Εκτός σχεδίου: Νέα «καταδικαστική» απόφαση από το ΣτΕ – Γιατί θέτει σε κίνδυνο τη νέα νομοθετική ρύθμιση

Το ΣτΕ, με νέα απόφασή του, κάνει ακόμα πιο δύσκολη την εκτός σχεδίου δόμηση για τα οικόπεδα κάτω των τεσσάρων στρεμμάτων, καθώς δημιουργεί το δεδικασμένο ώστε να αποκλειστεί η σχετική νομοθετική ρύθμιση που ετοιμάζεται να υποβάλει το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας στη Βουλή, ώστε να δώσει μία μεταβατική λύση για χιλιάδες ιδιοκτήτες και επενδυτές που βλέπουν τις αγοραπωλησίες ακινήτων και οικοπέδων να έχουν «παγώσει».

Πιο συγκεκριμένα, η νέα απόφαση του ΣτΕ με αριθμό 1206/2023 δικαιώνει την αρμόδια υπηρεσία δόμησης (ΥΔΟΜ), η οποία απέρριψε την οικοδομική άδεια ισόγειου κτίσματος στον οικισμό Ανάργυρων του Δήμου της Άρτας για εκτός σχεδίου έκταση άνω των τεσσάρων στρεμμάτων.

Με αυτό τον τρόπο ενισχύεται η πρώτη απόφαση-εμπόδιο του ΣτΕ (176/2023) για την Πάτμο, βάσει της οποίας τα εκτός σχεδίου ακίνητα πρέπει να «βλέπουν» σε κοινόχρηστη δημόσια οδό.

Στη συνέχεια το ΣτΕ εξετάζει τους λόγους που υποβλήθηκαν στον Δικαστήριο υπέρ της έκδοσης οικοδομικής άδειας, τα οποία εν πολλοίς «πατάνε» πάνω στα όσα ετοιμάζεται να προτείνει το υπουργείο Ενέργειας και Περιβάλλοντος στη Βουλή τον Σεπτέμβριο, όπως έχει δηλώσει πρόσφατα ο αρμόδιος υφυπουργός Νίκος Ταγαράς.

Εν τούτοις, τους απορρίπτει και αυτό έχει ως αποτέλεσμα τον κίνδυνο εκ των προτέρων απόρριψης των όσων θα προτείνει το υπουργείο με αποτέλεσμα το μπλοκάρισμα αγοραπωλησιών εκτάσεων και οικοπέδων.

Τι προτείνει το υπουργείο

Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας επιδιώκει από την προηγούμενη κυβέρνηση να δώσει λύση στην εκτός σχεδίου δόμηση για τις εκτάσεις άνω των 4 στρεμμάτων, η οποία ωστόσο κόλλησε και δεν κατατέθηκε στη Βουλή.

Η λύση αυτή έχει παρουσιαστεί και αναμένεται να υποβληθεί στη Βουλή τον επόμενο μήνα με τη μορφή νομοθετικής ρύθμισης μέσω της οποίας προτείνεται:

• Δυνατότητα δόμησης σε εκτός σχεδίου οικόπεδα άνω των 4 στρεμμάτων, τα οποία έχουν κατατμηθεί πριν το 1985, ακόμα και αν στερούνται πρόσβασης σε κοινόχρηστο δρόμο.
• Για οικόπεδα που έχουν κατατμηθεί από το 1985 έως και το 2003 θα δίνεται η δυνατότητα δόμησης υπό όρους, όπως η σύνδεση με αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο, καθώς και η κατ’εξαίρεση δόμηση με δουλεία διόδου για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν προ του 2003.

Η νέα απόφαση του ΣτΕ

Εν τούτοις η νέα απόφαση του ΣτΕ επισφραγίζει την πάγια νομολογία, που αναμένεται να θέσει σε σημαντικό κίνδυνο τη νέα ρύθμιση του ΥΠΕΝ, προβλέπει τα εξής:

• Τα εκτός σχεδίου ακίνητα μπορούν να λάβουν άδεια δόμησης, μόνο εάν διαθέτουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, ο οποίος δε θα πρέπει να έχει προκύψει από ιδιωτική βούληση και να υφίσταται νομίμως.
• Δεν επιτρέπεται η κατά παρέκκλιση οικοδομησιμότητα για εκτός σχεδίου ακίνητο εμβαδού τεσσάρων στρεμμάτων, για γήπεδα που οικοδομήθηκαν έως τα τέλη Μαΐου του 1985.
• Η απαγόρευση δόμησης για εκτός σχεδίου γήπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων χωρίς πρόσωπο σε εγκεκριμένο δρόμο αφορά το σύνολο των εκτός σχεδίου περιοχών της χώρας, ακόμα και αυτές που έχουν ήδη επιβαρυνθεί (λόγω της μεταβολής του κατ’ αρχήν προορισμού τους) με νόμιμη (βάσει οικοδομικών αδειών) ή και αυθαίρετη δόμηση.
• Επίσης, απορρίπτεται ο ισχυρισμός για την απαγόρευση δόμησης για εκτός σχεδίου γήπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων αφορά μόνο στις περιοχές με ιδιαιτερότητες (NATURA, φυσικού κάλλους κ.λπ.), καθώς και το ότι οι όροι της εκτός σχεδίου δόμησης είναι πολύ χαμηλοί.
• Επιπλέον, απορρίπτεται η πρόβλεψη ότι στην εντός σχεδίου δόμηση επιτρέπεται υπό προϋποθέσεις η ανοικοδόμηση σε οικόπεδα που δεν έχουν πρόσωπο σε εγκεκριμένη οδό, όταν δεν μπορούν διά τακτοποιήσεως να αποκτήσουν πρόσωπο, και ότι, ως εκ τούτου, ο κανόνας ότι αρκούν τα τέσσερα στρέμματα για την οικοδομησιμότητα ακινήτου δεν είναι ευνοϊκότερος σε σχέση με τους κανόνες που ισχύουν για την εντός σχεδίου δόμηση.
• Δεν αποδέχεται ότι με την απόφαση 566/2015 του Αρείου Πάγου έγινε δεκτό ότι ο δρόμος που ευρίσκεται ανάμεσα σεδύο γήπεδα αποτελεί εμπράγματο δικαίωμα και οιονεί δουλεία διόδου.

Ποιο είναι το πρόβλημα

Το πρόβλημα που έχει προκύψει από τις δύο προηγούμενες αποφάσεις του ΣτΕ, που αφορούν την Πάτμο (176/2023) και τη Χαλκίδα (992/2023), είναι  ότι δημιουργείται πλέον μία νομολογία, η οποία θέτει σε κίνδυνο όλες τις αγοραπωλησίες ακινήτων και εκτάσεων.

Μάλιστα, όπως αναφέρουν πηγές του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ) στο mononews, το ΣτΕ δημιουργεί με αυτό τον τρόπο, δηλαδή τις οριζόντιες αποφάσεις του, τις προϋποθέσεις ώστε οι πολεοδομίες να μην εκδίδουν οικοδομικές άδειες. Η εξέλιξη αυτή έχει ως αποτέλεσμα να επηρεάζονται οι μεταβιβάσεις και οι αγοραπωλησίες ακινήτων. Επομένως, δημιουργούνται δύο σοβαρά εμπόδια στην εκτός σχεδίου δόμηση.

Το πρώτο, που δημιουργείται από το Φεβρουάριο του 2023 με την απόφαση του ΣτΕ για την Πάτμο, είναι  ότι δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των 4 στρεμμάτων για να κτίσει κάποιος. Επιπλέον, είναι πολύ δύσκολο να αποδειχθεί ότι το οικόπεδο έχει «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο, καθώς δεν έχει γίνει μέχρι σήμερα η επίσημη καταγραφή των οδών από το ΤΕΕ με αποτέλεσμα να μην μπορούν να χαρακτηριστούν ως δημόσιοι οι οδοί που έχουν κατασκευαστεί από δήμους.

Επιπρόσθετα, όσον αφορά την δεύτερη απόφαση για αγροτική αποθήκη στη Χαλκίδα, η οποία καθαρογράφτηκε στα τέλη Ιουλίου, το ΣτΕ  χαρακτηρίζει την υφιστάμενη νομοθεσία για την εκτός σχεδίου ως παρωχημένη. Προσθέτει, δε,  ότι δε συμβαδίζει με τη νομοθεσία για το περιβάλλον, τη χωροταξία και τις αρχαιότητες και επισημαίνει ότι οι νόμοι μπορεί να είναι σύμφωνοι με το Σύνταγμα, μόνο εάν ακολουθούνται από επιστημονική μελέτη για τις επιπτώσεις τους.

Διαβάστε επίσης

ΤΕΕ: Έκκληση στο ΣτΕ για «ελαστικότερες» αποφάσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση

Εκτός σχεδίου δόμηση: Σε ομηρία η αγοραπωλησία ακινήτων – Πού κολλάει και τι προτείνει το ΤΕΕ

Εκτός σχεδίου δόμηση: Νέος διαγωνισμός από το ΤΕΕ με στόχο το «ξεπάγωμα» των αγοραπωλησιών και των μεταβιβάσεων