φεβρουάριο του 2019 ετήσιο ρυθμό μεταβολής -0,6%. Βέβαια, σε κάποιους κλάδους, όπως για παράδειγμα σε εκείνους του τουρισμού, της ενέργειας, της ναυτιλίας, της διαχείρισης ακίνητης περιουσίας και της γεωργίας, καταγράφηκε το 2018 και τους πρώτους μήνες του 2019 θετική σωρευτική καθαρή ροή τραπεζικής χρηματοδότησης. Θετικές είναι οι ενδείξεις από τις έρευνες για τις τραπεζικές χορηγήσεις στην Ελλάδα, ιδίως δε με βάση τις απαντήσεις των μικρομεσαίων επιχειρήσεων στην έρευνα SAFE, όπου, για πρώτη φορά στην πλέον πρόσφατη επανάληψη της έρευνας για την περίοδο Απρίλιος-Σεπτέμβριος 2018, για πρώτη φορά παρατηρήθηκε αύξηση της διαθεσιμότητας όλων των μορφών τραπεζικών πιστώσεων. Η παρατήρηση αυτή συνδέεται όχι μόνο με τη σχετικά μεγαλύτερη προθυμία των τραπεζών να χορηγήσουν χρηματοδότηση, αλλά και με τις ευνοϊκότερες προοπτικές των υποψήφιων για δανεισμό επιχειρήσεων.

Στην κατεύθυνση ενίσχυσης των παρεχόμενων πιστώσεων για επενδύσεις είναι θετικό ότι έχουν ενταθεί οι προσπάθειες αξιοποίησης νέων αλλά και υφιστάμενων χρηματοδοτικών εναλλακτικών εργαλείων χρηματοδότησης υποστήριξης της επιχειρηματικότητας και των έργων υποδομής μέσω προγραμμάτων συγχρηματοδότησης (συμπεριλαμβανομένης της κάλυψης με εγγυήσεις) εκ μέρους φορέων όπως η Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων, το Ευρωπαϊκό Ταμείο Επενδύσεων, η Ευρωπαϊκή Τράπεζα Ανασυγκρότησης και Ανάπτυξης και το Εθνικό Ταμείο Επιχειρηματικότητας και Ανάπτυξης (ΕΤΕΑΝ). Παράδειγμα τέτοιων προσπαθειών αποτελούν το Ταμείο Επιχειρηματικών Συμμετοχών (EquiFund), τα προγράμματα COSME και InnovFin, το πρόγραμμα εμπορικών διευκολύνσεων (Trade Finance Facility), η διαχείριση από το ΤΑΝΕΟ πόρων που προέρχονται από το εθνικό σκέλος του Προγράμματος Δημοσίων Επενδύσεων. Επίκειται επίσης και η υλοποίηση του θεσμού των μικροπιστώσεων (microfinance).

Όσον αφορά τα αποτελέσματα των τραπεζών, είναι θετικό ότι, με βάση τα αποτελέσματα του 2018 που πρόσφατα ανακοίνωσαν αρκετές τράπεζες, φαίνεται ότι η επιστροφή στην κερδοφορία έχει παγιωθεί. Ωστόσο, τα σχετικά μεγέθη παραμένουν αδύναμα. Τα κέρδη πριν από φόρους είναι ελαφρώς θετικά ενώ τα αποτελέσματα μετά από φόρους παραμένουν ζημιογόνα, επηρεαζόμενα κυρίως από μη συνεχιζόμενες δραστηριότητες. Ωστόσο το ύψος των ζημιών μετά από φόρους περιορίστηκε σημαντικά σε σύγκριση με το 2017. Τα έσοδα των τραπεζών επηρεάστηκαν σημαντικά από τη μείωση των καθαρών εσόδων από τόκους, εξαιτίας της συρρίκνωσης του δανειακού χαρτοφυλακίου και της εφαρμογής του Διεθνούς Προτύπου Χρηματοοικονομικής Πληροφόρησης 9 (ΔΠΧΠ 9/IFRS 9) από την 1η Ιανουαρίου 2018, που είχε ως άμεσο αποτέλεσμα τη μείωση των εκτοκιζόμενων υπολοίπων των δανείων. Στη διαχείριση του λειτουργικού κόστους συνεχίστηκε η προσπάθεια περιορισμού του, παρά το γεγονός ότι στη χρήση του 2018 εγράφησαν μη επαναλαμβανόμενα (one-off) κόστη κυρίως από συμμετοχή σε προγράμματα εθελούσιας εξόδου, τα οφέλη των οποίων θα αποκρυσταλλωθούν σε μελλοντικές χρήσεις. Μειωμένες ήταν οι προβλέψεις της περιόδου για τον πιστωτικό κίνδυνο, δεδομένης της προόδου αναφορικά με τη διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Όσον αφορά την κεφαλαιακή επάρκεια, οι σχετικοί δείκτες παραμένουν σε ικανοποιητικά επίπεδα. Ο συνολικός Δείκτης Κεφαλαιακής Επάρκειας σε επίπεδο συστήματος ανήλθε σε 16% ενώ ο δείκτης CET1 σε 15,3%. Υπενθυμίζεται ότι οι ελληνικές τράπεζες πέρασαν με επιτυχία τα stress tests τον Ιούνιο του 2018.

Αγορά ακινήτων

Η ελληνική αγορά ακινήτων, έχοντας υποστεί σημαντικό πλήγμα κατά τη διάρκεια της κρίσης, αναπτύσσει σταδιακά μία νέα δυναμική, η οποία αποτυπώνεται στους ρυθμούς μεταβολής των αξιών τόσο των οικιστικών όσο και των επαγγελματικών ακινήτων. Με βάση τα πιο πρόσφατα δημοσιευμένα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το 2018 ο μέσος ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των διαμερισμάτων ανήλθε στο 1,5% (μετά από εννέα συνεχή έτη πτωτικής πορείας), ενώ ειδικά στην Αθήνα καταγράφηκαν ρυθμοί αύξησης 3,4% και 4,2% κατά τα δύο τελευταία τρίμηνα του έτους, σε σχέση με τα αντίστοιχα τρίμηνα του 2017 (2,4% για το σύνολο του 2018). Ομοίως οι τιμές των γραφείων και καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών κατά το α΄ εξάμηνο του 2018 αυξήθηκαν με ρυθμούς 7,4% και 3,1% αντίστοιχα, σε σχέση με το α΄ εξάμηνο του 2017, ενώ και πάλι στην Αθήνα οι ρυθμοί ήταν ακόμα υψηλότεροι (8,4% και 4,9% αντίστοιχα). Εκτιμάται, ότι η συγκεκριμένη τάση θα αποτυπωθεί και στους δείκτες του β΄ εξαμήνου του 2018, οι οποίοι θα δημοσιευθούν σύντομα από την Τράπεζα της Ελλάδος. Παρά τις θετικές ενδείξεις από την εξέλιξη των τιμών τα τελευταία τρίμηνα, η ελληνική κτηματαγορά χαρακτηρίζεται από ανομοιογένεια ως προς τη ζήτηση, με διαφορετικές τάσεις και ταχύτητες μεταξύ των τοπικών αγορών και των κατηγοριών ακινήτων.

Στα μισθώματα γραφείων και καταστημάτων, καταγράφονται ηπιότεροι ρυθμοί αύξησης ή και επί μέρους οριακές μειώσεις. Ειδικότερα, ο δείκτης μισθωμάτων γραφείων αυξήθηκε σε ετήσια βάση κατά 1,2% το 2017 και 2,4% το α’ εξάμηνο του 2018, ενώ οι αντίστοιχες μεταβολές του δείκτη μισθωμάτων καταστημάτων ήταν -1,0% και -0,6%, Οι μικρές μειώσεις οφείλονται κυρίως στην καταγραφή νέων μισθώσεων, οι οποίες αν και αυξανόμενες σε αριθμό, σε πολλές περιπτώσεις πραγματοποιούνται με χαμηλότερο μίσθωμα σε σχέση με υφιστάμενες παλαιότερες συμβάσεις, που είχαν υπογραφεί ακόμα και πριν την έναρξη της κρίσης.

Στον κλάδο των οικιστικών ακινήτων, ο τομέας των βραχυχρόνιων μισθώσεων κατοικιών μέσω της αξιοποίησης σύγχρονων ψηφιακών πλατφορμών (Airbnb) στο κέντρο της Αθήνας, αλλά και σε περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος σε όλη τη χώρα, σε συνδυασμό και με την προσέλκυση ενδιαφέροντος από το εξωτερικό μέσω του θεσμού της Golden Visa, έχουν οδηγήσει στη σταδιακή ανάδειξη μια νέας για τα ελληνικά δεδομένα επενδυτικής αγοράς για ακίνητα οικιστικής χρήσης. Τα νέα δεδομένα που προκύπτουν από την πλευρά της ζήτησης δημιουργούν και νέες συνθήκες από την πλευρά της προσφοράς, αναπροσαρμόζοντας το ρυθμό και την πρακτική καθημερινότητα των τοπικών κοινοτήτων και κοινωνικών ομάδων.

Αυτές οι διεργασίες αναμορφώνουν την ταξιδιωτική εμπειρία και αναδεικνύουν δυνατότητες δημιουργίας νέων εισοδημάτων και αξιών, παράλληλα όμως αναδιατάσσουν το χώρο και μετασχηματίζουν το χαρακτήρα των πόλεων. Ως απόρροια της νέας αυτής δυναμικής, οι πράξεις αγοραπωλησιών οικιστικών ακινήτων, σε συγκεκριμένες μάλιστα θέσεις, ορισμένες από τις οποίες παλαιότερα χαρακτηρίζονταν ως υποβαθμισμένες, αυξάνονται σημαντικά, συμπαρασύροντας τοπικά τις τιμές. Οι υψηλότερες αποδόσεις οι οποίες εξασφαλίζονται μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχουν ήδη αναδιαμορφώσει τον χάρτη των τιμών στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας και στα υπόλοιπα αστικά κέντρα με αντίστοιχο επενδυτικό ενδιαφέρον.

Στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων, η ζήτηση αφορά πρωτίστως τις συναφείς με τον τουρισμό χρήσεις. Η συστηματική αύξηση των τουριστικών αφίξεων των τελευταίων ετών, σε συνδυασμό με τη σταδιακή βελτίωση των μακροοικονομικών μεγεθών, έχει προκαλέσει σημαντικό κύμα επενδύσεων. Στο κέντρο μόνο της Αθήνας έχει ξεκινήσει ή πρόκειται να ξεκινήσει άμεσα η ανάπτυξη τουλάχιστον δέκα μονάδων, οι οποίες έχουν προκύψει είτε από αλλαγή χρήσης παλαιότερων ακινήτων, κυρίως γραφείων, είτε από ανακαίνιση και επαναλειτουργία μονάδων οι οποίες είχαν παραμείνει για αρκετά χρόνια κενές και αναξιοποίητες. Αντίστοιχο ενδιαφέρον φαίνεται να προσελκύει και το σύνολο του παραλιακού μετώπου της Αττικής. Σημειώνεται ότι αρκετά από τα υπό αξιοποίηση ακίνητα αποτελούν ιδιοκτησία ασφαλιστικών φορέων, οι οποίοι, εκμεταλλευόμενοι την ευνοϊκή συγκυρία και το ενδιαφέρον επενδυτικών κεφαλαίων, εταιριών ανάπτυξης, διεθνών αλυσίδων ξενοδοχείων και ταξιδιωτικών πρακτόρων (tour operators), επιλέγουν τη διενέργεια διαγωνισμών και τη μακροχρόνια παραχώρηση των επαγγελματικών ακινήτων τους, ειδικά στο κέντρο της πρωτεύουσας. Ανάλογη προσπάθεια γίνεται και από την Τράπεζα της Ελλάδος για την αξιοποίηση τεσσάρων σημαντικών επαγγελματικών ακινήτων της στο λεκανοπέδιο της Αττικής.

Στους υπόλοιπους – εκτός των ξενοδοχείων – τομείς επαγγελματικών ακινήτων, η επενδυτική δραστηριότητα δεν παρουσιάζει αντίστοιχη δυναμική. Οι όποιες νέες επενδύσεις υλοποιούνται κυρίως στην Αττική και αφορούν ως επί το πλείστον μεταβολές και επεκτάσεις ακινήτων. Παρά το γεγονός ότι υπάρχει σημαντική ζήτηση για επενδυτικά ακίνητα γραφείων και καταστημάτων και παρά την αδυναμία κάλυψης της ζήτησης και τα χαμηλά ποσοστά κενών χώρων υψηλών προδιαγραφών, οι καταγεγραμμένες αντίστοιχες νέες κατασκευές παρουσιάζουν περιορισμένη αύξηση. Οι επενδυτές στοχεύουν αποκλειστικά σχεδόν στην αγορά μισθωμένων ακινήτων τα οποία μπορούν να αποδώσουν άμεσα και με μειωμένη αβεβαιότητα μεσοπρόθεσμα.

Οι παραπάνω τάσεις αντανακλώνται στην αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας (με βάση τον όγκο) κατά 21,3% σε ετήσια βάση το 2018 (19,4% το 2017), αλλά και στην προσέλκυση ξένων άμεσων επενδύσεων στην αγορά ακινήτων ύψους περίπου 1,1 δισεκ. ευρώ. Μάλιστα, βάσει των στοιχείων της Τράπεζας της Ελλάδος, η ετήσια αύξηση των επενδύσεων από το εξωτερικό σε ακίνητα ως καθαρή εισροή κεφαλαίων είναι 172,1% το 2018, έναντι 86,5% για το 2017 και 45,3% για το 2016, παρατηρείται δηλαδή μια επιταχυνόμενη αύξηση τα τρία τελευταία χρόνια.

Οι επενδύσεις αφορούν, όπως είναι αναμενόμενο, κυρίως ξενοδοχεία ανά την Ελλάδα λόγω της εξαιρετικής πορείας του τουρισμού των τελευταίων ετών και της σταδιακής ανταπόκρισης στην αυξανόμενη ζήτηση για καταλύματα μεσαίας και υψηλής κατηγορίας, τα οποία απευθύνονται πλέον σε τουρισμό υψηλότερης ποιότητας σε σχέση με το παρελθόν. Είναι ενδεικτικό ότι, σύμφωνα με τα στοιχεία του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος, την περίοδο 2012-2018 ο αριθμός των διαθέσιμων πολυτελών κλινών της χώρας αυξήθηκε κατά 52,8%. Σε αντίθεση με τη μικτή εικόνα της ευρύτερης αγοράς γραφείων και καταστημάτων, τα αμιγώς επενδυτικά ακίνητα της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων υψηλών προδιαγραφών και οι χρήσεις που σχετίζονται με τον τουρισμό συγκεντρώνουν συνεχώς αυξανόμενο επενδυτικό ενδιαφέρον.

Οι Ανώνυμες Εταιρίες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) αναδείχθηκαν και στη χρονιά που μας πέρασε στους πλέον ενεργούς επενδυτές σε επαγγελματικά ακίνητα στη χώρα. Τα υφιστάμενα χαρτοφυλάκιά τους αγγίζουν συνολική αξία περί τα 3 δισεκ. ευρώ, το συνολικό ύψος των νέων επενδύσεών τους στην Ελλάδα για το 2018 ξεπέρασε τα 200 εκατ. ευρώ, ποσό που προσεγγίζει τα 500 εκατ. ευρώ αν συμπεριληφθούν οι επενδύσεις στο εξωτερικό αλλά και οι επενδύσεις για τις οποίες έχουν υπογραφεί προσύμφωνα. Στους τρεις πρώτους μήνες του 2019 έχουν ήδη προγραμματιστεί ή υλοποιηθεί επενδύσεις ύψους περί τα 215 εκατ. ευρώ. Χαρακτηριστική των τρεχουσών συνθηκών της αγοράς και της φύσης του επενδυτικού ενδιαφέροντος είναι η διασπορά και η μεταβολή της σύνθεσης των νέων επενδύσεων των ΑΕΕΑΠ κατά τη διάρκεια του 2018. Συγκεκριμένα, οι τουριστικές μονάδες αποτέλεσαν το 21,7% των νέων επενδύσεων σε όρους αξίας, τη στιγμή που το ποσοστό συμμετοχής των ξενοδοχείων επί του συνόλου της αξίας των χαρτοφυλακίων των ΑΕΕΑΠ, στο τέλος του 2017, ανερχόταν μόλις στο 2,4%.

Παράλληλα, κατά τη διάρκεια του 2018, το 8,4% των νέων επενδυμένων κεφαλαίων κατευθύνθηκαν προς τις αποθηκευτικές – βιομηχανικές χρήσεις, ενός τομέα με χαμηλή ζήτηση κατά τα προηγούμενα έτη.

Αξιοσημείωτο αλλά και αναμενόμενο βέβαια είναι το γεγονός ότι το 82% των κεφαλαίων των νέων επενδύσεων των εταιριών τοποθετήθηκαν στην αγορά της Αττικής, εκ των οποίων ποσοστό 38% αφορά επενδύσεις στο κέντρο της Αθήνας.

Κυρίες και κύριοι,

Είναι πλέον σαφές ότι η αγορά των ακινήτων σταδιακά ανακτά μέρος της δραστηριότητας την οποία είχε απολέσει στην περίοδο της κρίσης. Βρίσκεται σε ένα μεταβατικό στάδιο σταθεροποίησης με σημαντικές ενδείξεις ανάκαμψης και η αυξανόμενη κινητικότητα τόσο στην αγορά οικιστικών όσο και στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί κατά τη διάρκεια του 2019. Βασική κινητήρια δύναμη της αγοράς φαίνεται ότι είναι η τρέχουσα δυναμική του τουρισμού, που επηρεάζει θετικά τις κατοικίες μέσω της εξάπλωσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων και τα επαγγελματικά ακίνητα μέσω της ανάπτυξης τουριστικών και συμπληρωματικών χρήσεων.

Η ισόρροπη και βιώσιμη ανάπτυξη της αγοράς θα εξαρτηθεί από τη διασπορά των επενδύσεων και την επέκταση της ζήτησης σε μεγαλύτερο φάσμα της αγοράς μέσω της ενίσχυσης του διαθέσιμου εισοδήματος και της περαιτέρω μείωση της ανεργίας, ιδίως δε προς τις δευτερεύουσες αγορές και προς το χαμηλότερων προδιαγραφών απόθεμα αδιάθετων ακινήτων.

Η επιτάχυνση της αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου κρίνεται ως ιδιαίτερης βαρύτητας για τη διαμόρφωση θετικού επενδυτικού κλίματος, καθώς θα αναδείξει ένα σταθερό και φιλικό προς τις επενδύσεις οικονομικό περιβάλλον, σε έναν τομέα με σημαντικά περιθώρια αποδόσεων και πλήθος αναξιοποίητων δυνατοτήτων.

Η προσέλκυση ξένων άμεσων επενδύσεων είναι απαραίτητη καθώς η εγχώρια αποταμίευση δεν επαρκεί για να χρηματοδοτήσει μεγάλα επενδυτικά έργα, ενώ ταυτόχρονα οι επενδύσεις αυτές μεταφέρουν σημαντική τεχνογνωσία στην εγχώρια αγορά.

Αυτονόητη είναι η αναγκαιότητα για απλοποίηση των διαδικασιών ελέγχων και αδειοδοτήσεων, επιτάχυνση της επίλυσης νομικών ζητημάτων και περιορισμό της γραφειοκρατίας σε όλα τα στάδια των έργων και των συναλλαγών, όπως άλλωστε και για μείωση της φορολογίας και αποκατάσταση της παροχής ρευστότητας από το πιστωτικό σύστημα.

Μη εξυπηρετούμενα δάνεια

Κρίσιμο παράγοντα στην παγίωση και διάχυση του επενδυτικού ενδιαφέροντος σε ένα διευρυμένο εύρος ακινήτων θα αποτελέσει και η ταχεία αποκλιμάκωση του υπολοίπου των μη εξυπηρετούμενων δανείων (ΜΕΔ). Μάλιστα, καθώς τα ακίνητα αποτελούν τη βασικότερη μορφή εξασφάλισης των δανείων που έχουν χορηγήσει οι τράπεζες, η σταθεροποίηση και η πρόσφατη ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων στη χώρα μας θα διευκολύνει σημαντικά την αποτελεσματική διαχείριση των ΜΕΔ, αυξάνοντας την αξία των εμπράγματων εξασφαλίσεων και τις τιμές πώλησης των επισφαλών δανείων στη δευτερογενή αγορά. Αυτό θα ανατροφοδοτήσει το ενδιαφέρον για επενδύσεις και σε ακίνητα καθώς, λόγω της μείωσης του πιστωτικού κινδύνου και της ενίσχυσης της αξίας των εξασφαλίσεων, θα διευκολυνθεί και η χορήγηση νέων πιστώσεων.

Ειδικότερα όσον αφορά τη διαχείριση των ΜΕΔ, παρά τη σημαντική πρόοδο που έχει συντελεστεί τα τελευταία χρόνια, το απόθεμα παραμένει ιδιαίτερα υψηλό. Στο τέλος του 2018 τα ΜΕΔ ανήλθαν σε 81,8 δισεκ. ευρώ, μειωμένα κατά 12,7 δισεκ. ευρώ συγκριτικά με το τέλος του 2017 και κατά 25,4 δισεκ. ευρώ έναντι του Μαρτίου του 2016, οπότε είχε καταγραφεί και το υψηλότερο επίπεδο ΜΕΔ (107,2 δισεκ. ευρώ). Η υποχώρηση του αποθέματος των ΜΕΔ κατά τη διάρκεια του 2018 οφείλεται κυρίως σε διαγραφές ύψους 5,9 δισεκ. ευρώ (εκ των οποίων τα 3,6 δισεκ. ευρώ αφορούν καταγγελμένες απαιτήσεις, κυρίως επιχειρηματικών δανείων) και πωλήσεις ύψους 5,8 δισεκ. ευρώ. Οι πωλήσεις ήταν αυξημένες το β΄ και το γ΄ τρίμηνο του έτους, ενώ οι τράπεζες έχουν προαναγγείλει επιτάχυνση των πωλήσεων τα επόμενα τρίμηνα. Παρά τις διαγραφές και πωλήσεις, ο δείκτης κάλυψης των ΜΕΔ από προβλέψεις παραμένει ικανοποιητικός και μάλιστα αυξήθηκε σε 47,4% το 2018, από 46,3% στο τέλος του 2017.

Μέσα σε ένα πλαίσιο αυξανόμενης ζήτησης στην αγορά ακινήτων, η επίπτωση της μαζικής πώλησης χαρτοφυλακίων ακινήτων των τραπεζών στις αξίες των ακινήτων εκτιμάται ότι, παρά τις πιέσεις βραχυχρόνια, σταδιακά θα εξισορροπηθεί. Μεσοπρόθεσμα, οι πωλήσεις των χαρτοφυλακίων αναμένεται να οδηγήσουν σε νέες αναπτύξεις, στην αναβάθμιση του απαξιωμένου αποθέματος και την κινητοποίηση περιουσιακών στοιχείων τα οποία παρέμεναν ανεκμετάλλευτα, μέσα από το πλαίσιο της δημιουργίας νέων επιχειρηματικών σχεδίων. Επομένως, η ενδεχόμενη πλεονάζουσα προσφορά, παρά την όποια αρχική επίδραση στις τιμές, θα μπορούσε βαθμιαία να κινητοποιήσει ένα νέο κύμα ζήτησης, με πολύ θετικές επιπτώσεις.

Όσον αφορά τη διάρθρωση των ΜΕΔ, το 47,2% του υπολοίπου αφορά δανειακές συμβάσεις που έχουν ήδη καταγγελθεί από τις τράπεζες, το 30,6% αφορά δάνεια αβέβαιης είσπραξης (“unlikely to pay”) και το 22,2% δάνεια σε καθυστέρηση μεγαλύτερη των 90 ημερών, τα οποία δεν έχουν ακόμη καταγγελθεί. Επιπροσθέτως, αρκετοί δανειολήπτες έχουν αιτηθεί νομική προστασία (14% του συνόλου των ΜΕΔ).
Ως προς τις επιμέρους κατηγορίες χαρτοφυλακίων, ο δείκτης ΜΕΔ διαμορφώθηκε σε 44,5% για το στεγαστικό, 53% για το καταναλωτικό και 44,6% για το επιχειρηματικό χαρτοφυλάκιο. Εντός του επιχειρηματικού χαρτοφυλακίου, ο δείκτης για το χαρτοφυλάκιο τόσο των ελεύθερων επαγγελματιών και πολύ μικρών επιχειρήσεων όσο και των μικρών και μεσαίων επιχειρήσεων παραμένει ιδιαίτερα υψηλός (67,4% και 57,5% αντίστοιχα). Καλύτερες επιδόσεις παρατηρούνται στο χαρτοφυλάκιο των μεγάλων επιχειρήσεων (25,8%), καθώς και στο χαρτοφυλάκιο ναυτιλιακών δανείων (22,6%). Οι κλάδοι που εμφανίζουν εξαιρετικά υψηλό ποσοστό ΜΕΔ είναι η κλωστοϋφαντουργία (66,3%), η βιομηχανία ξυλείας και επίπλων (64,8%) και η εστίαση (64,5%). Αντίθετα, εξαιρετικά χαμηλό ποσοστό ΜΕΔ εμφανίζουν τα πετρελαιοειδή (1,5%) και η ενέργεια (3,4%).

Αναφορικά με τις κατηγορίες δανείων που αφορούν ακίνητα, τα ΜΕΔ σε στεγαστικά δάνεια ανέρχονται σε 27,1 δισεκ. ευρώ (έναντι συνολικού δανεισμού 60,9 δισεκ. ευρώ), ενώ εκείνα σε εταιρίες αξιοποίησης ακίνητης περιουσίας (CRE) σε 2,5 δισεκ. ευρώ (έναντι συνολικών δανείων ύψους 5,5 δισεκ. ευρώ). Επίσης, ευρύτερα στον κλάδο των κατασκευών έχουν χορηγηθεί δάνεια ύψους 14,5 δισεκ. ευρώ εκ των οποίων τα 6,7 δισεκ. ευρώ είναι ΜΕΔ.
Θετική εξέλιξη αποτελεί το γεγονός ότι τα τελευταία έτη οι τράπεζες συνομολογούν κυρίως λύσεις ρύθμισης μακροπρόθεσμου χαρακτήρα για τα ΜΕΔ, σε αντιδιαστολή με ρυθμίσεις βραχυπρόθεσμου χαρακτήρα. Βεβαίως, δεν πρέπει να παραβλέπεται ότι στην πλειονότητα των περιπτώσεων επιλέγεται η λύση της επιμήκυνσης του χρόνου αποπληρωμής και σπανιότερα της μείωσης του επιτοκίου και του διαχωρισμού του υπολοίπου της οφειλής (split balance). Στο τέλος του 2018 το υπόλοιπο των ΜΕΔ που συνδέονταν με ρυθμίσεις ανερχόταν σε 30,7 δισεκ. ευρώ ή 37,6% του συνόλου των ΜΕΔ.

Σχετική βελτίωση εμφανίζουν το 2018, σε ετήσια βάση, οι εισπράξεις από ρευστοποιήσεις, καθώς οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί παράγουν τα πρώτα αποτελέσματα. Ειδικότερα όσον αφορά τους πλειστηριασμούς, οι τράπεζες ξεκίνησαν τις ρευστοποιήσεις εξασφαλίσεων με ακίνητα μεγάλης αξίας, επαγγελματικά, για τα οποία υπάρχει αγοραστικό ενδιαφέρον. Επιλέγουν μάλιστα να αποκτούν οι ίδιες σημαντικά ακίνητα σε περίπτωση μη ικανοποιητικών τιμών στους πλειστηριασμούς καθώς προσβλέπουν σε ανάκαμψη της αγοράς σε ακόμα καλύτερες τιμές ακινήτων. Η προετοιμασία των ακινήτων αυτών, μετά την κατακυρωτική πράξη και την εγγραφή στα βιβλία των τραπεζών, απαιτεί μια συνεχή προσπάθεια από εξειδικευμένες μονάδες των τραπεζών με στόχο την επίλυση των τυχόν νομικών και τεχνικών προβλημάτων πριν από την τελική μεταπώλησή τους στην αγορά. Ωστόσο πολλά από τα ακίνητα αυτά παραμένουν στους ισολογισμούς των εμπορικών τραπεζών για αρκετά έτη (σχεδόν τα μισά από αυτά σε όρους αξίας παραμένουν στους ισολογισμούς των τραπεζών για πάνω από πέντε χρόνια), μετατοπίζοντας τα προβλήματα των τραπεζών και στην αποτελεσματική διαχείριση των εν λόγω ακινήτων.

Σύμφωνα με στοιχεία που υποβάλλουν οι τράπεζες στην Τράπεζα της Ελλάδος, το 2018 πραγματοποιήθηκαν 14.900 πλειστηριασμοί, από τους οποίους τελεσφόρησε το 32% (περίπου ισομερώς μοιρασμένο σε κατοικίες και επαγγελματικά ακίνητα), το οποίο αντιστοιχεί σε αξία περίπου 1 δισεκ. ευρώ (έναντι συνολικής αξίας περίπου 4 δισεκ. ευρώ του συνόλου των ακινήτων που είχαν εισαχθεί στην ηλεκτρονική πλατφόρμα των πλειστηριασμών το 2018). Από τα ακίνητα για τα οποία τελεσφόρησε ο πλειστηριασμός, οι τράπεζες πλειοδότησαν για περίπου το 85%. Εκτός των ακινήτων που απέκτησαν μέσω πλειστηριασμών, έχουν περιέλθει στους ισολογισμούς των τραπεζών και ακίνητα από κατασχέσεις. Η καθαρή λογιστική αξία των ακινήτων αυτών ανήλθε στο τέλος του 2018 σε περίπου 1 δισεκ. ευρώ για τα επαγγελματικά ακίνητα και περίπου 570 εκατ. ευρώ για τις κατοικίες. Επιπρόσθετα των παραπάνω ποσών, οι τράπεζες διακρατούν στον ισολογισμό τους επενδυτικά ακίνητα αξίας περίπου 3 δισεκ. ευρώ.

Επιχειρησιακοί στόχοι και συστημικές λύσεις για τα ΜΕΔ

Οι ελληνικές τράπεζες υπέβαλαν πριν από λίγες ημέρες στην Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα αναθεωρημένους επιχειρησιακούς στόχους για τα ΜΕΔ, με βάση τις δικές τους μακροοικονομικές υποθέσεις και στρατηγικές διαχείρισης. Παράλληλα, στη βάση της παρουσίασης των οικονομικών αποτελεσμάτων για το 2018, οι συστημικές τράπεζες γνωστοποίησαν τους στόχους τους για τη μείωση των ΜΕΔ οι οποίοι είναι σαφώς πιο φιλόδοξοι σε σύγκριση με εκείνους του Σεπτεμβρίου του 2018 κατά περίπου 7 δισεκ. ευρώ. Εκτιμάται λοιπόν ότι στο τέλος του 2021 τα ΜΕΔ θα διαμορφωθούν σε επίπεδο σημαντικά κάτω των 30 δισεκ. ευρώ έναντι 34,1 δισεκ. ευρώ που ήταν ο στόχος που είχε υποβληθεί στα τέλη Σεπτεμβρίου του 2018. Οι τράπεζες προβλέπουν ότι η μεγαλύτερη μείωση θα προέλθει από τις πωλήσεις δανείων, καθώς και από τις ρευστοποιήσεις εξασφαλίσεων και τις διαγραφές δανείων. Ωστόσο, ακόμα και αν επιτευχθεί ο ανωτέρω στόχος, το ποσοστό των ΜΕΔ των ελληνικών τραπεζών εκτιμάται ότι θα διαμορφωθεί στο τέλος του 2021 σε επίπεδα ελαφρώς κάτω του 20% και θα συνεχίσει να απέχει σημαντικά από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, που στο τέλος του 2018 κυμαινόταν σε περίπου 3,2%.

Γι’ αυτό, οι ελληνικές αρχές πρέπει σύντομα να καταλήξουν σε μια συστημική αντιμετώπιση του προβλήματος των ΜΕΔ που θα λειτουργεί συμπληρωματικά προς τις προσπάθειες των ίδιων των τραπεζών. Είναι θετικό ότι έχουν κατατεθεί ενδιαφέρουσες προτάσεις για μια πιο αποτελεσματική συστημική λύση ταχείας αποκλιμάκωσης σε μονοψήφιο ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων δανείων στο ελληνικό τραπεζικό σύστημα. Πρόκειται ουσιαστικά για λύσεις που δρομολογήθηκαν στη διάρκεια της κρίσης σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες (π.χ. Ισπανία, Ιρλανδία), αλλά παρά τις προσπάθειες τις ελληνικής πλευράς, η πλευρά των Ευρωπαίων εταίρων δεν συναίνεσε για να εφαρμοστεί παραπλήσιου τύπου λύση στην περίπτωση της Ελλάδος. Η βασική ιδέα εστιάζεται στη μεταφορά σημαντικού χαρτοφυλακίου μη εξυπηρετούμενων δανείων από τους ισολογισμούς των συστημικών τραπεζών σε μία ή περισσότερες Εταιρίες Ειδικού Σκοπού που θα μπορούσαν να δημιουργηθούν για το σκοπό αυτό μετά από τις σχετικές εγκρίσεις (Υπουργείο Οικονομίας, εποπτικές αρχές, Ευρωπαϊκή Αρχή Ανταγωνισμού κ.λπ.). Ιδίως δε η πρόταση της Τράπεζας της Ελλάδος προβλέπει και τη μεταβίβαση μέρους της αναβαλλόμενης φορολογικής απαίτησης (DTCs), που είναι εγγεγραμμένη στους ισολογισμούς των τραπεζών, σε αυτές τις Εταιρίες Ειδικού Σκοπού. Πρόκειται ουσιαστικά για ένα ακόμα εργαλείο δυναμικής αντιμετώπισης του προβλήματος των επισφαλών δανείων των τραπεζών.

Η διευθέτηση του προβλήματος των μη εξυπηρετούμενων δανείων θα πρέπει να γίνεται με τρόπο που διασφαλίζει την κοινωνική συνοχή διευκολύνοντας τις ευάλωτες κοινωνικές ομάδες και αντιμετωπίζοντας με αυστηρότητα τους στρατηγικούς κακοπληρωτές. Στην κατεύθυνση αυτή, κατατέθηκε και ψηφίστηκε μετά από πολλές διαπραγματεύσεις το νέο πλαίσιο προστασίας της πρώτης κατοικίας, το οποίο εκτιμάται ότι θα λειτουργήσει θετικά τόσο για τις τράπεζες όσο και για τους δανειολήπτες. Το νέο πλαίσιο προστασίας προβλέπει πολλαπλά κριτήρια επιλεξιμότητας (αντικειμενική αξία ακινήτου, υπόλοιπο δανείου, λοιπή κινητή και ακίνητη περιουσία, εισόδημα κ.ά.) που σε συνδυασμό με τη χρήση ηλεκτρονικής πλατφόρμας για την επεξεργασία των αιτημάτων αποτρέπουν την ένταξη στρατηγικών κακοπληρωτών σε καθεστώς νομικής προστασίας. Προάγει βιώσιμες και μακροπρόθεσμες λύσεις ρύθμισης δανείων με εξασφάλιση πρώτη κατοικία, παρέχοντας διέξοδο για ένα χαρτοφυλάκιο δανείων όπου μέχρι τώρα οι τράπεζες είχαν να επιδείξουν πενιχρά αποτελέσματα. Επιπλέον, προβλέπει την επιδότηση της δόσης αποπληρωμής με τη συνεισφορά του Δημοσίου (ύψους 200 εκατ. ευρώ ετησίως), η οποία παρέχει σταθερές και εξασφαλισμένες ταμειακές ροές στους ισολογισμούς των τραπεζών και ταυτόχρονα λειτουργεί ως ισχυρό κίνητρο συνέπειας για τους δανειολήπτες. Αποτελεί, τέλος, ένα σημαντικό μέτρο κοινωνικής πολιτικής για τις πιο ευάλωτες κοινωνικές ομάδες, που σε συνδυασμό με την επιδότηση ενοικίου, δημιουργεί ένα δίχτυ προστασίας της στέγης, το οποίο συνάδει με το ευρωπαϊκό κεκτημένο.

Κυρίες και κύριοι,

Συνοψίζοντας, το 2018 αποτέλεσε έτος – ορόσημο για την ελληνική οικονομία με τη χώρα να έχει εξέλθει επιτυχώς από το πρόγραμμα οικονομικής προσαρμογής, ανοίγοντας το δρόμο για ένα πιο αισιόδοξο 2019. Αυτό φαίνεται να αντανακλάται και στη συμπεριφορά των επενδυτών τόσο απέναντι στα ελληνικά ομόλογα, όσο και, προσφάτως, στις μετοχές του ελληνικού χρηματιστηρίου. Είναι ενδεικτικό το μεγάλο ενδιαφέρον των επενδυτών του εξωτερικού για τα προσφάτως εκδοθέντα ομόλογα πενταετούς και δεκαετούς διάρκειας, με την απόδοση του τελευταίου να έχει επιστρέψει σε προ κρίσης επίπεδα αρκετά κάτω του 4%. Επίσης, τους τρεις πρώτους μήνες του 2019 ο γενικός δείκτης τιμών μετοχών του Χρηματιστηρίου Αθηνών εμφάνισε άνοδο κατά περίπου 17%, με αυξημένο το ενδιαφέρον και για τις τραπεζικές μετοχές.

Φυσικά, αυτό δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχουν προκλήσεις, ιδίως, όπως προαναφέρθηκε, από το εξωτερικό περιβάλλον. Για το λόγο αυτό είναι επιτακτικό η χώρα να παραμείνει στο μεταρρυθμιστικό μονοπάτι των τελευταίων ετών, ενισχύοντας έτσι την εμπιστοσύνη των επενδυτών, προσελκύοντας επενδύσεις, αξιοποιώντας παράλληλα το δημοσιονομικό χώρο που έχει δημιουργηθεί από τη συνετή δημοσιονομική πολιτική για την ενίσχυση δράσεων μείωσης της ανεργίας, των κοινωνικών ανισοτήτων και αναστροφής των δημογραφικών τάσεων.

Το πρόβλημα του υψηλού αποθέματος των ΜΕΔ στους ισολογισμούς των τραπεζών αποτελεί τη σημαντικότερη πρόκληση που αντιμετωπίζει σήμερα ο τραπεζικός κλάδος. Παρά τις σημαντικές προσπάθειες των τελευταίων χρόνων, το απόθεμα των δανείων αυτών παραμένει σε υψηλά επίπεδα, ενώ αναμφίβολα, η συνολική διευθέτηση των οφειλών αυτών με δίκαιο, αποτελεσματικό και κοινωνικά ευαίσθητο τρόπο μπορεί να αποβεί επωφελής για όλους τους εμπλεκομένους.

Η αποτελεσματική διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων είναι πλέον εφικτή και μπορεί τα επόμενα τρίμηνα να διευκολυνθεί σημαντικά από τους θετικούς ρυθμούς ανάκαμψης της ελληνικής οικονομίας, την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων, την αύξηση της απασχόλησης και τη μείωση της ανεργίας, τη μείωση της φορολογίας των επιχειρήσεων και τη βελτίωση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών. Είναι επίσης πολύ θετικό ότι τους τελευταίους μήνες έχει επανέλθει έντονα η συζήτηση και έχουν πλέον κατατεθεί ενδιαφέρουσες προτάσεις για μια πιο αποτελεσματική συστημική λύση ταχείας αποκλιμάκωσης των ΜΕΔ στο ελληνικό τραπεζικό σύστημα.

Τέλος, η σταδιακή ανάκαμψη των τιμών των ακινήτων που καταγράφεται τα τελευταία τρίμηνα εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί. Η ελληνική κτηματαγορά, παρουσιάζοντας σημαντικά ανταγωνιστικές αποδόσεις σε σχέση με τις περισσότερες χώρες της ΕΕ, αλλά και πραγματικές ευκαιρίες, αναμένεται να διαδραματίσει ενεργό ρόλο στη συνολική ανάπτυξη της οικονομίας της χώρας τα επόμενα έτη.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΗ: Πώς η ανακαίνιση του ακινήτου μειώνει τη φορολογία

ΔΕΙΤΕ ΕΠΙΣΗΣ: Κορμάς (Πειραιώς): Τα χαρτοφυλάκια ακινήτων μπορούν να ενισχύσουν τους ισολογισμούς των τραπεζών

ΜΗ ΧΑΣΕΤΕ: Τι θα προβλέπει η συμφωνία Eurobank-Grivalia για τη διαχείριση των ακινήτων μετά τη συγχώνευση