Οι κίνδυνοι που κρύβει ένα ακίνητο που καταλήγει σε αναγκαστικό πλειστηριασμό είναι περισσότεροι και μεγαλύτεροι από την αγορά ακινήτου με ελεύθερη μεταβίβαση.

Με τον κλάδο των ακινήτων να έχει αποκτήσει ξανά υψηλή ζήτηση και τις τιμές να ανεβαίνουν συνεχώς, δεν είναι λίγοι οι υποψήφιοι αγοραστές που στρέφονται στη λύση αγοράς ακινήτου από πλειστηριασμό.

1

Αν και πλέον η τιμή πρώτης προσφοράς σχετίζεται άμεσα με την εμπορική αξία του ακινήτου (ειδικά αν ο οφειλέτης έχει κάνει αίτηση διόρθωσής της), υπάρχουν ορισμένες ευκαιρίες.

Ωστόσο, είναι σημαντικό ο υποψήφιος αγοραστής – υπερθεματιστής στον πλειστηριασμό να ζυγιάζει με προσοχή το όφελος με το κόστος μιας τέτοιας συναλλαγής. Ο νομικός έλεγχος του ακινήτου είναι ακόμα πιο απαραίτητος σε σχέση με μια απλή αγορά, ενώ υπάρχουν και ζητήματα που αφορούν την κατάσχεση ή τον πλειστηριασμό και τα οποία ενδέχεται να επηρεάσουν την τελική έκβαση της συναλλαγής, όπως επισημαίνει η Μαρία Μοσχοπούλου, Δικηγόρος, MMLegal Law Office.

Βάρη ακινήτου

Ας ξεκινήσουμε με τον μεγαλύτερο μύθο. Ότι όλα τα βάρη του ακινήτου αποσβένονται με τον πλειστηριασμό.

Αυτό που ισχύει είναι ότι με τη διεξαγωγή του αναγκαστικού πλειστηριασμού επέρχεται απόσβεση των εμπράγματων ασφαλειών, όπως η υποθήκη και η προσημείωση υποθήκης. Όμως, αυτά δεν είναι τα μοναδικά βάρη που μπορεί να φέρει ένα ακίνητο.

Αντίθετα, το ακίνητο μπορεί να συνοδεύεται από σημαντικές επιβαρύνσεις που πρέπει να γνωρίζει ο υπερθεματιστής, ώστε να διαπιστώσει αν τον συμφέρει η κυριότητα του ακινήτου.

Τέτοια βάρη μπορεί να είναι:

 

  • Δουλεία οικήσεως, η οποία δίνει το δικαίωμα σε άλλο άτομο να κατοικεί στο ακίνητο για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα ή εφ’ όρου ζωής.
  • Άλλες δουλείες που περιορίζουν το δικαίωμα κυριότητας του ιδιοκτήτη (π.χ. δουλεία διόδου, απαγόρευση οικοδόμησης κλπ).
  • Ενεργή μίσθωση, της οποίας η καταγγελία από τον νέο ιδιοκτήτη είναι μεν εφικτή πλέον, όμως απαιτεί συγκεκριμένη διαδικασία και προθεσμία (2 ή 6 μήνες ανάλογα με το αν είναι ορισμένου χρόνου με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας ή όχι).

 

Πλημμέλειες της αναγκαστικής εκτέλεσης

Εδώ βρίσκεται και το μεγαλύτερο πρόβλημα, καθώς αν υπάρξουν ελαττώματα σε κάποιο στάδιο της διαδικασίας της αναγκαστικής εκτέλεσης -από την επίδοση της κατασχετήριας έκθεσης έως τη διεξαγωγή του πλειστηριασμού- ο οφειλέτης μπορεί να ασκήσει ανακοπή κατά του πλειστηριασμού και να πετύχει την ακύρωσή του.

Υπάρχει, δηλαδή, το ενδεχόμενο ο πλειστηριασμός να γίνει κανονικά, ο υπερθεματιστής να καταβάλλει το πλειστηρίασμα, όμως ο οφειλέτης να στραφεί κατά της κατακύρωσης και τελικά να ακυρώσει τον πλειστηριασμό.

Λόγω της τυπικότητας της διαδικασίας και των αυστηρών προϋποθέσεων και προθεσμιών που απαιτούνται, δεν είναι σπάνιο να υπάρξουν ελαττώματα στην κατασχετήρια έκθεση ή τον πλειστηριασμό, με αποτέλεσμα ο υπερθεματιστής να βρίσκεται για κάποιο χρονικό διάστημα μετέωρος.

Αναφορικά με την κατασχετήρια έκθεση, είναι πιθανό να έχει ασκηθεί ανακοπή, η απόφαση επί της οποίας να μην έχει δημοσιευθεί μέχρι την ημερομηνία του πλειστηριασμού. Πιθανά ελαττώματα της κατασχετήριας έκθεσης που μπορεί να οδηγήσουν σε ακύρωσή της είναι:

 

  • Μη νόμιμη επίδοσή της (π.χ. δεν τηρήθηκε η προθεσμία ή δεν επιδόθηκε σε όλους τους ενδιαφερόμενους).
  • Εσφαλμένη περιγραφή του κατασχεθέντος ακινήτου, όπως για παράδειγμα εάν περιλαμβάνονται λανθασμένα στοιχεία ή παραλείψεις.
  • Εσφαλμένος υπολογισμός της οφειλής που αναγράφεται στην κατασχετήρια έκθεση.
  • Ορισμός ημερομηνίας πλειστηριασμού πριν το κατά νόμο επτάμηνο από την κατάσχεση.

 

Αντίστοιχα, μπορούν να εμφιλοχωρήσουν ελαττώματα στον ίδιο τον πλειστηριασμό, όπως για παράδειγμα:

 

  • Μη τήρηση της προθεσμίας δημοσίευσης των 45 ημερών πριν τον πλειστηριασμό.
  • Έλλειψη νομιμοποίησης της επισπεύδουσας εταιρείας.
  • Ζητήματα διαδικασίας (π.χ. διεξαγωγή από μη αρμόδιο υπάλληλο).

 

Συνεπώς, ο υποψήφιος υπερθεματιστής οφείλει να έχει κάνει προηγουμένως αναλυτικό νομικό έλεγχο του ακινήτου για τυχόν βάρη, όπως θα έκανε σε οποιαδήποτε μεταβίβαση ακινήτου. Όμως, δεν αρκεί αυτό. Θα πρέπει να έχει μελετήσει προσεκτικά όλα τα έγγραφα και τις διαδικασίες της αναγκαστικής εκτέλεσης, ώστε να σιγουρευθεί ότι δεν υφίσταται κάποια πλημμέλεια που μπορεί να ανατρέψει τον πλειστηριασμό και να τον οδηγήσει σε δέσμευση των κεφαλαίων του για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Διαβάστε επίσης:

Επαγγελματική μίσθωση: Λήγει το συμβόλαιο, ποια είναι τα επόμενα βήματα;

Οι ανατροπές που φέρνει η απόφαση του ΣτΕ για τον ΝΟΚ – Οι νομικές παρενέργειες, τι θα γίνει με τις οικοδομικές άδειες

Mononews Law 20