Ικανοποιήθηκε το πάγιο αίτημα των ΑΕΕΑΠ για επέκταση των δραστηριοτήτων τους πέρα από τη μίσθωση.

Η ελληνική αγορά ακινήτων διανύει μια περίοδο άνθισης, με τις επενδύσεις να αυξάνονται και το real estate να αποτελεί βασικό πυλώνα της οικονομικής δραστηριότητας. Παρόλα αυτά, οι Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ), ένας θεσμός που διαδραματίζει σημαντικό ρόλο στη διαχείριση και ανάπτυξη ακινήτων μεγάλης αξίας, λειτουργούν ακόμα υπό περιορισμούς που δεν τους επιτρέπουν να αξιοποιήσουν πλήρως τις δυνατότητές τους.

1

Με το νέο νομοσχέδιο, εισάγονται αρκετές αλλαγές, όμως πολλές από τις προτάσεις που είχαν διατυπωθεί από τον κλάδο δεν υιοθετήθηκαν, αφήνοντας ανοιχτά ερωτήματα, κυρίως όσον αφορά το φορολογικό καθεστώς των ΑΕΕΑΠ.

Τα προβλήματα και οι προτάσεις αλλαγής

Παρά τη σταθερή ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων, οι ΑΕΕΑΠ είχαν εδώ και καιρό γνωστοποιήσει αναλυτικά τα προβλήματα που αντιμετώπιζαν λόγω του παρωχημένου νομικού πλαισίου λειτουργίας τους, το οποίο συντάχθηκε πριν από 25 χρόνια (ν. 2778/1999) και έκτοτε τροποποιήθηκε αποσπασματικά, χωρίς να προσαρμοστεί στις σύγχρονες ανάγκες του κλάδου​.

Η χαμηλή απόδοση των ΑΕΕΑΠ στο χρηματιστήριο ήταν κάτι που για πολλούς αναλυτές δεν εξηγούνταν επαρκώς, αν αναλογιστεί κανείς το τεράστιο χαρτοφυλάκιό τους, όμως δεν αποτελούσε μυστήριο για όσους γνώριζαν τους περιορισμούς των εταιρειών.

Ένα από τα μεγαλύτερα εμπόδια που αντιμετώπιζαν οι ΑΕΕΑΠ ήταν οι περιορισμοί στην εκμετάλλευση των ακινήτων τους, καθώς ο νόμος τους επέτρεπε μόνο την ενοικίαση ακινήτων, χωρίς δυνατότητα ανάπτυξης άλλων μορφών εκμετάλλευσης, όπως η λειτουργία τουριστικών μονάδων, η δημιουργία data centers ή η παραγωγή ηλεκτρικής ενέργειας από ΑΠΕ με εμπορική εκμετάλλευση. Αυτό περιόριζε τις ευκαιρίες διαφοροποίησης των εσόδων τους, ενώ δημιουργούσε ασυμβατότητα με το ευρύτερο νομοθετικό πλαίσιο, όπως ο κλιματικός νόμος Ν. 4936/2022, που απαιτεί ενεργειακή αυτονομία των νέων κτιρίων​.

Επιπλέον, το φορολογικό καθεστώς των ΑΕΕΑΠ βρίσκεται εδώ και καιρό στο επίκεντρο των συζητήσεων του κλάδου, καθώς ο φορολογικός συντελεστής είναι συνδεδεμένος με το επιτόκιο παρέμβασης της ΕΚΤ (10% +1%), γεγονός που, σε περιόδους υψηλών επιτοκίων, καθιστούσε τη φορολογική επιβάρυνση υπερβολικά υψηλή.

Αντιμέτωπη με αυτά τα προβλήματα, η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς έλαβε προτάσεις για αναμόρφωση του θεσμικού πλαισίου από την Ένωση Θεσμικών Επενδυτών, κάποιες εκ των οποίων ενσωματώθηκαν στο νέο νομοσχέδιο για την ενίσχυση της κεφαλαιαγοράς, ενώ κάποιες άλλες αναβλήθηκαν για το μέλλον.

Τι αλλάζει με το νέο νομοσχέδιο: Επέκταση δραστηριοτήτων και αυστηρότερη εποπτεία

Το νέο νομοσχέδιο διατηρεί τη βασική δομή των ΑΕΕΑΠ, αλλά εισάγει ουσιαστικές αλλαγές που επιτρέπουν μεγαλύτερη επενδυτική ευελιξία, αυξάνουν τη διαφάνεια και ενισχύουν τον εποπτικό έλεγχο.

Διεύρυνση των επενδυτικών δραστηριοτήτων

Οι ΑΕΕΑΠ δεν θα περιορίζονται πλέον αποκλειστικά στη μίσθωση ακινήτων, καθώς με τον νέο νόμο θα μπορούν να επενδύουν και να εκμεταλλεύονται τα ακίνητά τους σε τουριστικές μονάδες, ξενοδοχειακά συγκροτήματα, μαρίνες, εμπορικά πάρκα και data centers.

Αυτή η επέκταση τις καθιστά πιο ανταγωνιστικές, επιτρέποντάς τους να διαφοροποιήσουν τις πηγές εσόδων τους​. Άλλωστε, είχε διαφανεί εδώ και καιρό ότι η απλή εκμίσθωση σε τρίτους αποτελούσε προβληματικό μοντέλο ανάπτυξης, καθώς, ειδικά όσον αφορά σε επενδύσεις μεγάλου βεληνεκούς σε έργα ψηφιακής ανάπτυξης, η αγορά ζητά ολοκληρωμένες υπηρεσίες πέρα από τη μίσθωση, όπως φύλαξη, συντήρηση των υποδομών κλπ.

Επιπλέον, οι ΑΕΕΑΠ αποκτούν το δικαίωμα να αγοράζουν, κατασκευάζουν και εκμεταλλεύονται σταθμούς παραγωγής και αποθήκευσης ηλεκτρικής ενέργειας από ΑΠΕ, όπως φωτοβολταϊκά. Ωστόσο, η χρήση τους περιορίζεται αποκλειστικά στην ιδιοκατανάλωση, χωρίς δυνατότητα πώλησης στο δίκτυο​.

Οι εγκαταστάσεις αυτές επομένως θα αποσκοπούν σε κάλυψη ενεργειακών αναγκών της ακίνητης περιουσίας της ΑΕΕΑΠ, των εταιρειών του ομίλου και των μισθωτών τους και μείωση του ενεργειακού κόστους​.

Ενίσχυση της εποπτείας και των ελεγκτικών μηχανισμών

Η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς αποκτά διευρυμένες εξουσίες ελέγχου, οι οποίες περιλαμβάνουν:

  • Υποχρέωση τακτικών ελέγχων στις οικονομικές καταστάσεις των ΑΕΕΑΠ και στις επενδυτικές τους δραστηριότητες.
  • Δικαίωμα επιβολής αυστηρότερων κυρώσεων, ακόμα και ανάκλησης της άδειας λειτουργίας εταιρειών που δεν τηρούν τις απαιτήσεις διαφάνειας και επενδυτικής διαχείρισης​.

Αυστηρότερες απαιτήσεις διαφάνειας και δημοσιότητας

Το νέο πλαίσιο απαιτεί από τις ΑΕΕΑΠ περισσότερη διαφάνεια στη δημοσιοποίηση πληροφοριών με στόχο την ενίσχυση της εμπιστοσύνης των επενδυτών και στην καλύτερη πληροφόρηση της αγοράς.

Συγκεκριμένα, υποχρεούνται να:

  • Δημοσιεύουν εξαμηνιαίες εκθέσεις επενδύσεων.
  • Αναρτούν στην ιστοσελίδα τους αναλυτική πολιτική αποδοχών και επενδύσεων.
  • Παρέχουν εκτενή ανάλυση των στοιχείων ενεργητικού και των στρατηγικών διαχείρισης κινδύνου​.

Αυστηρότερες κυρώσεις για παραβάσεις

Το νέο πλαίσιο προβλέπει περισσότερες και αυστηρότερες κυρώσεις για τις ΑΕΕΑΠ που δεν τηρούν τις υποχρεώσεις τους. Οι κυρώσεις περιλαμβάνουν:

  • Βαρύτερα πρόστιμα για παραβιάσεις των κανόνων διαφάνειας και επενδυτικής πολιτικής.
  • Ανάκληση άδειας λειτουργίας σε περιπτώσεις σοβαρών παραβιάσεων.
  • Υποχρεωτικές διορθωτικές ενέργειες για τη συμμόρφωση με τις απαιτήσεις εποπτείας​.

Καμία αλλαγή στο φορολογικό καθεστώς

Αν και υπήρχαν προτάσεις για αποσύνδεση του φορολογικού συντελεστή από το επιτόκιο της ΕΚΤ, το νέο νομοσχέδιο διατηρεί το υφιστάμενο σύστημα: Ο φόρος αφορά τις επενδύσεις και τα διαθέσιμα των ΑΕΕΑΠ και υπολογίζεται ως 10% επί του εκάστοτε επιτοκίου παρέμβασης της ΕΚΤ +1%​.

Συνεπώς, το ζήτημα της φορολόγησης των ΑΕΕΑΠ και ενδεχόμενη αλλαγή του παραμένει ανοιχτό, με τους θεσμικούς επενδυτές να αναμένουν εξελίξεις και τις ΑΕΕΑΠ να θεωρείται βέβαιο ότι θα επανέλθουν για νέο γύρο διαπραγματεύσεων.

Διότι, αν και η επέκταση των δραστηριοτήτων τους είναι οπωσδήποτε μια καίρια μεταρρύθμιση, το ζήτημα της ενίσχυσης της ανταγωνιστικότητάς τους δεν έχει κλείσει και περνά οπωσδήποτε από το φορολογικό.