Υπομίσθωση ακινήτου: Πότε απαγορεύεται και τι ισχύει με τα Airbnb

Η υπομίσθωση επιτρέπεται στις αστικές συμβάσεις, εκτός αν υπάρχει αντίθετη συμφωνία, ενώ στις εμπορικές μόνο αν έχει προβλεφθεί ρητά.

Η υπομίσθωση είναι η διαδικασία, κατά την οποία ο ενοικιαστής σε ένα ακίνητο το ενοικιάζει περαιτέρω σε άλλον ενοικιαστή. Ενώ, δηλαδή, στην αρχική σύμβαση μίσθωσης ο ιδιοκτήτης του ακινήτου το εκμισθώνει στον μισθωτή, στη συνέχεια ο μισθωτής, χωρίς να έχει την κυριότητα, το εκμισθώνει περαιτέρω στον υπομισθωτή.

Πρόκειται για μια συνήθη περίπτωση σε πολλά σπίτια, όπου ο μισθωτής παραχωρεί το σπίτι για λίγες μέρες σε βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb ή εκμισθώνει κάποιους άλλους χώρους, όπως για παράδειγμα χώρο στάθμευσης που δεν χρησιμοποιεί.

Το θέμα είναι ότι σε αρκετές περιπτώσεις αυτή δεν είναι επιτρεπτή πρακτική και μπορεί να έχει πολύ σοβαρές συνέπειες που θα κληθεί να επωμιστεί ο αρχικός ενοικιαστής.

Πότε είναι επιτρεπτή η υπομίσθωση;

Στις αστικές συμβάσεις, όταν δηλαδή η ενοικίαση του ακινήτου γίνεται ως κατοικία, η υπομίσθωση δεν απαγορεύεται, εκτός αν περιλαμβάνεται αντίθετη διάταξη στο μισθωτήριο.

Με λίγα λόγια, ο ενοικιαστής θα πρέπει να διαβάσει προσεκτικά το μισθωτήριο συμβόλαιο και αν δεν υπάρχει ρητή διάταξη που απαγορεύει την υπομίσθωση, τότε μπορεί να προχωρήσει σε αυτή.  Στην πράξη, βέβαια, τόσο στα έτοιμα μισθωτήρια που κυκλοφορούν όσο και στις συμβάσεις που επιμελούνται δικηγόροι, σχεδόν πάντα περιλαμβάνεται διάταξη που απαγορεύει την υπομίσθωση.

Από την άλλη, στις εμπορικές συμβάσεις, η υπομίσθωση απαγορεύεται, εκτός αν στο μισθωτήριο περιλαμβάνεται διάταξη που την επιτρέπει. Εφόσον δεν υπάρχει ρητή διάταξη, ο ενοικιαστής δεν μπορεί να προχωρήσει σε υπομίσθωση.

Σε αυτόν τον κανόνα υπάρχει η εξής εξαίρεση: Μετά το πέρας της τριετίας, ο μισθωτής μπορεί να υπομισθώσει το ακίνητο σε εταιρεία, στην οποία ο ίδιος κατέχει ποσοστό συμμετοχής τουλάχιστον 35%.

Τι συνέπειες έχει η απαγορευμένη υπομίσθωση

Η πρώτη βασική συνέπεια που αντιμετωπίζει ο μισθωτής, εφόσον προβεί σε απαγορευμένη υπομίσθωση, είναι ότι αυτό θεωρείται κακή χρήση του μισθίου. Η κακή χρήση του μισθίου αποτελεί μια κατάσταση που δίνει ευρείες εξουσίες στον εκμισθωτή, η βασικότερη εκ των οποίων είναι η καταγγελία της σύμβασης.

Με λίγα λόγια, ο εμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση και να ζητήσει άμεσα την απόδοση του μισθίου, κάνοντας έξωση στον ενοικιαστή. Αυτό ισχύει ακόμα και στις συμβάσεις ορισμένου χρόνου, καθώς η κακή χρήση του μισθίου αποτελεί σπουδαίο λόγο για την καταγγελία της σύμβασης.

Μία άλλη σοβαρή συνέπεια είναι ότι ο μισθωτής ευθύνεται τόσο απέναντι στον εκμισθωτή όσο και στον υπομισθωτή. Δηλαδή, ο υπομισθωτής δεν έχει άμεση σχέση με τον ιδιοκτήτη του ακινήτου.

Πρακτικά, αυτό σημαίνει το εξής. Ο μισθωτής θα κληθεί να καλύψει οποιαδήποτε ζημία προκαλέσει ο υπομισθωτής στο ακίνητο, παρόλο που ο ίδιος δεν ευθύνεται για αυτή. Επιπλέον, ο αρχικός εκμισθωτής έχει αξίωση και αποζημίωσης για υπέρβαση της συμφωνημένης χρήσης.

Παράλληλα, όμως, ο μισθωτής ευθύνεται απέναντι και στον υπομισθωτή, στον οποίο είναι υποχρεωμένος από τη μεταξύ τους σύμβαση να του παραχωρήσει τη χρήση του μισθίου. Αν ο ιδιοκτήτης καταγγείλει τη σύμβαση, τότε αυτή η παραχώρηση δεν θα μπορεί να γίνει και ο μισθωτής οφείλει να καλύψει τη ζημία αυτή.

Έτσι, αν το ακίνητο υπομισθωθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά στο μεταξύ ο ιδιοκτήτης καταγγείλει την αρχική σύμβαση ενοικίασης, τότε ο μισθωτής θα πρέπει να καλύψει τα επιπλέον έξοδα διαμονής του υπομισθωτή. Για παράδειγμα, θα πρέπει να καλύψει το επιπλέον ποσό που θα κληθεί να πληρώσει αυτός σε ξενοδοχείο, αφού ο υπομισθωτής είχε την πεποίθηση ότι θα διέμενε στο ακίνητο που θα του παραχωρούνταν και το οποίο ενδεχομένως θα ήταν φθηνότερο.

Πρόκειται, επομένως, για σοβαρή συμβατική ευθύνη που φέρει ο μισθωτής, οπότε προτού προχωρήσει σε αυτή, θα πρέπει να είναι σίγουρος για το επιτρεπτό και τις συνέπειές της.