BriQ Properties: H ολοκλήρωση της συγχώνευσης με Intercontinental International (ICI) κρύβει υπεραξίες – Buy με τιμή στόχο τα €2,82 / μετοχή

Η BriQ Properties είναι μια Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (Α.Ε.Ε.Α.Π.) με αποκλειστικό σκοπό την απόκτηση και τη διαχείριση ακίνητης περιουσίας και την διενέργεια επενδύσεων.

Η Εταιρεία ιδρύθηκε τον Οκτώβριο του 2016 και εισήχθη στο Χρηματιστήριο τον Ιούλιο του 2017. Σημαντικό γεγονός αποτελεί και η συμφωνία της συγχώνευσης δια απορροφήσεως της Intercontinental International Α.Ε.Ε.Α.Π. (ICI) η οποία επιτεύχθηκε τον Φεβρουάριο του 2023.

Η πρώτη φάση της συγχώνευσης ολοκληρώθηκε στις 31 Ιανουαρίου του 2024 και αναφερόταν στην εξαγορά 16 ακινήτων από την ICI με κόστος €56,6εκ.

Υπεγράφη επίσης ένα προσύμφωνο για την εξαγορά ενός 17ου ακινήτου με συνολικό κόστος €4εκ. Τα 17 ακίνητα περιλαμβάνουν 12 εμπορικά καταστήματα, 3 γραφεία και ακίνητα μικτής χρήσης και 2 ειδικά ακίνητα, ενώ σημαντικό είναι το γεγονός πως 14 από αυτά είναι μισθωμένα στην Alpha Bank.

Η ολοκλήρωση της εξαγοράς οδήγησε σε μια σημαντική αύξηση της αξίας του χαρτοφυλακίου (GAV) της Εταιρείας η οποία από €149εκ. στα τέλη του 2023 ανήλθε στα €209εκ. στις 31 Μαρτίου του 2024.

H εξαγορά των ακινήτων χρηματοδοτήθηκε με δανεισμό με αποτέλεσμα ο Καθαρός Δανεισμός της Εταιρείας στα τέλη του πρώτου τριμήνου να ανέλθει στα €92,1εκ. από €34,2εκ. στα τέλη του 2023.

Σαν αποτέλεσμα ο λόγος του μικτού δανεισμού προς την μικτή αξία του χαρτοφυλακίου της Εταιρείας (Loan to Value) ανήλθε από 23% στα τέλη του 2023 στο 44,1% στις 31 Μαρτίου του 2024, ενώ το NAV/μετοχή ανήλθε από €3,07 στα τέλη του 2023 στα €3,12 στα τέλη του πρώτου τριμήνου του 2024.

Με την ολοκλήρωση της πρώτης φάσης της συγχώνευσης το χαρτοφυλάκιο της Εταιρείας αποτελείται από 41 ακίνητα, με συνολική επιφάνεια τα 168,406τ.μ., ετησιοποιημένα έσοδα €15,3εκ., υψηλό ποσοστό μίσθωσης που ανέρχεται στο 99,2% και μέση υπολειπόμενη διάρκεια μίσθωσης τα 6,7 χρόνια.

Σε επίπεδο αξίας το χαρτοφυλάκιο της Εταιρείας αποτελείται κατά 21% από γραφεία, κατά 16% από εμπορικά καταστήματα, κατά 37% από κέντρα αποθήκευσης και διανομής, κατά 16% από εμπορικά καταστήματα, κατά 4% από super markets, κατά 15% από ξενοδοχεία, κατά 4% από τραπεζικά καταστήματα και κατά 3% από ακίνητα ειδικής χρήσης.

Θεωρούμε ως θετικό γεγονός αυτή τη σημαντική διαφοροποίηση του χαρτοφυλακίου της Εταιρείας.

Μέχρι τα τέλη του 2024, η BriQ να προχωρήσει στην απορρόφηση της ICI εμπλουτίζοντας το χαρτοφυλάκιο της με 18 νέα ακίνητα.

Σύμφωνα με τους αναλυτές η απορρόφηση αναμένεται να γίνει με την έκδοση από την BriQ νέων μετοχών οι οποίες θα εισφερθούν στους μετόχους της ICI με τη σχέση ανταλλαγής να διαμορφώνεται σε 1,3 μετοχές της BriQ για κάθε 1 μετοχή της ICI.

Εφόσον ισχύσει αυτή η σχέση ανταλλαγής οι μετοχές της νέας Εταιρείας θα διαμορφωθούν στα 45,9εκ. με την κεφαλαιοποίηση να διαμορφώνεται στα περίπου €116,74εκ. και την τιμή ανά μετοχή της νέας εταιρείας στα €2,54 (παρούσα τιμή της BriQ στο ΧΑΑ στα €1,975/μετοχή).

Η νέα Εταιρεία που θα προκύψει από την απορρόφηση της ICI αναμένεται να έχει ένα χαρτοφυλάκιο 60 ακινήτων με ετήσια μισθώματα της τάξεως των €19,6εκ. για το 2024 αυξημένα κατά 115,4% σε σχέση με το 2023 και των €21εκ. για το 2025, ενώ τα προσαρμοσμένα Κέρδη προ Φόρων τόκων και Αποσβέσεων (χωρίς πιθανά κέρδη από αναπροσαρμογές της αξία των ακινήτων) αναμένεται να ανέλθουν στα €16εκ το 2024, πάνω 132% και στα €17,3εκ το 2025 αυξημένα κατά 8,13%.

Η σύνθεση του χαρτοφυλακίου της νέας Εταιρείας θα είναι κατά 31% κέντρα αποθήκευσης και διανομής, κατά 26% γραφεία, κατά 21% εμπορικά καταστήματα, και 11% ξενοδοχεία, ενώ το υπόλοιπο 11% των ακινήτων θα αναφέρεται σε άλλες χρήσεις.

Στα τέλη του 2025 το GAV της νέας εταιρείας αναμένεται να βρίσκεται στα 293,1εκ. με το NAV να ανέρχεται στα 168,8εκ. και το NAV/share στα €3,523.

Εδώ θα πρέπει να προσθέσουμε και την καλή μερισματική απόδοση που αναμένεται να απολαμβάνουν οι μέτοχοι και η οποία ανέρχεται στο 6,5-7,0%.

Με την παρούσα τιμή της μετοχής να βρίσκεται στα επίπεδα των €1,975 και το NAV/μετοχή της νέας εταιρείας να ανέρχεται στα €3,523 στα τέλη του 2025 η εταιρεία μπορεί να προσφέρει σημαντικές υπεραξίες στους μετόχους της.

Ωστόσο τονίζουμε πως το τελικό στάδιο της συναλλαγής με την ICI δεν έχει ολοκληρωθεί ακόμα με αποτέλεσμα να ελλοχεύουν ρίσκα.

Σε αποτιμησιακό επίπεδο οι Εταιρείες Ακίνητης Περιουσίας για μια σειρά από λόγους, οι οποίοι αναφέρονται στο υψηλό κόστος κατασκευής αυτή την περίοδο, στα υψηλά επιτόκια τα οποία επιβαρύνουν με κόστη την ανάπτυξη τους η οποία κατά κύριο λόγο πραγματοποιείται με δανεισμό, σε γραφειοκρατικά εμπόδια που πολλές φορές καθυστερούν την έναρξη και ολοκλήρωση των έργων κλπ. διαπραγματεύονται με ένα σημαντικό discount σε σχέση με το προβλεπόμενο NAV/μετοχή.

Το discount αυτό ανέρχεται σε περίπου 10% για τα κέντρα αποθήκευσης και διανομής, στο 30% για εμπορικά πάρκα και καταστήματα και στο 23% για χώρους γραφείων. Λαμβάνοντας υπόψιν τη σύνθεση του χαρτοφυλακίου των ακινήτων της νέας Εταιρείας αποδίδουμε ένα δίκαιο discount στο αναμενόμενο NAV/μετοχή για το 2025 της τάξεως του 20% και θεωρούμε ως μια δίκαιη τιμή στόχο για τη νέα Εταιρεία τα €2,82/μετοχή.

Εφόσον ολοκληρωθεί η συναλλαγή με την ICI συστήνουμε αγορά.

Η στήλη Trader’s Book που δημοσιεύεται κάθε Δευτέρα στο mononews.gr, γράφεται από ομάδα εξειδικευμένων αναλυτών για λογαριασμό του mononews.gr. H ανάλυση προσφέρεται αποκλειστικά και μόνο για ενημερωτικούς σκοπούς και σε καμία περίπτωση το περιεχόμενο της δεν μπορεί να εκληφθεί ως συμβουλή, πρόταση, προσφορά για αγορά ή πώληση των κινητών αξιών, ούτε ως προτροπή για την πραγματοποίηση οποιασδήποτε μορφής επένδυσης. Κατά συνέπεια δεν υφίσταται ουδεμία ευθύνη για τυχόν επενδυτικές και λοιπές αποφάσεις που θα ληφθούν με βάση την ανάλυση αυτή.