Στον «αέρα» τίναξε το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό. Έκρινε ότι είναι αντισυνταγματικές διατάξεις που δίνουν bonus σε «πράσινα» κτίρια.

Το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι για να δοθούν bonus σε νέες οικοδομές απαιτούνται προηγουμένως ειδικές επιστημονικές μελέτες ώστε να σταθμισθούν οι συνέπειες στο οικιστικό περιβάλλον, σε σχέση με τις ιδιαιτερότητες και την εν γένει φυσιογνωμία κάθε οικισμού.

1

Κρίθηκαν αντισυνταγματικά τα άρθρα του ΝΟΚ με τα οποία θεσπίζονται κίνητρα προσαύξησης των όρων δόμησης (συντελεστή δόμησης, ύψους) για την ανέγερση των κτιρίων, με αντιστάθμισμα την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων και την αύξηση των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων πρασίνου.

Το ΣτΕ έκρινε ότι μπορούν να δοθούν τα bonus μόνο μετά από επιστημονικές μελέτες για κάθε περιοχή ξεχωριστά.

Αντισυνταγματική κρίθηκε και η μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης των παταριών και του χώρου κύριας χρήσης των 35 τ.μ. στο δώμα της οικοδομής, όπως και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια. Για να κατασκευάζονται στις νέες οικοδομές, πρέπει να προσμετρώμενα στο συντελεστή δόμησης.

Το μόνο που κρίθηκε συνταγματικό είναι η μη προσμέτρηση στο συντελεστή δόμησης των έρκερ (οι κλειστοί εξώστες, δηλαδή οι αρχιτεκτονικές προεξοχές σαν κλειστά μπαλκόνια σε μία πολυκατοικία, που προεξέχουν από το επίπεδο της όψης) και των κλιμακοστασίων.

Έτσι, το αρμόδιο υπουργείο θα πρέπει να αναπροσαρμόσει τον Οικοδομικό Κανονισμό όσον αφορά στις αντισυνταγματικότητες.

Τι θα γίνει με τις υπό ανέγερση οικοδομές

«Γλιτώνουν» την ακύρωση της οικοδομικής άδειας όσες οικοδομές έχουν αποδεδειγμένα αρχίσει εργασίες για την ανέγερση τους (έστω και χωματουργικές) μέχρι και σήμερα που γνωστοποιήθηκε η απόφαση του ΣτΕ από τον πρόεδρο του Μιχάλη Πικραμένο.

Δεν ισχύει αυτό για τις υπόλοιπες άδειες που θα πρέπει να ακυρωθούν ή για όσες εκκρεμούν προσφυγές σε διοικητικά δικαστήρια.

Και μπορεί η απόφαση να μην έχει ακόμα δημοσιευθεί (αναμένεται τον Ιανουάριο) ωστόσο η γνωστοποίηση της απόφασης από τον κ.Πικραμένο μπορεί να «ξεπαγώσει» τη διαδικασία έκδοσης νέων οικοδομικών αδειών. Πολλοί Δήμοι σε όλη τη χώρα είχαν μπλοκάρει τις νέες άδειες μετά από τις 4 αποφάσεις τμήματος του ΣτΕ που είχε κρίνει αντισυνταγματικές διατάξεις του ΝΟΚ.

Στην Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας συζητήθηκαν 4 υποθέσεις τον περασμένο Οκτώβριο. Και με τις αποφάσεις που ελήφθησαν σε χρονο-ρεκόρ, κρίθηκε οριστικά η συνταγματικότητα του ΝΟΚ.

Η ανακοίνωση του Μ. Πικραμένου: 

Λόγω της σπουδαιότητας της υπόθεσης, ο πρόεδρος του Συμβουλίου της Επικρατείας εξέδωσε ανακοίνωση για το αποτέλεσμα των διασκέψεων

Με αυτή γνωστοποιεί:

«Στις 25.10., 27.11., 4.12. και 10.12.2024 η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας συνήλθε σε διασκέψεις υποθέσεων σχετικών με την έκδοση οικοδομικών αδειών. Οι υποθέσεις αυτές, οι οποίες συζητήθηκαν κατά τη δικάσιμο της 11.10.2024, παραπέμφθηκαν στην Ολομέλεια, με τις αποφάσεις 293/2024, 662/2024, 310/2024 (επτ.) και 1186/2024 (επτ.) του Ε΄ Τμήματος του Δικαστηρίου, προκειμένου να επιλυθούν τα ζητήματα συνταγματικότητας των διατάξεων των άρθρων 10, 15 παρ. 8, 19 παρ. 2, 25 και 11 παρ. 6 (περ. δ, ε και ιστ) του ν. 4067/2012, ως ισχύει (ΝΟΚ), κατ’ επίκληση των οποίων εξεδόθησαν οι προσβαλλόμενες οικοδομικές άδειες.

Το Δικαστήριο έκρινε τα εξής:

Ι. Το σύστημα των διατάξεων του ΝΟΚ (άρθρα 10, 15 παρ. 8, 19 παρ. 2 και 25), με το οποίο θεσπίζονται κίνητρα προσαύξησης των όρων δόμησης (συντελεστή δόμησης, ύψους) για την ανέγερση των κτηρίων, με αντιστάθμισμα την ενεργειακή αναβάθμιση των κτηρίων και την αύξηση των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων πρασίνου, αντίκειται στo άρθρο 24 παρ. 1 και 2 του Συντάγματος. Τούτο, όχι, κατ’ αρχήν, εξαιτίας του περιεχομένου τους, αλλά για τον λόγο ότι παρέχεται με τις διατάξεις αυτές, απ’ ευθείας στις υπηρεσίες δόμησης, η δυνατότητα να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, κατ’ απόκλιση, και μάλιστα ουσιώδη, από τους ισχύοντες κατά το πολεοδομικό καθεστώς κάθε περιοχής όρους δόμησης. Τα παρεχόμενα με τις διατάξεις αυτές κίνητρα πρέπει να έχουν ληφθεί υπ’ όψιν και να έχουν σταθμισθεί οι συνέπειές τους στο οικιστικό περιβάλλον κάθε περιοχής κατά το στάδιο του πολεοδομικού σχεδιασμού, κατόπιν ειδικής επιστημονικής μελέτης που να τεκμηριώνει τις περιεχόμενες στις διατάξεις αυτές ρυθμίσεις σε σχέση με τις ιδιαιτερότητες και την εν γένει φυσιογνωμία κάθε οικισμού.

ΙΙ. Περαιτέρω, το Δικαστήριο έκρινε ότι αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης (δυνάμει του άρθρου 11 παρ. 6 του ΝΟΚ), των εσωτερικών εξωστών (παταριών) και του χώρου κύριας χρήσης των 35 τ.μ. στο δώμα της οικοδομής, όπως και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια (άρ. 19 παρ. 2 του ΝΟΚ). Αυτά μπορούν να κατασκευάζονται προσμετρώμενα στον συντελεστή δόμησης.

ΙΙΙ. Αντιθέτως, δεν αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης των έρκερ και των κλιμακοστασίων.
Κατόπιν τούτων, οι προσβαλλόμενες άδειες πρέπει να ακυρωθούν για τους παραπάνω λόγους.

Τέλος, το Δικαστήριο, σταθμίζοντας αφενός τις αρχές της ασφάλειας δικαίου, της προβλεψιμότητας και της προστατευόμενης εμπιστοσύνης των διοικουμένων και αφετέρου το δημόσιο συμφέρον, έκρινε ότι τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας πρέπει να μην καταλάβουν τις οικοδομικές άδειες, των οποίων η υλοποίηση (οικοδομικές εργασίες) έχει αποδεδειγμένα αρχίσει πριν από την παρούσα ανακοίνωση.

Ο περιορισμός των αποτελεσμάτων της αντισυνταγματικότητας δεν καταλαμβάνει εκκρεμείς δίκες.

Η δημοσίευση της απόφασης αναμένεται τον Ιανουάριο του ερχόμενου έτους».

Πώς κρίθηκαν αντισυνταγματικές οι διατάξεις

Τον περασμένο Απρίλιο, το Ε Τμήμα του ΣτΕ εξέδωσε την υπ αριθμόν 293/2024 απόφαση μετά από προσφυγή της Επιτροπής Ποιότητας Ζωής του Δήμου Αλίμου και του Δήμου Αλίμου.

Οι τελευταίοι στρέφονται κατά της Υπηρεσίας Δόμησης του Δήμου Αλίμου, η οποία είχε εκδώσει οικοδομική άδεια για ανέγερση εξαώροφη οικοδομής με δύο υπόγεια, φυτεμένο δώμα με χώρο κύριας χρήσης, πέργκολες στον τέταρτο όροφο και στο δώμα .

Οι ανώτατου δικαστές έκριναν αντισυνταγματικές τις επίμαχες διατάξεις του ΝΟΚ, με τις παρακάτω σκέψεις, μεταξύ άλλων:

«Η γενική αύξηση του ανώτατου ύψους των οικοδομών σε συνάρτηση με τον σ.δ. οδηγεί σε αύξηση του πραγματοποιούμενου σ.δ. των οικοπέδων με όλες τις δυσμενείς συνέπειες (αύξηση της δόμησης, του πληθυσμού, της οικιστικής πυκνότητας, της κυκλοφορίας οχημάτων κ.λπ. και, αντιστρόφως, μείωση των ελεύθερων χώρων, των κοινωνικών εξυπηρετήσεων κ.λπ., με αποτέλεσμα την επιδείνωση του οικιστικού περιβάλλοντος και του επιπέδου ζωής των κατοίκων.

Η προσαύξηση του ύψους σε περίπτωση κατασκευής φυτεμένου δώματος είναι κατ’ αρχήν επιτρεπτή εφ’ όσον οι πολεοδομικές διατάξεις της εκάστοτε περιοχής το επιτρέψουν.

Η δημιουργία φυτεμένων επιφανειών στο δώμα και τους εξώστες των κτιρίων είναι μεν κατ’ αρχήν θετικό μέτρο που συμβάλλει κατά κοινή πείρα στην αύξηση του πρασίνου, της ευεξίας των κατοίκων και της αισθητικής των κτιρίων, πλην όμως δεν πρέπει να βλάπτει περιοχές ειδικής προστασίας ή παρακείμενα μνημεία, διατηρητέα κτίρια κ.λπ., ούτε πρέπει να αποτελεί χαριστικό μέτρο παρεχόμενο χωρίς προϋποθέσεις.

Ως εκ τούτου η εν λόγω προσαύξηση του ανώτατου ύψους μέχρι το πολύ 1 μ. πρέπει να επιτρέπεται αποκλειστικά και μόνο την τοποθέτηση εγκαταστάσεων και κατασκευών φύτευσης και υπό τον όρο της ανάκλησης της άδειας σε περίπτωση παραβίασης και του χαρακτηρισμού των παράνομων κατασκευών ως αυθαίρετων και κατεδαφιστέων.

Αβασίμως προβάλλεται από το Δημόσιο ότι μόνη η αύξηση του ύψους, χωρίς παράλληλη αύξηση του σ.δ., δεν προκαλεί επιδείνωση του οικιστικού περιβάλλοντος, για τους εξής λόγους:

α) Όπως έχει κριθεί, κάθε περιορισμός και όρος δομήσεως κρίνεται αυτοτελώς, με αποτέλεσμα να μην είναι επιτρεπτή η αναζήτηση αντισταθμισμάτων έναντι της επιδείνωσης ενός εξ αυτών.

Η αύξηση του ύψους των οικοδομών προκαλεί καθ’ εαυτήν δυσμενείς συνέπειες στους περιοίκους και το οικιστικό περιβάλλον λόγω της μείωσης του φωτισμού, του ηλιασμού και του αερισμού, της στέρησης της θέας και του αντιαισθητικού συμφυρμού χαμηλών και υψηλών κτιρίων,

ιδίως σε περιοχές όπου υφίσταται χαμηλή δόμηση ή σώζονται κτίρια παλαιότερων εποχών, για τα οποία μάλιστα δεν υφίσταται νομικό πλαίσιο αποτελεσματικής προστασίας, όπως επιβάλλει το Σύνταγμα.

β) Περαιτέρω, δεν είναι ακριβές ότι με την αύξηση του ύψους δεν αυξάνεται ο σ.δ., διότι ναι μεν δεν αυξάνεται αριθμητικά ο σ.δ., πλην αυξάνεται ο πραγματοποιούμενος σ.δ., όπερ καταλήγει στο αυτό αποτέλεσμα».

Διαβάστε επίσης: 

Περιφέρεια Αττικής: Στην ΕΛ.ΑΣ. 106 νέα οχήματα και προηγμένος εξοπλισμός προϋπολογισμού €4 εκατ.

ΤτΕ: Πώς διαμορφώθηκαν οι δείκτες επαγγελματικών ακινήτων το α΄ εξάμηνο (Πίνακας)

Μηταράκης για Προϋπολογισμό: Μέσα σε 5 χρόνια μειώσαμε 72 φόρους και εισφορές