Alpha Bank: Oι φόροι «φρενάρουν» την αγορά ακινήτων

Στην τριάδα των ευρωπαικών χωρών με την υψηλότερη φορολογία ακινήτων βρίσκεται η Ελλάδα και ο παράγοντας αυτός δεν επιτρέπει την ανάκαμψη της αγοράς που έχει υποστεί καθίζηση, τονίζουν οι οικονομολόγοι της Alpha Bank.

Οι ιδιωτικές επενδύσεις σε κατοικίες στην Ελλάδα την περίοδο 2008 -2016 υποχώρησαν κατά 23,6 δισ.ευρώ υποχώρησαν με την αγορά να μην ανακάμπτει, τόσο λόγω της ύφεσης όσο και εξαιτίας της υπερβολικής φορολόγησης, αναφέρεται σε ανάλυση της τράπεζας.

Οι οικονομολόγοι επισημαίνουν ότι η αγορά είναι υποτιμημένη και θεωρητικά θα μπορούσαν να προκύψουν σημαντικές ευκαιρίες επενδύσεων στην αγορά κατοικίας. Ωστόσο, η αγορά ακινήτων είναι δύσκολο να ανακάμψει άμεσα, και να επιστρέψει στο επίπεδο προ κρίσεως, καθώς μια σειρά παραγόντων εμποδίζουν την αύξηση της ζήτησης για αγορά κατοικίας:

Πρώτον, η μεγάλη πτώση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, το οποίο από το 2010 εμφανίζει αρνητικό ρυθμό μεταβολής, δεύτερον, η αύξηση της ανεργίας σε υψηλό επίπεδο σε συνδυασμό με την αύξηση των φορολογικών βαρών που συμπίεσε περαιτέρω τα εισοδήματα και τρίτον, η υπέρμετρη φορολόγηση ειδικά της ακίνητης περιουσίας, σε συνδυασμό με την αστάθεια του φορολογικού πλαισίου, που επέδρασε επίσης καταλυτικά στην καθίζηση της αγοράς.

Οι επαναλαμβανόμενοι φόροι στην ακίνητη περιουσία ως ποσοστό στο ΑΕΠ στην Ελλάδα είναι οι τρίτοι υψηλότεροι στην Ευρώπη μετά τη Γαλλία και το Ηνωμένο Βασίλειο. Η σχετικά χαμηλή φορολογία στην ακίνητη περιουσία πριν το 2010 συνέβαλε μεταπολεμικά στην διαμόρφωση παραδοσιακά υψηλού ποσοστού ιδιοκατοίκησης στην χώρα, καθώς το ακίνητο θεωρούνταν μέσο αποθεματοποίησης του πλούτου σε περιβάλλον υψηλότερου πληθωρισμού. Το ποσοστό αυτό βαίνει μειούμενο μετά το 2010, αν και διατηρείται ακόμη υψηλότερα του ευρωπαϊκού μέσου όρου.

Η αδύναμη προοπτική της αγοράς ακινήτων επιβεβαιώνεται από την πτωτική πορεία και το εν γένει χαμηλό επίπεδο του δείκτη προσδοκιών των καταναλωτών για την αγορά ή την κατασκευή κατοικίας για τους επόμενους δώδεκα μήνες, που δημοσιεύει η Ευρωπαϊκή Επιτροπή.

Παρότι ο ο δείκτης τιμών κατοικιών παρουσιάζει τάση σταθεροποίησης ανάμεσα στις 60- 59 μονάδες τα τελευταία έξη τρίμηνα, η εγχώρια ζήτηση για κατοικίες αναμένεται να είναι υποτονική δεδομένου ότι: το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών δεν προβλέπεται να παρουσιάσει σημαντική άνοδο τα επόμενα έτη, η ανεργία θα παραμείνει σε διψήφιο ποσοστό έως το 2030 (σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή) και το ύψος της φορολογίας στα ακίνητα φαίνεται ότι αποκτά μόνιμο χαρακτήρα.

Όσο αφορά την ενδεχόμενη ζήτηση για κατοικίες στην Ελλάδα από το εξωτερικό, σε όρους αξιών, οι κατοικίες στην χώρα μας είναι ελκυστικές σε σχέση με άλλες χώρες του ευρωπαϊκού Νότου, αλλά υψηλότερες σε σύγκριση με χώρες των Βαλκανίων. Ωστόσο, σύμφωνα με τον Global Property Guide, οι αποδόσεις ενοικίων (rental yields) παραμένουν σε μέτριο επίπεδο, και χαμηλότερο σε σχέση με γείτονες χώρες όπως η Τουρκία, η Βουλγαρία και η Κύπρος.

H Ελλάδα, προκειμένου να προσελκύσει ξένους επενδυτές, προσφέρει άδεια παραμονής (αρχικά για πέντε έτη με δυνατότητα ανανέωσης) σε μη-Ευρωπαίους πολίτες που αγοράζουν κατοικία αξίας άνω των 250 χιλιάδων ευρώ. Παρόμοια πολιτική έχει υιοθετήσει η Ουγγαρία, η Ισπανία και η Πορτογαλία. Επιπλέον, ο φόρος μεταβίβασης των ακινήτων μειώθηκε από 10% στο 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

Τα κίνητρα αυτά εν μέρει αναθέρμαναν το επενδυτικό ενδιαφέρον για κατοικίες το 2016, καθώς η αξία των κατοικιών που πωλήθηκαν σε ξένους επενδυτές αυξήθηκε στα 250 εκατ.ευρώ, από 186 εκατ.ευρώ το 2015. Σημαντικό ρόλο στην περαιτέρω αύξηση της ζήτησης κατοικιών στην Ελλάδα από το εξωτερικό θα έχει ο περιορισμός της αβεβαιότητας στην χώρα, με τη προϋπόθεση ότι η παγκόσμια οικονομία θα διατηρήσει τον θετικό ρυθμό μεγέθυνσης, σημειώνουν οι οικονομολόγοι της Alpha Bank.

H ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων σχετίζεται σε μεγάλο βαθμό με τη βελτίωση του επενδυτικού κλίματος και την μείωση των φορολογικών επιβαρύνσεων. Σε κάθε περίπτωση οι επενδύσεις σε κατοικίες δεν αναμένεται να στηρίξουν σημαντικά την ανάπτυξη της οικονομίας τα επόμενα έτη, καθώς η εγχώρια ζήτηση για αγορά κατοικίας θα παραμείνει υποτονική ενώ η όποια ζήτηση για κατοικίες από το εξωτερικό βρίσκεται σε άμεση συνάρτηση με την αποκατάσταση του κλίματος εμπιστοσύνης στην οικονομία.

Το 2016 σημειώθηκε πτώση των επενδύσεων σε κατοικίες κατά 12,6%, ενώ αντιθέτως, οι επενδύσεις σε κατασκευές, εξαιρουμένων των κατοικιών ανέκαμψαν ελαφρά, παρουσιάζοντας αύξηση 4,8%. Η αξία των επενδύσεων σε κατοικίες υπολείπεται σημαντικά των επενδύσεων για λοιπές κατασκευές, εν αντιθέσει με ό,τι συνέβαινε πριν το 2012 ενώ είναι χαρακτηριστικό ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες αποτελούσαν το 2016 μόλις το 0,7% του ΑΕΠ, έναντι 9,9% του ΑΕΠ το 2007.

Όσο αφορά τον λόγο τιμών κατοικιών προς ενοίκιο που συγκρίνει την εξέλιξη του κόστους αγοράς κατοικίας έναντι του κόστους μίσθωσης του ακινήτου (profitability ratio), ο δείκτης αυτός ανήλθε σε υψηλό επίπεδο, στις 124,9 μονάδες το 2007, δηλαδή την χρονιά πριν από την κρίση, αποτυπώνοντας την μεγαλύτερη αύξηση των τιμών των κατοικιών έναντι των ενοικίων.

Έκτοτε, οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν σημαντικά, κατά 40,2% σωρευτικά την περίοδο 2007-2016, με αποτέλεσμα την σημαντική πτώση του λόγου τιμών προς ενοίκια. Η εξέλιξη αυτή δείχνει την έντονη υποχώρηση της ζήτησης για αγορά κατοικιών που οδήγησε σε υπερβάλλουσα προσφορά.

Αντίστοιχη πτωτική πορεία παρουσιάζει και ο δείκτης τιμών κατοικιών προς το κατά κεφαλήν διαθέσιμο εισόδημα, ο οποίος αντανακλά τη δυνατότητα αγοράς κατοικίας και εξυπηρέτησης του σχετικού δανεισμού (affordability ratio). Στην περίοδο 2008- 2016, η σωρευτική μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος ανήλθε στο 31,7%. Ήταν, ωστόσο, μικρότερη έναντι της αντίστοιχης μείωσης των τιμών των κατοικιών, γεγονός που εξηγεί την πτωτική πορεία του εν λόγω δείκτη από το 2011 και μετά.

Το 2016, ο λόγος των τιμών των οικιστικών μονάδων ως προς τα ενοίκια, όπως και ο δείκτης τιμών ακινήτων προς διαθέσιμο εισόδημα, κινούνται αρκετά χαμηλότερα από τον μακροχρόνιο μέσο όρο (2000- 2016: 103,8 μονάδες), καταδεικνύοντας έτσι τον βαθμό υποτίμησης των αξιών των κατοικιών στην εν λόγω χρονική περίοδο.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΑ: ΣτΕ: Δεν φορολογούνται τα χρήματα της απαλλοτρίωσης ακινήτων

ΔΕΙΤΕ ΕΠΙΣΗΣ: Τράπεζα της Ελλάδος: Πώς κινήθηκαν τα επιτόκια καταθέσεων και δανείων τον Φεβρουάριο του 2017

ΜΗ ΧΑΣΕΤΕ: H Φαμάρ στον έλεγχο της Alpha. Ποια είναι τα επόμενα βήματα