Οι ανατροπές που φέρνει η απόφαση του ΣτΕ για τον ΝΟΚ – Οι νομικές παρενέργειες, τι θα γίνει με τις οικοδομικές άδειες

Μπορεί η κυβέρνηση και ο κατασκευαστικός κόσμος να υποδέχθηκε με ανακούφιση την απόφαση του ΣτΕ για μη αναδρομική ακύρωση όλων των οικοδομικών αδειών που είχαν εκδοθεί με βάση τον ΝΟΚ, όμως το ότι αποφεύχθηκε το χειρότερο σενάριο δεν σημαίνει ότι και τώρα τα πράγματα δεν είναι αρκετά πολύπλοκα.

Η αναδρομική ακυρότητα των οικοδομικών αδειών, στις οποίες δεν είχαν ξεκινήσει εργασίες, δημιουργεί από μόνη της πολλά προβλήματα, ενώ παράλληλα η ορολογία περί έναρξης εργασιών είναι τόσο θολή που θα περιπλέξει ακόμα περισσότερο την κατάσταση.

Έναρξη εφαρμογής της απόφασης

Ο πιο άμεσος προβληματισμός μετά την ανακοίνωση του ΣτΕ είναι από πότε ακριβώς θα ξεκινήσει να εφαρμόζεται η απόφαση, η οποία βέβαια ακόμα δεν έχει καν δημοσιευθεί. Βγήκε, δηλαδή, μία ανακοίνωση τον Δεκέμβριο που λέει ότι η απόφαση που θα δημοσιευθεί τον Ιανουάριο θα είναι αναδρομική, ακυρώνοντας τις οικοδομικές άδειες που αφορούσαν οικοδομές, των οποίων η υλοποίηση δεν είχε ξεκινήσει τον Δεκέμβριο.

Οπωσδήποτε, αυτό είναι προτιμότερο από την περίπτωση της ακύρωσης όλων των οικοδομικών αδειών, όμως το κρίσιμο ερώτημα είναι πώς ορίζεται η υλοποίηση υπό την έννοια των οικοδομικών εργασιών. Ποιες οικοδομές θα μείνουν στο απυρόβλητο; Αυτές που μέχρι προχτές είχαν ξεκινήσει χωματουργικές εργασίες; Ή μήπως αυτές, στις οποίες είχε προχωρήσει η κατεδάφιση του προϋφιστάμενου κτίσματος; Ή αυτές, στις οποίες ο εργολάβος είχε προχωρήσει σε πληρωμή των εργαζομένων για έναρξη εργασιών;

Η ανακοίνωση του ΣτΕ για μια απόφαση που δεν έχει ακόμα δημοσιευθεί είναι αρκετά ασυνήθιστη, όμως δικαιολογείται λόγω της αβεβαιότητας που υπήρχε τόσους μήνες. Από την άλλη, αυτό που δεν είναι ούτε συνηθισμένο ούτε αποδεκτό είναι μια τόσο αόριστη ορολογία από το Ανώτατο Δικαστήριο, το οποίο φυσικά κατεξοχήν γνωρίζει με πόση ακρίβεια πρέπει να περιγράφονται οι πραγματικές καταστάσεις, ώστε να υπάγονται απροβλημάτιστα στις νομικές έννοιες.

Μάλιστα, το να τοποθετείται το σημείο έναρξης της εφαρμογής της απόφασης σε ένα τόσο δύσκολα προσδιορίσιμο σημείο αποτελεί τον πιο ευεπίφορο τρόπο ώθησης σε παράνομες πρακτικές. Η ανακοίνωση απαιτεί αποδεδειγμένα να έχει ξεκινήσει η υλοποίηση της άδειας και είναι σχεδόν βέβαιο ότι θα υπάρξουν περιπτώσεις εργολάβων που θα σπεύσουν να εκμεταλλευθούν αυτή την αοριστία και να αποδείξουν με κάθε μέσο ότι οι δικές τους εργασίες είχαν ξεκινήσει πριν τη δημοσίευση της ανακοίνωσης.

Βλαπτικές επιπτώσεις για τα δικαιώματα τρίτων

Οποιαδήποτε ακύρωση διοικητικής πράξης έχει παράπλευρες απώλειες. Τους καλόπιστους τρίτους που ενήργησαν θεωρώντας ότι η διοικητική πράξη είναι νόμιμη. Αυτός είναι και ο λόγος που για λόγους ασφάλειας δικαίου η ανάκληση/ ακύρωση των διοικητικών πράξεων δεν πρέπει να έχει αναδρομική ισχύ.

Αυτή τη στιγμή, μεγάλοι χαμένοι είναι καταρχάς οι εργολάβοι, οι οποίοι δεν ήταν τόσο τυχεροί, ώστε μέχρι την 11^η Δεκεμβρίου να έχουν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες. Παρόλο που τόσο αυτοί όσο και οι άλλοι που είχαν ξεκινήσει εργασίες στηρίχθηκαν σε μια οικοδομική άδεια, η οποία ήταν νόμιμη, διότι όλες οι διοικητικές πράξεις είναι καταρχήν νόμιμες λόγω του τεκμηρίου νομιμότητας μέχρι τυχόν ακύρωση ή ανάκλησή τους.

Η ίδια ανισότητα ισχύει και για τους κατασκευαστές που είχαν την ατυχία η άδειά τους να προσβληθεί δικαστικά. Η ανακοίνωση του ΣτΕ δηλώνει ρητώς ότι η μη αναδρομικότητα της απόφασης αφορά μεν τις οικοδομικές άδειες των οποίων η υλοποίηση είχε ξεκινήσει, όμως δεν καταλαμβάνει αυτές που εκκρεμούν δικαστικά.

Με λίγα λόγια, αν η οικοδομή έχει μεν ξεκινήσει, όμως στην πορεία η άδειά της προσβλήθηκε δικαστικά, τότε ο κατασκευαστής θα βρεθεί αντιμέτωπος με την ακύρωση της άδειας και παρανομία της οικοδομής (τουλάχιστον ως προς τα επιπλέον τετραγωνικά και ορόφους).

Ακόμα, όμως, και οι εργολάβοι που λειτούργησαν συνετά και ανέμεναν την απόφαση του ΣτΕ, χωρίς να έχουν ξεκινήσει εργασίες, θα βρεθούν αντιμέτωποι με οριακές συνέπειες. Προσύμφωνα πώλησης θα πρέπει να ακυρωθούν και συμφωνίες αντιπαροχής να γίνουν αντικείμενο επαναδιαπραγμάτευσης, με αποτέλεσμα οι επιπτώσεις της απόφασης να πλήττουν και απλούς πολίτες.

Προκαταβολές θα πρέπει να επιστραφούν και σχέδια να επαναπροσδιοριστούν πλήρως, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την ενδεχόμενη αδυναμία πολλών κατασκευαστών να προχωρήσουν στην ανέγερση του κτίσματος…

Προσφυγές και αποζημιώσεις

Είναι αναμφίβολο ότι το επόμενο διάστημα θα υπάρξει πλήθος αγωγών και προσφυγών λόγω των προαναφερθέντων ζητημάτων. Αφενός, ιδιώτες, των οποίων το προσύμφωνο πώλησης ακυρώθηκε, θα στραφούν κατά των εργολάβων, αιτούμενοι αποζημίωση για μη εκπλήρωση της σύμβασης, με το σκεπτικό ότι ο εργολάβος τους παραπλάνησε καθώς γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει την πιθανή ακύρωση της οικοδομικής άδειας.

Αφετέρου, και εργολάβοι που πλήττονται μπορούν να στραφούν κατά του Δημοσίου για την ανάκληση της οικοδομικής άδειας. Παρόλο που το Δημόσιο γενικά είναι υποχρεωμένο να ανακαλεί διοικητικές πράξεις που βασίζονται σε διάταξη νόμου που κηρύχθηκε αντισυνταγματική, αυτό δεν ισχύει απόλυτα όταν απορρέουν δικαιώματα τρίτων, εκτός αν τεθεί ζήτημα προάσπισης υπέρτερου δημοσίου συμφέροντος.

Πάνω από όλες αυτές τις περιπλοκές, επικρέμαται το ερώτημα για την ευθύνη της Διοίκησης που τόσα χρόνια εφάρμοζε έναν αντισυνταγματικό νόμο, αλλά και την ευθύνη της Δικαιοσύνης, της οποίας η βραδύτητα οδήγησε σε αποδυνάμωση της ασφάλειας δικαίου.

Βέβαια, θα ήταν άδικο να μην επισημάνουμε ότι έτσι λειτουργεί το νομοθετικό σύστημα στην Ελλάδα (και σε πολλές άλλες έννομες τάξεις της Ευρώπης). Κάθε νόμος που ψηφίζεται δεν εξετάζεται ως προς την αντισυνταγματικότητά του από κανένα δικαστήριο, μέχρις ότου προσβληθεί σε αυτό κάποια διοικητική πράξη που απορρέει από τον νόμο. Αυτό το τεκμήριο νομιμότητας έχει πολλά πλεονεκτήματα όσον αφορά στην ομαλή λειτουργία του κρατικού μηχανισμού, έχει όμως, όπως γίνεται σήμερα πασιφανές, και σοβαρά μειονεκτήματα.

Πάντως, όλα τα παραπάνω θα μπορούσαν να αποφευχθούν αν η απόφαση δεν είχε αναδρομικότητα, αλλά απαγόρευε την έκδοση οικοδομικών αδειών βασιζόμενων στο ΝΟΚ από εδώ και στο εξής. Άλλωστε, η όλη συζήτηση γίνεται για μερικές εκατοντάδες οικοδομικές άδειες, οπότε ενδεχομένως θα ήταν προτιμότερο να προκριθεί η ασφάλεια δικαίου, ειδικά σε μια περίοδο στεγαστικής κρίσης, όπου περαιτέρω άνοδος των τιμών των ακινήτων λόγω μειωμένης προσφοράς και στρεβλώσεων στην αγορά είναι ένα εξαιρετικά δυσλειτουργικό σενάριο.