Μπορεί να ευδοκιμήσει επιχείρημα από την πλευρά του οφειλέτη ότι ο πλειστηριασμός είναι άκυρος επειδή το ακίνητο αποκτήθηκε από εταιρεία ακινήτων που συνδέεται με τον servicer;

Όσο οι πλειστηριασμοί ακινήτων πληθαίνουν, είναι αναμενόμενο οι οφειλέτες και οι δικηγόροι τους να αναζητούν τρόπους να ανακόψουν την κατάσχεση ή τον πλειστηριασμό και να σώσουν την περιουσία τους.

1

Καθώς ο πλειστηριασμός είναι μια διαδικασία που διέπεται από έντονη τυπικότητα, δεν είναι σπάνιο φαινόμενο να ακυρώνεται τελικά για γραφειοκρατικές παραλείψεις. Όμως, το τελευταίο διάστημα συζητιέται ολοένα συχνότερα και ένα ουσιαστικό ζήτημα.

Η πιθανή καταστρατήγηση του νόμου, όταν υπερθεματιστής στον πλειστηριασμό είναι εταιρεία ακινήτων (Real Estate Owned), η οποία είναι συνδεδεμένη με την εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων (servicer) που επισπεύδει τον πλειστηριασμό.

Πρόκειται για συνήθη πρακτική της αγοράς οι τράπεζες να έχουν ως θυγατρικές εταιρείες ακινήτων (Real Estate Owned), οι οποίες αποκτούν ακίνητα μέσω πλειστηριασμών που επισπεύδουν οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων, οι οποίες όμως είναι συνδεδεμένες με τους ομίλους των τραπεζών.

Το ζήτημα είναι αρκετά σύνθετο και η νομολογία έχει τώρα αρχίσει να διαμορφώνεται, δεδομένου ότι μόλις τα τελευταία χρόνια οι πλειστηριασμοί έχουν αυξηθεί σημαντικά, ενώ το 2023 ψηφίστηκε νέος νόμος που αλλάζει αρκετά σε παγιωμένες πρακτικές ετών.

Τι προβλέπει ο νόμος και γιατί

Το άρθρο 5 του πρόσφατου νόμου 5072/2023 προβλέπει ότι «στις Ε.Δ.Α.Δ.Π. δεν επιτρέπεται η απόκτηση διαμέσου μεταβίβασης, εκχώρησης ή από εθελοντική εκποίηση ή από πλειστηριασμό, ακίνητης περιουσίας που συνδέεται με τις πιστώσεις που αυτές διαχειρίζονται».

Με λίγα λόγια, ο νόμος -ενόψει της μαζικής εκχώρησης των απαιτήσεων των τραπεζών σε funds και της αύξησης των πλειστηριασμών- ορίζει ότι η Εταιρεία Διαχείρισης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις (servicer) δεν επιτρέπεται να αποκτήσει ακίνητο που συνδέεται με την απαίτηση (π.χ. επειδή είναι υποθηκευμένο).

Όπως εξηγεί ο δικηγόρος Αθηνών, εταίρος στη δικηγορική εταιρεία «ΨΑΡΑΚΗΣ ΚΕΦΑΛΑΣ», Γιώργος Ψαράκης, «στόχος του νομοθέτη φαίνεται να ήταν να αφαιρέσει κίνητρα από τους servicers, ώστε να μη διακόπτουν τις διαπραγματεύσεις με τους οφειλέτες με στόχο να υπερθεματίζουν οι ίδιοι και να αποκτούν τα ίδια τα ακίνητα ως αντάλλαγμα για τη δανειακή οφειλή».

Εφόσον δεχτούμε ότι αυτό είναι το πνεύμα του νόμου, τίθεται αναπόφευκτα το ερώτημα αν θα πρέπει το γράμμα του νόμου να ερμηνευτεί διασταλτικά, ώστε στην έννοια του αποκτώντος το ακίνητο να περιλαμβάνεται και τυχόν συνδεδεμένη με αυτόν εταιρεία ακινήτων (REO).

Με δεδομένο, μάλιστα, ότι έχει δοθεί ιδιαίτερη έμφαση από την κυβέρνηση στην επιτυχία του εξωδικαστικού μηχανισμού, είναι λογικό ότι νομοθετήθηκε η συγκεκριμένη διάταξη, αφού χωρίς αυτήν οι servicers εύλογα θα προτιμούσαν να αποκτήσουν το ακίνητο, παρά να προχωρήσουν σε ρύθμιση οφειλών που είναι εκ των πραγμάτων πολυετής.

Η θέση της νομολογίας

Επειδή πρόκειται ξεκάθαρα για ζήτημα ερμηνείας, έχει μεγάλο ενδιαφέρον να δούμε αν υπάρχουν θετικές δικαστικές αποφάσεις επ’ αυτού.

«Δεν υπάρχουν θετικές δικαστικές αποφάσεις σχετικές παρά μόνο προσωρινές διαταγές, που όμως στερούνται αιτιολογίας (οι προσωρινές διαταγές σπανίως έχουν αιτιολογία). Αντίθετα, υπάρχει μία απόφαση που απορρίπτει τον εν λόγω ισχυρισμό και είναι δημοσιευμένη σε μια νομική βάση» επισημαίνει ο Γ. Ψαράκης.

Αυτή η διστακτικότητα της νομολογίας οφείλεται στο γεγονός ότι η σύνδεση μεταξύ servicer και εταιρείας REO δεν είναι αυτονόητη. Διότι ναι μεν οι τράπεζες (μητρικές των REO) έχουν συμμετοχές στους servicers, όμως κρίνεται ανά περίπτωση το κατά πόσον αυτό συνιστά σύνδεση και επομένως συνεπάγεται καταστρατήγηση του νόμου.

Εφόσον ο οφειλέτης θέλει να επικαλεστεί τέτοιον λόγο στην ανακοπή κατά του πλειστηριασμού, θα πρέπει να αποδείξει με βάση τα Διεθνή Λογιστικά Πρότυπα και τα Διεθνή Πρότυπα Χρηματοοικονομικής Αναφοράς ότι αυτές οι συμμετοχές της τράπεζας στον servicer καθιστούν τα μέρη συνδεδεμένα και επομένως δεν επιτρέπεται η θυγατρική REO της τράπεζας να καταστεί υπερθεματιστής σε πλειστηριασμό που επέσπευσε ο servicer.

Αυτή τη στιγμή είναι ένα επιχείρημα που δεν αναφέρεται συχνά στα δικόγραφα των ανακοπών, όμως αυτό σταδιακά πιθανώς θα αλλάξει. Άλλωστε, πρόκειται για μια σχετικά νέα διάταξη νόμου και οπωσδήποτε θα παίξει σημαντικό ρόλο το πώς θα διαμορφωθεί στο εξής η νομολογία, ποιες θα είναι οι οριστικές αποφάσεις επί των υποθέσεων όπου εκδόθηκε η προαναφερόμενη προσωρινή διαταγή και αν θα τεθούν συγκεκριμένα κριτήρια για την ύπαρξη σύνδεσης και την πιθανή καταστρατήγηση του πνεύματος του νόμου.

Διαβάστε επίσης:

Οι τιμές στόχοι και οι εκτιμήσεις για ΟΠΑΠ, Motor Oil και Aegean Airlines

Πράσινα Τιμολόγια Φεβρουαρίου: Από τη ΔΕΗ το φθηνότερο στα 15,4 λεπτά – Οι τιμές των προμηθευτών